La absorción neta industrial que registró el Bajío de enero a septiembre del 2023 fue de 284,000 metros cuadrados (m2), cifra 23% superior a la alcanzada en el mismo periodo del 2022. A su vez, la absorción bruta alcanzó 350,000 m2, esto es un 9% mayor a la registrada de enero a septiembre del 2022.
De acuerdo con un informe de CBRE, continúa disminuyendo la tasa de vacancia y se situó en 4.2% al finalizar el tercer trimestre. La actividad en construcción se mantiene por encima de los 400,000 m2 y se espera que nuevos proyectos inicien construcción hacia el cierre de año, principalmente en Guanajuato y Querétaro.
“En los inquilinos del sector automotriz y de manufactura ligera se concentra la comercialización de espacios, estos sectores representan más del 70% de la demanda en lo que va del año; se espera que esta cifra se mantenga debido a las negociaciones actuales”, explicó Rodrigo Folgueras, director de la empresa región Bajío.
Lo que ha caracterizado al Bajío es su importante clúster automotriz, ya que, en las 4 entidades se han establecido plantas automotrices que han impulsado la comercialización de espacios industriales.
Al sumar el 78% de las transacciones, los mercados de Guanajuato y Querétaro lideraron la demanda bruta industrial al cierre del 3T23. Destacan en este año inversiones de venta de tierra y de renta de espacios en formato Build to Suit (BTS), lo que significa transacciones a plazos de al menos 10 años.
Con respecto al precio de salida de los espacios, hay una tendencia hacia el alza, tal como sucede con el resto de los mercados, siendo Querétaro y Aguascalientes los que registran los precios más altos al superar los USD$5.00/m2 /mes. Y se espera que los precios sigan aumentando debido a la nueva oferta que está ingresando con precios por encima de la oferta actual.
Mientras que la actividad en construcción se ha caracterizado por el desarrollo de proyectos Build to Suit, que al cierre del 3T23 registró poco más de 447,000 m2 en desarrollo, de los cuales el 52% son proyectos con esas características y ya están pre-arrendados.
Por lo que, luego de la reactivación de la actividad en construcción, se espera que continúe la expansión de las empresas de logística para mejorar los procesos de distribución, y que la manufactura ligera y la industria automotriz demanden espacio industrial en la región atraídas por las ventajas logísticas, la fuerza laboral calificada y la infraestructura de los parques industriales en el Bajío.
También se espera que continúe la comercialización de terreno industrial con infraestructura dentro de parques en la región, principalmente en San Luis Potosí y Querétaro.
Inventario
El Bajío cerró el 3T23 con un inventario de 13.4 millones de m2, un incremento anual del 2.2%. Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Querétaro y Guanajuato, siendo el primero el que concentró la mitad de la nueva oferta en lo que va del año. Destacó la firma que, en la región, la mitad de la actividad en construcción son proyectos BTS.
Tasa de vacancia
Al 3T23, cerró la disponibilidad en 4.2%, esto es 0.1 puntos porcentuales menor a la del cierre del 3T22. Siendo de las tasas de vacancia más bajas desde 2018.
De julio a septiembre, el Bajío tuvo una recuperación, se reactivó la actividad en construcción y la demanda de espacio industrial por inquilinos del sector automotriz, mismos que han invertido tanto en espacios en renta como en transacciones de venta de terreno con infraestructura dentro de parques industriales.
Todavía se espera que los inquilinos que ya están instalados en la región se expandan. La mitad de la actividad en construcción se encuentra pre-arrendada, por lo que la demanda neta seguiría recuperádose durante el 2023 y hacia el 2024.
Finalmente, se prevé el precio de salida continúe con ajustes al alza debido a la nueva oferta de los proyectos que están en desarrollo y que concluyan en los siguientes trimestres con precios por encima del promedio actual.
