En medio de condiciones macroeconómicas adversas postpandemia y del conflicto global, el mercado industrial mexicano brinda oportunidades para la llegada de inversionistas que encuentran en El Bajío las condiciones necesarias para el desarrollo del sector, con crecimientos en sectores clave como el automotriz, el metalmecánico y manufactura.
Según un reporte de Newmark, Querétaro sobresalió por tres aspectos en su mercado industrial: aumento de superficie en construcción BTS y especulativa, disminución de la tasa de disponibilidad y ligeros incrementos en precios de salida.
El reporte señala que al cierre del segundo trimestre (2T22), esa entidad presentó un inventario industrial clase A de 6.3 millones de metros cuadrados (m2); así como un incremento de la superficie industrial en construcción, la cual pasó de 159 a 369 mil m2, y una tasa de disponibilidad que continúa a la baja, al pasar de 3.2 a 2.5%, respecto al 1T22.
A pesar de que el sector industrial queretano ha tenido un comportamiento sobresaliente, el efecto diferencial en el incremento de los precios de las cadenas de suministro ha impactado su crecimiento. Con respecto a los precios de salida, el documento indica que los corredores Aeropuerto y El Marqués registran un ligero crecimiento.
El aumento más importante se registró en Aeropuerto y tiene relación con la presencia de naves especulativas nuevas o naves con mayor equipamiento. Sin embargo, este corredor también registra precios competitivos.
“En Querétaro siguen construyéndose proyectos BTS y especulativos. Un ejemplo es el Corredor Aeropuerto que tiene un nuevo parque industrial en su mercado (Vie Verte II), además de la construcción de proyectos BTS, que explican la disminución en los valores de absorción y aumento en los valores de construcción.
“Los proyectos BTS representan la llegada de empresas de alta especialización productiva que eligen al estado por su compatible integración económica. Para el Corredor El Marqués se registraron importantes superficies de cierres relacionados con arrendamientos temporales. Sin embargo, también se registraron desocupaciones”, mencionó en su investigación Fernando Lara, analista de la división de Investigación de Mercados de Newmark.
Guanajuato, nuevo polo logístico
De acuerdo con el reporte, en Guanajuato el inventario industrial clase A creció a 8.2 millones de m2 al cierre del segundo trimestre y la tasa de disponibilidad bajó del 4.5% a 3.7%, entre el primer y segundo trimestre del 2022, en tanto que la construcción está orientada principalmente hacia proyectos BTS.
En los corredores León y San Miguel de Allende, Le Beliér y Amazon presentaron nuevas plantas. El fortalecimiento del sector automotriz señala condiciones estratégicas de localización e integración a cadenas de valor. Mientras que empresas de e-commerce ven a Guanajuato como el nuevo polo logístico, donde la nueva planta tendrá áreas de influencia de entrega sobre Querétaro, Michoacán, San Luis Potosí y Aguascalientes.
Abraham Fernández, director para el sector industrial de Newmark, indicó que “la actividad más sobresaliente, impulsada por la incorporación de las naves de empresas de e-commerce y automotriz, explican el sobresaliente comportamiento en los valores de actividad general y que se reconocen en los corredores de León y San Miguel de Allende.
"En el caso del Corredor de Silao, continúa con altos valores de actividad y absorción respecto al trimestre anterior. A su vez, el Corredor Celaya sigue sin reportar actividad, mientras que Salamanca presentó un pequeño cierre que reactiva la actividad del corredor".
“Guanajuato continúa ofreciendo una ventaja logística sin igual en El Bajío, lo que se ha visto reflejado en importantes expansiones como es el caso de Grupo Ferrero México, que anunció una inversión de 50 mdd para desarrollar nuevas líneas de producción en su planta en San José Iturbide.
“Por su parte, el sector aeroespacial sigue tomando fuerza en Guanajuato, prueba de ello fue el primer vuelo oficial del avión Halcón II, aeronave 100% mexicana manufacturada por la empresa Horizontec, con instalaciones en Celaya, Guanajuato”, expresó Fernández.
Aumentan Business Park y última milla en Jalisco
La zona industrial de Guadalajara presentó en los últimos tres años un auge no solo en la demanda de espacios industriales en general, sino también en los Business Park o Microparques. Tendencia que, sumada al auge de la logística y el e-commerce, han generado que los procesos de última milla se vuelvan fundamentales hoy en día.
Al cierre del segundo trimestre del año, indica el documento, los corredores del mercado industrial tapatío cuentan con un inventario clase A de casi 5.2 millones de m2, una tasa de disponibilidad que se mantuvo constante, y la construcción, que aumentó en comparación con el 1T22, al presentar casi 200 mil m2.
En la Zona Metropolitana de Guadalajara, durante el 2T22, se registró el auge en la construcción de parques de última milla. Y el corredor industrial que presentó la mayor cantidad de superficie constructiva correspondió a El Salto, con más de 120 mil m2, seguido de Zapopan Norte con 35 mil m2 y Periférico Sur con 30 mil m2.
Hoy en día, agrega el análisis, los desarrolladores industriales más consolidados del mercado de Guadalajara están construyendo en el Corredor El Salto nuevas naves industriales clase A, que van desde los 10 mil m2 a los 30 mil m2 techados, aproximadamente, lo que aumentará el inventario disponible en este corredor en más de 100 mil m2 disponibles en los próximos seis a ocho meses.
Y dada la alta demanda de espacios para operaciones logísticas y de e-commerce, una parte importante de estos edificios en construcción sería rentada incluso antes de que los edificios estén terminados, por lo que se prevé que entre el 4T22 y el 1T23 haya un incremento importante en la absorción de espacios industriales en Guadalajara.
Finalmente, Abraham Fernández dijo que “las condiciones de estabilidad del país, ante la adversidad económica global, han permitido un desempeño favorable en la atracción de inversiones en El Bajío y la actividad industrial nacional continúa con su tendencia de crecimiento y recuperación, aunque sin alcanzar los niveles prepandemia”.
