El Bajío registró 240,000 metros cuadrados (m2) de absorción neta al primer semestre del 2023 (1S22), un 50% mayor a la cifra reportada en el 1S22. Mientras que la absorción bruta alcanzó los 263,000 m2, cifra 49% mayor a la registrada de enero a junio del 2022.
Según un estudio de CBRE, continúa disminuyendo la tasa de vacancia para cerrar el segundo trimestre (2T23) en 3.9%, de las más bajas desde 2018. Para los siguientes meses, se espera la reactivación de proyectos especulativos, principalmente en Querétaro y Guanajuato.
También, se estima que la actividad de comercialización aumente durante el 2023, derivado de las empresas instaladas en la región que han anunciado expansiones, inclusive, se han anunciado nuevas inversiones del sector automotriz.
Inversión en mercado industrial llega al Bajío
Los últimos años, el Bajío se ha caracterizado por la expansión de las empresas instaladas en la región, encabezando la demanda industrial Guanajuato y Querétaro. Al cierre del segundo trimestre, ambas entidades sumaron 76% de la absorción neta, cifra que representa 183,000 m2, la demanda se divide entre la industria de manufactura ligera y demanda para inquilinos logísticos.
A su vez, los inquilinos característicos de San Luis Potosí buscan la compra de terreno industrial para el desarrollo de sus edificios, mientras que Aguascalientes incorporó inventario de expansión de empresas, además registró movimiento de inquilinos lo que disminuyó su tasa de vacancia al 2.3 por ciento.
Se espera que la inversión en mercados industriales de la frontera México-Estados Unidos que ha atraído el nearshoring, también llegue a la región del Bajío, principalmente de empresas del sector automotriz, que es un clúster importante en la región, en San Luis Potosí y Guanajuato. "También se espera que Querétaro continúe con demanda de tipo logístico, y con la diversificación de industria manufacturera ligera como hasta ahora”, comentó Rodrigo Folgueras, vicepresidente de la firma en la región Bajío.
Con lo que respecta a la actividad en construcción, se ha caracterizado por el desarrollo de Proyectos Build-to-Suit (BTS), tan solo al cierre del 2T23 registró más de 479,000 m2 en desarrollo, de los cuales 51% son proyectos con esas características y que ya están pre-arrendados, mismos que se espera sean entregados de septiembre a diciembre de 2023.
Mercados con mayor inventario
Durante el 2T23, el Bajío cerró con un inventario de 13.4 millones de m2, esto es un incremento anual de 3.0%. Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Querétaro y Guanajuato, siendo Querétaro el que concentró la mitad de la nueva oferta del primer semestre. El análisis destacó que, en la región, la mitad de la actividad en construcción corresponde a proyectos BTS con fechas de entrega hacia la segunda mitad del año.
Disponibilidad
La tasa de vacancia cerró en 3.9% en el 2T23, esto es 0.3 puntos porcentuales menor a la del cierre del 2T22. Resaltó que se trata de la tasa de vacancia más baja desde el 2018. De las cuatro entidades que conforman la región, Aguascalientes reportó la tasa de vacancia más baja (2.3%), y Querétaro fue el mercado con la tasa de vacancia mayor (4.5%), derivado de la nueva oferta que ingresó vacante.
Al cierre del 2T23, el Bajío refleja una recuperación derivada de negociaciones avanzadas durante el cierre del 2022 y el 1S23. Se espera que durante el año la demanda esté motivada principalmente por la expansión de inquilinos ya instalados en la región del sector de manufactura ligera y de la industria automotriz, se indicó.
La mitad de la actividad en construcción se encuentra pre-arrendada por lo que se espera que la demanda neta se siga recuperando durante el 2023. A su vez, los proyectos en construcción especulativos se han reactivado, lo que indica una posible alza en la tasa de vacancia, si antes no se pre-arriendan espacios en construcción.
Estima que el precio de salida continúe con ajustes al alza debido a la nueva oferta de los proyectos que están en desarrollo y que se espera concluyan en los siguientes trimestres con precios por encima del promedio actual.
