2023 No. 144 INFRAESTRUCTURA • TURISMO • VIVIENDA • CRÉDITO • OFICINAS • RETAIL • FIBRAS 2023 · JÓVENES · MUJERES · SUSTENTABILIDAD
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CONSEJO EDITORIAL Germán Ahumada / Carlos Alazraki Daniel Álvarez / Jaime Alverde Alejandro Allende / Augusto Arellano Abraham Cababbie / Javier Barrios Alejandro Chico / Gerardo Cortina / Salvador Daniel Charlie El-Mann / Elías Fasja / Jaime Fasja Alberto Helfon / Jorge Gamboa de Buen Javier Lomelín / Francisco Medina Luis Méndez / Abraham Metta Cohen Jorge Ordorica / Carlos Pantoja / Miguel Peraza / Mario Ramírez Zablah / Luis Ramos Gonzalo Robina / Dionisio Sánchez Javier Sordo Madaleno / Marcos Salame Alfonso Salem / Juan José Sánchez Aedo Eduardo Sánchez Navarro / Jorge Quinzaños Enrique Téllez / Alejandro Zozaya COLABORADORES EDITORIALES Jesús Arias / Rocío Alavez / Alejandra Cañedo / Axel Carranza / Luis Castañeda / Ricardo Vázquez / Ricardo Villanueva COLABORADORES ESPECIALES Antonio Artigues / Pedro Costales / Roberto Gándara / Claudio Hernández de Rubín / Enrique Margain / Paulina Prieto / Fernando Soto-Hay / Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios Foto de Portada: REM Algunas imágenes que se presentan en esta edición son solo una referencia y no corresponden a la realidad. REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE, la guía inmobiliaria de México. Certificado de Licitud de Título y Contenido No. 17520 Periodicidad: Bimestral Impresion: SMARTPRESS VISION SA. DE CV. Dirección: Caravaggio #30 Colonia Mixcoac Alcaldía Benito Juárez, Ciudad de México.C.P. 03910 Fecha de impresion 20 de Marzo del 2023 Distribuidor: GM GLOBAL MEDIA, Julio Verne N° 10, Col. Polanco, Alcaldía Miguel Hidalgo, C. P. 11550 Domicilio de Publicación: Guadalquivir #29, Col. Cuauhtémoc, Alcaldía Cuauhtémoc, Ciudad de México C.P. 06500; teléfono 55 50810101 Tiraje 100 MIL EJEMPLARES Certificados por el Instituto Verificador de Medios. El contenido de los artículos es responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial del material publicado, por cualquier sistema o método físico o electrónico, sin el consentimiento por escrito de los editores. Núm. 144 Ventas y suscripciones (01 55) 5081 • 0101 [email protected] CIRCULACIÓN CERTIFICADA POR COMISION CALIFICADORA REVISTAS ILUSTRADAS By Real Estate Media Group Dirección General y Editora responsable Gisselle Gabriela Morán Jiménez E D I T O R I A L Las condiciones económicas de los años recientes, desde que inició la pandemia en 2020 hasta la fecha, propiciaron alteraciones que afectaron directa e indirectamente el desempeño del mercado hipotecario en México. Sin embargo, su tendencia ha resultado positiva en medio de estas circunstancias. Nunca se ha dejado de prestar, es decir, la llave del crédito se ha mantenido abierta y como muestra de ello la banca tiene “Dinero Disponible” por más de 1.2 billones de pesos para otorgar crédito a personas y empresas. Asimismo, su portafolio hipotecario se mantiene muy sano, con un índice de morosidad bajo. De hecho, la banca constantemente está en la búsqueda de productos innovadores que le permitan llegar a nuevos nichos de la población que, hasta ahora, no han sido atendidos, que tengan una solución de vivienda a través del crédito y hagan más grande el mercado. Por eso, en los dos últimos años hemos visto el lanzamiento de primicias, como el dirigido a las economías mixtas, es decir, a quienes no pueden demostrar sus ingresos a través de nómina, también se ha lanzado la hipoteca con características sustentables (hipoteca verde), e incluso ya se hacen pruebas piloto de una hipoteca para extranjeros. Por la gran competencia existente entre los bancos en el producto hipotecario, uno de ellos anunció la baja en su tasa de interés, lo que no sucedía en cerca de dos años, periodo en el que vimos correcciones al alza. Es decir, vemos un mercado muy dinámico, queriendo retomar un ritmo de crecimiento en cuanto al número de créditos, porque el monto financiado realmente no ha dejado de crecer. El crédito hipotecario en México es la principal materia prima para que una familia acceda a una vivienda. Por la estructura poblacional, con predominio de gente joven, es donde se concentra la mayoría de la colocación. Como reflejo de lo anterior, la edad promedio de las personas que demandan un crédito hipotecario en la banca ha descendido considerablemente y muchos de los productos ofertados por las instituciones tienen características propias para atender a los jóvenes. Este tren del crédito hipotecario no solo no se detiene, sino que es innovador y sigue en la búsqueda de soluciones que hagan crecer el mercado y penetrar más entre la población en favor del patrimonio de los mexicanos. Los editores [email protected]
32 || Real Estate Market 141 || P O R T A D A PORTADA Crédito hipotecario sólido y constante POR RICARDO VÁZQUEZ Evolución del mercado y nuevos productos POR ENRIQUE MARGAIN Cómo obtener un crédito hipotecario POR ANTONIO ARTIGUES Ser responsables al dar un crédito POR PAULINA PRIETO Ahorro estratégico para el crédito POR ROBERTO GÁNDARA 10 consejos para comprar una vivienda POR ROCÍO ALAVEZ Radiografía del mercado hipotecario en México POR REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE Portafolio hipotecario se duplica en 10 años POR RICARDO VÁZQUEZ ¿Nuevo ciclo de baja en tasas hipotecarias? POR RICARDO VÁZQUEZ Nuevas tecnología y jugadores, complementos del mercado POR JESÚS ARIAS Bróker hipotecario, socio estratégico de la banca POR JESÚS ARIAS Mujeres, las más cumplidoras POR RICARDO VILLANUEVA HIR Casa lanza producto hipotecario para mujeres: Hazte Dueña POR REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE Innovadores productos hipotecarios POR JESÚS ARIAS El mejor momento para un crédito hipotecario POR FERNANDO SOTO-HAY Crédito hipotecario para jóvenes POR RICARDO VÁZQUEZ Cada vez es más joven el demandante de crédito POR RICARDO VÁZQUEZ Que no te rechacen al solicitar un crédito POR RICARDO VILLANUEVA ENFOQUE Consejos para comprar un inmueble a crédito POR CLAUDIO HERNÁNDEZ DE RUBÍN ADI Guía de Buenas Prácticas ASG de la ADI POR ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS RETAIL El crédito, una herramienta clave para el retail del futuro POR PEDRO COSTALES FORUM Noticias del sector 38 146 152 158 168 CRÉDITO PARA TODOS Banorte, Santander, Scotiabank y HSBC impulsan el crédito hipotecario para jóvenes, mujeres, productos inclusivos y lanzan nuevas opciones para atender las necesidades. POR RICARDO VÁZQUEZ 34
34 || Real Estate Market 144 || P O R T A D A Más del 80% de los créditos bancarios son para adquirir vivienda. La cultura financiera en México ha evolucionado.
Real Estate Market || 35 El mercado hipotecario en México destaca por su tasa fija. El mercado entiende cada vez mejor a los clientes.
P O R T A D A 36 || Real Estate Market El balance de los últimos cuatro años (2020-2023) resulta positivo, siendo un mercado con crecimiento sostenido en el monto financiado, alcanzando cifras históricas, aunque no en cuanto al número de créditos otorgados. Probablemente, en la banca no hay un producto con mayor competencia entre las instituciones como el crédito hipotecario, además de ser muy dinámico, transformador y que a través de nuevos productos busca satisfacer las necesidades de hogar de millones de mexicanos sin acceso a una solución de vivienda. Pareciera que el sistema bancario está muy enfocado en atender las solicitudes de un mercado más joven, pero la realidad es que busca la forma de cumplir con los diferentes requerimientos o necesidades sociales existentes en todo el país. Entre 2022 y la primera mitad de 2023, se contuvo el repunte de las tasas de interés (costo hipotecario) por la salud de su portafolio, que mantiene un índice de cartera vencida bajo, además de la competencia ya señalada entre los bancos. El despunte del costo hipotecario realmente fue moderado respecto a lo que observamos en mercados desarrollados; sin embargo, contribuyó para impactar la demanda, porque el mayor pago mensual que implicó, desperfiló a muchos potenciales nuevos clientes, causante en parte de la razón del por qué vemos menor número de créditos colocados, junto con los mayores precios de la vivienda. Pero a diferencia de lo acontecido en economías desarrolladas, donde se llegó a duplicar el costo del crédito hipotecario, en México predomina el producto a tasa fija y con pagos conocidos, por lo que no afectó a quienes tienen contratado un crédito desde tiempo atrás, en tanto, los nuevos financiamientos mostraron un costo promedio mayor en un punto porcentual respecto al año pasado. Enrique Margain,Director Ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC y Coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), realizó una reflexión al respecto: “Muchos países han sufrido con el tema del incremento de las tasas de interés. Generalmente, las hipotecas [en países desarrollados], aunque tienen un plazo contractual largo, el crédito se da al arranque con una tasa fija por dos a cinco años, y cuando llegan a ese vencimiento tienen que renegociar a una tasa variable o una tasa fija, pero que en una época cuando las tasas son altas, a lo que se enfrentan es que la mensualidad va a crecer; eso es lo que muchas personas están padeciendo en diversas economías desarrolladas, pero en México no, por la forma en como está compuesto el mercado hipotecario a tasa fija”. TENDENCIAS DE MERCADO Algunas de las características que observamos en el financiamiento a la vivienda individual por parte de la banca, es que cada vez se otorga un crédito promedio más elevado, que de acuerdo con cifras del Comité Hipotecario de la ABM, es de 2.1 millones de pesos (junio 2023), a diferencia de un año previo cuando se ubicó en 1.8 millones de pesos. La media de edad de los demandantes de crédito ha descendido de forma considerable, muy vinculada a la estructura poblacional del país, con una presencia mayoritaria de jóvenes. Los BANORTE, SANTANDER, SCOTIABANK Y HSBC IMPULSAN EL CRÉDITO HIPOTECARIO PARA JÓVENES, MUJERES, PRODUCTOS INCLUSIVOS Y LANZAN NUEVAS OPCIONES PARA ATENDER LAS NECESIDADES ACTUALES. RICARDO VÁZQUEZ
P O R T A D A Real Estate Market || 37 expertos coinciden en que la edad promedio de las personas que acceden a un crédito hipotecario ronda actualmente en los 35 años, a diferencia de una década atrás o un poco más, cuando se ubicaba en los 45 años. Antonio Artigues, Director Ejecutivo Banca Particulares de Santander opinó que “es incuestionable que la cultura financiera en México ha evolucionado y obviamente la juventud forma gran parte de ese empuje; y el otro punto es el esfuerzo que hacemos todas las instituciones financieras de acompañar al cliente”. Otra característica que no debería sorprender, por la estructura de nuestra población, es la participación activa de las mujeres, de quienes incluso, se afirma son mejores pagadoras que los hombres. Los entrevistados coincidieron en que, en los años recientes, las mujeres llegan a participar hasta en la mitad de los créditos hipotecarios de la banca. Otra de las tendencias observadas es la llegada de nuevos productos hipotecarios para atender diferentes nichos de mercado, como el producto para satisfacer a la gente que participa en una economía mixta, cuyo ingreso no depende necesariamente de una nómina; también ya llegó la hipoteca con características sustentables que seguramente se generalizará muy pronto, y ya está tocando la puerta el crédito para extranjeros. CONCENTRACIÓN Hay dos indicadores que hablan mucho de la concentración que se observa en el financiamiento para adquirir vivienda; una de ellas es en las entidades donde se concentra la demanda y otra entre los bancos colocadores. A nivel más general, la originación de crédito hipotecario de la banca sigue muy concentrado, mayoritariamente, entre cinco entidades: Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Estado de México y Querétaro, donde se coloca el 52% de los préstamos. Si le sumamos las cinco entidades siguientes –Quintana Roo, Sinaloa, Guanajuato, Chihuahua y Baja California–, la participación de estas diez entidades se incrementa al 72 por ciento. Por lo que respecta al otorgamiento de créditos hipotecarios de los bancos, también se distingue una elevada concentración, porque entre las seis grandes instituciones del país acaparan casi el 94% del portafolio hipotecario. En cuanto al destino del crédito, el Comité Hipotecario de la ABM indica que de enero a junio de este año, el 84.3% de los nuevos créditos colocados por la banca fueron para adquisición de vivienda, mientras que un 6.2% tuvo como destino la construcción, otro 4.7% para crédito de liquidez, y el 4% restante para pago de pasivos. Paulina Prieto, Vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank, afirmó que “más del 80% de la originación de los créditos que otorga la banca sigue siendo para adquisición de vivienda, pero para la gente que ya generó un patrimonio hay créditos de liquidez, también créditos para la construcción (para ese cliente que quiere elegir cómo construir su casa o si quiere adquirir un terreno); finalmente, hay el producto de pago de pasivos para mejorar las condiciones financieras de los créditos”. Por todo lo expuesto, Roberto Gándara, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario de Banorte, consideró que “existe una madurez en el mercado que está llegando a entender cada vez mejor a los clientes, aunque todavía nos falta mucho por hacer".
38 || Real Estate Market 144 || P O R T A D A CRÉDITO HIPOTECARIO SÓLIDO Y CONSTANTE
Real Estate Market || 39 LUEGO DE DOS AÑOS CON FINANCIAMIENTO HISTÓRICO, EL CRÉDITO HIPOTECARIO BANCARIO SORTEA CONDICIONES ECONÓMICAS QUE LO ALENTARON PERO NO LO FRENARON Y NO SE DESCARTA QUE PUEDA VOLVER A ESTABLECER UN MÁXIMO HISTÓRICO DE COLOCACIÓN AL CIERRE DE 2023. RICARDO VÁZQUEZ
P O R T A D A 40 || Real Estate Market Durante los años 2021 y 2022 la colocación hipotecaria nueva que realiza la banca estableció máximos históricos a pesar del entorno económico complicado por inflación y mayores tasas de interés. En 2023 inició lento pero se prevé que cerrará el año con números similares al ciclo anual previo, en cuanto al monto de financiamiento. Cifras de la Asociación de Bancos de México (ABM) indican que en todo 2022 se financiaron 286 mil 200 millones de pesos (mdp) en nuevos créditos, que significó un crecimiento anual de 7% respecto a los 267 mil 500 mdp de 2021 que había sido un año récord. Si bien el número de financiamientos colocados ha disminuido, gracias al incremento del crédito promedio se mantiene una gran dinámica del mercado, que en opinión de los expertos ha sido muy resiliente. Enrique Margain, Director Ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC y Coordinador del Comité Hipotecario de la ABM, consideró que el sector hipotecario es uno de los más resilientes que hay y recordó que en 2022 tuvo un cierre bastante bueno por parte de la banca comercial, al colocar 147 mil 100 créditos hipotecarios por 286 mil 200 mdp. “Fue un año récord con un comportamiento crediticio bastante positivo”, comenta. Los bancos hemos venido creciendo nuestra participación en el sector hipotecario y podríamos dar muchos más créditos en la medida en que tuviéramos mayor inclusión financiera. Sobre 2023, indicó que se ve una evolución positiva a pesar de que se están colocando menos créditos. Estamos hablando de que en el primer semestre del año en curso se han dado 61 mil 900 créditos hipotecarios por parte de la banca, que representan 15.1% menos en su comparativo anual, pero en términos de monto financiado se ha dado prácticamente el mismo importe de crédito (131 mil 900 mdp) que en el mismo periodo de 2022, apenas 3% menos en monto de recursos. Indicó que el resultado del monto financiado se explica porque el promedio de cada crédito que otorga la banca ya está en 2.1 millones de pesos, que ha venido creciendo como una característica normal de lo que es la oferta de vivienda. “Creo que este es un aspecto ORIGINACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO 2021-2022 ORGANISMO dic-21 dic-22 Var. % dic-21 dic-22 Var. % Públicos 415.3 344.4 -17.1 204.5 195.8 -4.3 Infonavit 364.5 295.6 -18.9 167.7 159.3 -5.0 Fovissste 50.8 48.7 -4.1 36.8 36.4 -1.1 Privados-Bancos 153.3 147.1 -4.0 267.5 286.2 7.0 Subtotal 568.6 491.5 -13.6 472.0 481.9 2.1 Fuente: ABM con cifras de la CNBV, Infonavit y Fovissste. Número de Créditos (miles) Monto (mmdp)
P O R T A D A Real Estate Market || 41 ORIGINACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO ENE-JUNIO 2023 ORGANISMO jun-22 jun-23 Var. % jun-22 jun-23 Var. % Públicos 165.7 153.6 -7.3 91.2 98.2 7.7 Infonavit 140.2 137.5 -1.9 72.2 85.8 18.8 Fovissste 25.6 16.0 -37.2 19.0 12.4 -34.6 Privados-Bancos 72.9 61.9 -15.1 136.0 131.9 -3.0 Subtotal 238.7 215.4 -9.7 227,2 230.1 1.3 Fuente: ABM con cifras de la CNBV, Infonavit y Fovissste. Número de Créditos (miles) Monto (mmdp) Cifras de la ABM indican que en todo 2022 se financiaron 286 mil 200 millones de pesos. Este 2023 muestra una evolución positiva en la colocación de créditos. TEMPUS
P O R T A D A 42 || Real Estate Market fundamental, menos casas pero por un monto mayor y con un crédito promedio de la banca un poquito más alto”. Describió que en los últimos años hemos tenido un incremento importante en el valor de las viviendas, que ha coincidido con un escenario donde también las tasas de interés han crecido, aunque sea marginalmente (100 puntos base entre junio de 2022 y 2023), muy poco respecto a lo que repuntó la tasa de referencia, debido a que es un mercado altamente competitivo. Sobre la menor demanda de créditos que se ha presentado, Margain explicó que las personas que quieren comprar una vivienda, se enfrentan a una mensualidad más alta que tienen que pagar para comprar el inmueble que desean o que cubre sus necesidades, y eso trae como consecuencia un desperfilamiento de muchas personas, "por eso vimos un menor número de créditos". Adicionalmente, dijo, "por la época de altas tasas de interés como la que estamos viendo, muchas de las personas que compran vivienda para invertir también contrajeron su demanda, porque las alternativas que tienen las personas para invertir su dinero en otros instrumentos, en otros portafolios o diversificarse, se volvió atractiva". Por la suma de todos estos elementos vimos la disminución en el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte de la banca comercial ya señalada. Paulina Prieto, Vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank, dijo que no podemos negar que 2023 empezó un poquito más lento el mercado respecto a lo que vimos en 2022. Además del ajuste que se observó en las tasas de interés, también observó elementos que responden a la oferta y demanda, pero destacó que hay evidencias de que los inversionistas, que es una parte clave dentro del crédito hipotecario, que toman financiamiento hipotecario y compran vivienda, dejaron de adquirirla porque durante este periodo encontraron otros espacios donde invertir sus portafolios. MERCADO A PRUEBA DE CRISIS Respecto al balance del mercado hipotecario, Antonio Artigues, Director Ejecutivo Banca Particulares de Santander, recordó que no solo en el último año, hay que remontarnos a los últimos 15 años cuando se ha venido comportándose de una manera muy constante, con crecimiento. Además, ha demostrado una profunda resiliencia, no solo a los efectos de la pandemia que tuvimos que afrontar, también se refirió a las crisis previas en donde también se dieron oscilaciones al alza o a la baja de las tasas de interés. “Por lo tanto, hemos comprobado que es un mercado que tanto en subidas como bajadas de tasas, como en situaciones globales o particulares de crisis, se ha venido comportando de manera muy constante, siempre con un crecimiento que ha venido estirando entre pequeños, medianos y altos crecimientos”. Sobre el 2023, indicó que con las dificultades presentes derivadas de la permanencia de volatilidad, porque la inflación, si bien ha retrocedido, sigue al alta, además hemos seguido con tasas de referencia altas, a pesar de todo ello el crédito hipotecario de la banca se viene comportando de manera muy similar al 2022, que fue un año absolutamente
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44 || Real Estate Market récord en las colocaciones y que venía previamente de altos crecimientos respecto a un 2021 que también había sido un año récord en la colocación. BUEN CIERRE DE AÑO 2023 En relación a las perspectivas para el cierre de 2023, Paulina Prieto augura hacia el último semestre, que por supuesto es el más fuerte del crédito hipotecario, “que vamos a crecer un dígito”. Apuntó que “no vamos a crecer a un nivel como el que nos hemos acostumbrado, dos dígitos (10% o más), vamos a crecer a un dígito, que yo creo que es muy bueno para la industria, con un portafolio bancario muy sólido”. Dijo que no debemos olvidar que hay un déficit de vivienda por atender y que por supuesto los bancos son responsables o un actor muy importante dentro de este mercado. Insistió en que “vivimos en un mercado donde existe un dinamismo”. En torno a las expectativas para el balance de 2023, Enrique Margain consideró que “tendrá un segundo semestre mucho mejor que el primero, con un mayor dinamismo, así lo vemos en las tuberías, y creo que al final vamos a terminar en un año muy similar a lo que fue el 2022”. Añadió que “estamos hablando de un sector que va en una dirección muy positiva y que se complementa muy bien con organismos de vivienda, con tal de dar más alternativas al consumidor final, al cliente final que realmente busca comprar una vivienda para generar plusvalía para generar un patrimonio para su familia". PORTAFOLIO HISTÓRICO Como resultado del desempeño anual del crédito hipotecario, al igual que se ha establecido récords de colocación anual en 2021 y 2022 por el monto de recursos, el portafolio hipotecario de la banca mantiene un ritmo de crecimiento sólido. Cifras de la ABM indican que al cierre de junio pasado se ubicó en un billón 272 mil mdp, lo que significó un ritmo de crecimiento de 10.7% en comparación con junio de 2022. Fuente: ABM con cifras de la CNBV, Infonavit y Fovissste.
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46 || Real Estate Market 144 || P O R T A D A EVOLUCIÓN DEL MERCADO Y NUEVOS PRODUCTOS Enrique Margain Director Ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC
Real Estate Market || 47 MARIO RAMÍREZ EL MERCADO HIPOTECARIO EN MÉXICO NO DEJA DE EVOLUCIONAR Y ESTÁ A LA EXPECTATIVA DE NUEVOS PRODUCTOS PARA SATISFACER NECESIDADES DE DIVERSOS NICHOS: PARA EXTRANJEROS, ENFOCADOS EN LA SUSTENTABILIDAD Y PARA NO AFILIADOS.
48 || Real Estate Market P O R T A D A La banca regresó a otorgar crédito hipotecario en el año 2000, periodo en el que prácticamente no se otorgaba ninguno o se daban con tasas variables, se prestaba solo el 50% del valor de la vivienda y el destino solo era para adquirir una, principalmente nueva. En los tres primeros años fueron muy pocos los créditos hipotecarios otorgados; pero fue el punto de partida para una evolución constante que a la fecha se mantiene. Se pasó a tasas fijas, pagos conocidos, seguros de vida, daño y desempleo, además, se desarrollaron productos cofinanciados con los organismos de vivienda. Nacieron y evolucionaron los esquemas de pagos crecientes. Como parte de dicho proceso, también se avanzó en el diseño de nuevos productos con el objetivo de atender necesidades no cubiertas; posteriormente, se mejoraron los seguros de vida, de daños y de los contenidos. Más recientemente ha evolucionado también la parte digital. No podemos dejar de destacar los procesos que se han incorporado para que al final las personas tengan, en muy corto plazo –uno o tres días–, la respuesta de cuánto es lo que el banco les presta y posteriormente la conexión con la cadena de valor, los notarios, las unidades de valuación, hasta llegar a la firma. Como parte del crecimiento del crédito hipotecario que genera la banca, hoy en día coloca aproximadamente unos 150 mil créditos anuales, que representa un financiamiento por más de 280 mil millones de pesos (mdp). Esto es una evolución sumamente positiva, que ya representa, en términos de monto de inversión, más del 60% de lo que se coloca en todo el sector hipotecario en México; comparativamente muestra un gran avance porque apenas en 2015 representaba el 40% del total; por lo que se ha venido ganando participación en el monto de financiamiento como resultado de la consolidación de la propia oferta. Las cifras anteriores muestran grandes logros alcanzados de manera adecuada, atendiendo a los segmentos media, residencial y vacacional, todo ello se complementa muy bien con los organismos públicos de vivienda para atender diferentes mercados. Si vemos la tendencia en los ritmos de la colocación y el desarrollo de nuevos productos, el crecimiento ha sido muy positivo en su conjunto. En mi opinión, falta todavía mucho por desarrollar, pero lo que se tiene construido a la fecha es algo que funciona y es una historia de éxito. HSBC es un jugador relevante en el sector hipotecario de México. HSBC
Real Estate Market || 49 P O R T A D A LA EVOLUCIÓN QUE VIENE La realidad es que el mercado hipotecario es tan dinámico que puede seguir evolucionando muchísimo con el lanzamiento de nuevos productos que tenemos proyectados, entre ellos, los orientados a extranjeros, los enfocados a la sustentabilidad, y también aquellos que de alguna manera te cubran todas las necesidades dentro del mismo diseño. Hay muchísimas cosas que todavía se pueden construir: los productos para el mercado de no afiliados, de aquellas personas que no se pueden incorporar al mercado laboral formal o comprobar ingresos a través de una nómina. Creo que, en general, el ecosistema hipotecario funciona bien y lo vemos reflejado con tremendas oportunidades hacia adelante, sobre todo para atender a muchas familias que no han tenido acceso al financiamiento, a este mercado de ‘no afiliados’ –que quizás el nombre no es el correcto–, o aquellos que no tienen acceso a un programa de vivienda. Ahí hay todavía una gran oportunidad que se tiene que hacer, se tienen que desarrollar nuevos productos, esquemas orientados a ahorro sistemático que permita tener capacidad de pago y llegar a un enganche objetivo. De esta forma, se dará más acceso al financiamiento hipotecario, para hacer mucho más amplio el tamaño del mercado, más grande el número de hipotecas, y tener mayor cantidad de personas y familias beneficiadas a través de la contratación de un crédito hipotecario para comprar una vivienda. Lo reitero, me entusiasma la capacidad de nuevos productos que se pueden hacer y sobre todo para satisfacer las necesidades de muchos segmentos no atendidos. Insisto en que hay mucho por hacer, para profundizar y que el mercado siga creciendo. Y aunque en general veo con optimismo la evolución del mercado, desde mi óptica no se trata de dar crédito hipotecario, sino de ayudarles a las personas o familias a construir su futuro, a contribuir para que alcancen el objetivo de formar un patrimonio. JUGADOR RELEVANTE Sobre HSBC, quiero expresar que se ha vuelto un jugador sumamente relevante del sector hipotecario. Al cierre de junio de 2023 teníamos cerca de un 17% de participación de mercado en número de créditos otorgados y 15% en monto financiado. Durante los últimos cinco años somos el banco con mayor crecimiento de su portafolio hipotecario, destacando porque su dinámica de crecimiento ha sido 2.1 o 2.2 veces en comparación con el resto del mercado. Hacer mucho más amplio el tamaño del mercado, más grande el número de hipotecas, y tener mayor cantidad de personas y familias beneficiadas a través de la contratación de un crédito hipotecario.
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52 || Real Estate Market PUBLIRREPORTAJE El portafolio hipotecario de HSBC sobresale por su fortaleza y salud. HSBC alcanzó una penetración importante en el mercado en el otorgamiento de créditos: más de 24 mil al año. La oferta hipotecaria de HSBC ha sido muy innovadora y año con año se distingue por el lanzamiento de nuevos productos que nos permiten ampliarla para satisfacer a los diferentes perfiles y necesidades de los clientes. Ofrecemos –por destino del crédito– diferentes tipos de financiamientos, con grandes beneficios para que se pueda elegir el que más se ajuste a tus necesidades: • Adquiere tu hogar • Transfiere tu hipoteca • Transferencia de hipoteca + liquidez • Crédito de liquidez • Remodela tu hogar • Construye tu hogar Cada uno de nuestros productos cuenta con diversas alternativas, sobre todo en adquisición, que incluyen el cofinanciamiento con Fovissste e Infonavit, a través de los cuales se puede maximizar las líneas de crédito para los clientes. Además de la completa oferta de productos hipotecarios, HSBC tiene un gran diferenciador en el servicio que ofrecemos, por el acompañamiento y asesoría que le damos al cliente, por lo que es estratégica la capacitación de nuestro equipo, que de la mano con los procesos que aplicamos, nos permite responder rápidamente a las solicitudes de los clientes, todo ello con el objetivo de brindar la mayor certidumbre posible al que toma un crédito hipotecario. En HSBC buscamos un balance entre los productos y servicios, que de manera integral nos permite contar con una oferta sumamente competitiva en el mercado.
Real Estate Market || 53 PUBLIRREPORTAJE Como reflejo de ello, la respuesta que hemos tenido es ser el banco que más ha crecido su portafolio hipotecario en los últimos cinco años, estamos hablando de 26% anual compuesto en dicho periodo y con un portafolio muy sano. Esto ha impulsado a la institución a duplicar nuestra participación en el mercado hipotecario bancario de 5.86% en 2018 a 10.67% en 2023. Alcanzamos una penetración importante en el mercado, sobre todo en el número de créditos, al otorgar más de 24 mil al año. El portafolio hipotecario de HSBC también sobresale por su fortaleza y salud, al reportar, a junio de 2023, un índice de cartera vencida inferior al promedio del mercado. COFINANCMIENTOS HSBC es un banco que tiene una participación relevante en productos cofinanciados de la mano con organismos públicos de vivienda, como el Infonavit y el Fovissste; bajo esta modalidad podemos otorgar crédito hasta por el 97% del valor del inmueble. Fuimos el primer banco que lanzó (en 2020) el producto Fovissste Para Todos, donde se entrega el Saldo de la Subcuenta de Vivienda y el banco da un crédito para financiar la vivienda; es un crédito que tiene una consignación o un descuento directamente, por parte de la dependencia. Además, cuenta con una serie de factores, como la aportación patronal del 5% del salario del trabajador que se destina como anticipo de capital. En HSBC cerca del 40% de la colocación viene de la mano de un producto cofinanciado. Sin embargo, el portafolio de productos es amplio y completo para satisfacer todos los perfiles y necesidades de nuestros clientes. Seguiremos sorprendiendo al mercado con nuevos productos hipotecarios que sean atractivos para diversos nichos de mercado.
54 || Real Estate Market 144 || P O R T A D A CÓMO OBTENER UN CRÉDITO HIPOTECARIO Antonio Artigues Director Ejecutivo Banca Particulares de Santander El crédito hipotecario ha evolucionado en los últimos 15-20 años. Venimos de un producto muy cuadrado, donde casi casi tenías que adaptarte a determinadas circunstancias y eso dificultó que dejara de ser así a las diferentes realidades sociales de las personas. A lo largo de los años, hemos evolucionado y adaptado los productos a las necesidades de la realidad social, buscando siempre que cada vez sean más y más mexicanos los que puedan acceder a un crédito hipotecario. Considerando el momento que vivimos, sin ninguna duda es un buen momento para tomar un crédito hipotecario, eso es incuestionable, más allá de determinadas circunstancias. Es un buen momento para contratar un crédito hipotecario, porque además de tasas de interés competitivas, sumo las características del financiamiento que es a tasa fija, pagos conocidos, con seguros, etc. Pero le agrego la parte subjetiva que me gusta mencionar, donde más allá de la coyuntura, las personas que vayan a contratar deben hacer su análisis, una introspección sobre cuál es su situación actual, cuál es su momento de vida, hasta dónde pueden estar viendo su situación para mantener un equilibrio. El momento es bueno, pero igual de importante es el estudiar bien, el analizar la situación y el verse a uno mismo cómo se proyecta en el momento que lo va a contratar.
Real Estate Market || 55 MARIO RAMÍREZ UN CRÉDITO HIPOTECARIO PODRÍA PARECERNOS ALGO COMPLEJO, PERO ESTÁ LEJOS DE SERLO. DEBEMOS VER A ESTE PRODUCTO FINANCIERO COMO UNA HERRAMIENTA DE APOYO PARA QUE PODAMOS TENER ACCESO A UNA VIVIENDA, A CONSTITUIR UN PATRIMONIO.
P O R T A D A 56 || Real Estate Market ASESORÍA, FUNDAMENTAL Con una buena asesoría podemos identificar qué es lo que nos conviene, cuál es el financiamiento al que podemos acceder y hacer los comparativos necesarios para tomar la mejor decisión. Desde luego, también hay que informarse muy bien cuando se va a comprar una vivienda, quién me la vende, qué estoy firmando, qué características tiene, dónde está el inmueble. Investigar bien de todo el proceso de solicitud del crédito y la posterior compra de una propiedad. Actualmente hoy hay muchos medios para documentarse, pero para mí el más importante y al que los invito es: acérquense con Santander, donde sin duda van a tener los mejores datos y el mejor asesoramiento para ver qué es lo más adecuado para cada uno de ustedes. Al final, el banco, contrario a lo que pueda creerse en ocasiones, de verdad está para acompañarte, para asesorarte, para apoyarte en una parte significativa de nuestra vida, que finalmente requiere de instrumentos financieros o bien, de una asesoría más especializada. A través de esa asesoría puede identificarse el riesgo que se está asumiendo y juntos evaluar qué sí y qué no conviene, y qué se adecua más a cada necesidad. La principal función de una hipoteca es la de ser un hogar para nosotros. XXXXXXX
P O R T A D A Real Estate Market || 57 Considerando el momento que vivimos, sin ninguna duda es un buen momento para tomar un crédito hipotecario. LAS RECOMENDACIONES Algunas de las principales recomendaciones que puedo hacer a quienes están pensando en solicitar un crédito hipotecario, es que en primera instancia deben tener la certeza de la regularidad de un ingreso. Siempre he creído que lo más prudente es medir nuestra capacidad de pago y acercarse primero a una institución, porque te sitúa en la realidad de lo que tienes que buscar, lo cual facilita mucho el proceso, no sólo con lo que tiene que ver con las condiciones del crédito. También debe mantenerse un buen historial crediticio o sanearlo, cuidar el tener una buen score o calificación; asimismo, conocer todo el panorama completo de todos los gastos que va a suponer el obtener un crédito hipotecario. Ya estamos lejos de aquellos tiempos donde de repente nos sorprendían con ‘letras chiquitas’, pagos no considerados o impuestos. Hoy todo es muy transparente y por ello recomiendo a todas las personas que es la primera vez que se acercan a un crédito hipotecario, que pregunten y se informe bien, es importantísimo. Desde luego, en Santander vamos a asesorarles y decirles bien de todos esos gastos adicionales más allá del crédito. Sugiero preparar un cuadro sencillo para hacer todos nuestros números y adecuarlo a las necesidades, porque este tipo de financiamiento no tiene que ahogarnos. Un crédito hipotecario tiene que ser una alternativa que nos permita acceder a un patrimonio sin afectarnos; debemos sentirnos cómodos con el crédito y adecuado a nuestra realidad económica personal o familiar. A través de este financiamiento se establece una relación de largo plazo entre una institución y una persona, donde el endeudamiento implica un sacrificio importante, por lo que será vital no sobreendeudarse. No debemos perder de vista que si hay un producto bancario que te genera patrimonio, ese es el crédito hipotecario, justo porque va ligado a adquirir una vivienda, que en el tiempo, nos va a permitir obtener una plusvalía porque se revaloriza. A la vez de cumplir su función primordial (hogar), también puede tener muchas funciones como la de inversión, etc. Normalmente, la función principal de una hipoteca es la de ser un hogar para nosotros, para nuestra familia o lo que decidamos, pero es una manera de apalancarnos, creando un patrimonio y a partir de ahí se convierte en un círculo virtuoso de crecimiento y de prosperidad para todos.
144 || PUBLIRREPORTAJE 58 || Real Estate Market SANTANDER TOMA EL LIDERAZGO DEL MERCADO HIPOTECARIO
Real Estate Market || 59 Hipoteca Verde Santander es la primera solución financiera en el país que premia al cliente por cuidar el planeta. En Banco Santander demostramos nuestra gran apuesta por el mercado hipotecario en México, al anticipar antes que nadie un nuevo ciclo de baja en las tasas de interés del crédito hipotecario, además de ser también los pioneros en lanzar el primer financiamiento sustentable en México. Con estas acciones tomamos el liderazgo. Al ser los primeros en anunciar una baja en la tasa de interés en nuestro producto hipotecario en 2023, buscamos dinamizar el mercado, es decir, animar a las personas que están dudando sobre si es un buen momento para tomar un crédito, que vean que las circunstancias favorecen la contratación de un crédito hipotecario y en consecuencia, decidir la adquisición de esa casa o departamento para forja un patrimonio. En Santander vemos mucha fortaleza del crédito hipotecario en México, que se viene comportando de manera muy positiva y observamos que estamos alcanzado estabilidad en las tasas de interés, y por lo mismo, la cercanía de iniciar un ciclo descendente.
60 || Real Estate Market PUBLIRREPORTAJE PORTAFOLIO DE PRODUCTOS HIPOTECARIOS Además de ser un banco innovador, uno de nuestros principales objetivos en Santander ha sido quitarle la complejidad al producto hipotecario y ofrecer créditos muy sencillos, que atiendan las necesidades de nuestros clientes. HIPOTECA PLUS Por ello, como parte del portafolio de productos ofrecemos Hipoteca Plus, que reconoce la vinculación de nuestros clientes con el banco y que se refleja en una de las mejores tasas de mercado; hoy en día vuelve a ser la más baja del mercado, desde 8.85% anual. HIPOTECA FREE Una segunda opción es Hipoteca Free, que responde a la situación de muchos clientes, en ocasiones jóvenes o no tan jóvenes, al liberarlos de los gastos asociados a la contratación. Se trata de la primera hipoteca que salió al mercado sin pagar comisiones, donde el seguro y el avalúo corre a cargo de la institución, además de estar libre de pagos de seguros (de vida, daños y desempleo), es decir, prácticamente el cliente lo único que tiene que pagar son los gastos notariales; también tiene la bondad de que el buen cumplimiento de pagos hace que la tasa sea decreciente. Santander ofrece créditos sencillos que atienden las necesidades de los clientes. BROKEROK
Real Estate Market || 61 PUBLIRREPORTAJE HIPOTECA INTEGRAL Los bancos tenemos un reto importante en atender a las personas que no pueden comprobar ingresos a través de nómina y que conocemos como familias con ingresos mixtos. Por eso Santander lanzó Hipoteca Integral, en la cual sustituimos la comprobación tradicional de ingresos por métodos alternos de valuación, con una visita que se realiza al domicilio del cliente para comprobar algo tan obvio, como que la vida de la persona es acorde con ingreso que nos está manifestando. Tiene un plazo de hasta 25 años. Con estos tres productos, Santander tiene una oferta simple pero muy competitiva en Crédito Hipotecario, con muchos atractivos en cada uno de ellos y que responden a las necesidades de la población del país. HIPOTECA VERDE Otro original producto de Banco Santander es la Hipoteca Verde Santander, lanzada este año, como la primera solución financiera en el país que premia al cliente por cuidar el planeta y adquirir una vivienda en desarrollos con certificación de construcción sostenible. En su primera etapa, la Hipoteca Verde está enfocada en construcciones nuevas, encaminadas las certificaciones a ese tipo de vivienda. Además de incentivar al cliente, impulsa a los constructores en su transición a una economía sostenible; tasa desde 8.85%, la mejor tasa del anaquel vigente. En Santander México hemos conseguido el mejor proceso, el más simple, el más ágil y los mejores productos, todo acompañado del mejor asesoramiento. Nos hemos preocupado mucho por el cliente, en acompañarle y asesorarle, en buscar lo más adecuado, en informarle de las diferentes situaciones que su vida financiera va a tener, y darle ese plus por ser cliente de Santander. Santander busca quitarle la complejidad al producto hipotecario. Santander es el primer banco que lanzo una hipoteca verde. FREEPIK ENVATO
62 || Real Estate Market 144 || P O R T A D A SER RESPONSABLES AL DAR UN CRÉDITO Paulina Prieto Vicepresidente de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank Hay un elevado déficit de vivienda y seguimos teniendo una población jóven. Sigue habiendo un bono demográfico que acompaña a esta industria hipotecaria; según registros, se forman al menos 600 mil familias por año, de las que alrededor del 40% son de clase media. En el contexto nacional hay diferentes actores para atender toda la pirámide poblacional, había un Conapo que atendía con financiamiento a la base de la pirámide, luego los organismos de vivienda (Infonavit y Fovissste) y por supuesto la banca comercial. Aunque somos complementarios, nos quedamos cortos para atender a toda la necesidad del mercado. Pero para satisfacer a todo este universo que requiere una solución de vivienda, sobre todo de todas las economías mixtas, la solución para integrarlos a la banca no es siempre el crédito hipotecario. Me parece que, primero, la banca tiene que hacer un esfuerzo por bancarizar a la población, para poder entender los flujos de las personas.
Real Estate Market || 63 MARIO RAMÍREZ ANTE EL ELEVADO DÉFICIT DE VIVIENDA, TODOS LOS INVOLUCRADOS EN EL MERCADO HIPOTECARIO BUSCAN OFRECER SOLUCIONES PARA OTORGAR MÁS CRÉDITOS. SIN EMBARGO, DEBEMOS SER MUY RESPONSABLES CON LAS PERSONAS AL MOMENTO DE OTORGARLOS.
64 || Real Estate Market P O R T A D A Adquirir una casa es probablemente la compra más importante en la vida de cualquiera. Recordemos que el dinero que tenemos los bancos no es dinero del banco, sino de nuestros ahorradores, y tenemos una responsabilidad para saber cómo prestarlo. Entonces, a la hora de evaluar a un cliente, para mí es muy importante entender de dónde vienen sus flujos. Para ubicar esa necesidad, basta comparar a México con Chile, donde en el país sudamericano el 72% de su población o más está bancarizada, mientras que en México es apenas superior al 40%. El reto no es a quién le prestó, más bien, me parece que lo primero que tenemos que hacer es este esfuerzo de darles acceso a los servicios financieros y generar incentivos a nivel país para que evidentemente estas personas quieran depositar sus flujos en la banca. Hay que empezar a generar un ambiente de confianza, acercarnos a los clientes de una manera mucho más fácil y poner los servicios donde ellos se encuentran. Facilitemos el acceso. Seamos transparentes. Algo en lo que hemos luchado muchísimo en los productos de Scotiabank, en particular en el hipotecario y automotriz, es en demostrar que somos muy transparentes. No escondemos comisiones, no cobramos comisiones adicionales, siempre tratamos de complementar con el mayor beneficio en seguros a nuestros clientes, porque evidentemente sabemos que es una responsabilidad el comprar una vivienda. No debemos perder de vista que, en México, adquirir una casa es probablemente la compra más importante en la vida de cualquiera. Por eso, comparto con mi equipo que no damos hipoteca, sino que somos asesores patrimoniales y nuestra obligación es acompañarlos de principio a fin, haciéndoles este proceso mucho más fácil. También tenemos una responsabilidad con el cliente y no le podemos dar una crédito hipotecario a una persona que, según mi modelo predictivo nos indica, lo más probable que en los próximos 12 a 18 meses va a caer en impago. Algo en lo que hemos luchado en Scotiabank es en demostrar que somos muy transparentes.
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