El auge en la construcción en El Bajío continúa al cierre del tercer trimestre de 2022 (3T22) y está relacionado con la construcción de plantas para la fabricación de equipos de transporte, así como expansiones en naves de los sectores aeroespacial, automotriz y logístico.
Con respecto al inventario industrial clase A de Querétaro y Guanajuato, alcanzó los 14.5 millones de metros cuadrados (m2), así como un alza en los precios de salida respecto al 2T22 del 3.2%, según el reporte de actividades del sector industrial que elaboró Fernando Lara, analista de la División de Investigación de mercados de Newmark.
Indicó en el reporte que aunque se registró una disminución en los valores de absorción neta y bruta respecto al trimestre anterior, el 3T22 destacó por la disminución en la tasa de disponibilidad para ambos mercados, al pasar de 3.2 a 2.9% entre el segundo y tercer trimestre de este año.
Guanajuato
Al cierre del 3T22, la incorporación de plantas del sector automotriz incrementó de forma inusual los valores de absorción bruta y tuvo tres aspectos destacables: en algunos casos se localizaron fuera de los clústeres del sector automotriz, las naves tienen amplias dimensiones y la velocidad de construcción. Un claro ejemplo es el corredor Apaseo que registró la entrada de una nave de 45 mil m2 construida en tres meses en el Parque Industrial Amistad Chuy María.
Se registraron expansiones en plantas para la producción del sector automotriz en el Corredor Apaseo, así como para la fabricación de piezas de maquinaria pesada en el Corredor de León. El volumen de construcción relacionado con expansiones representó el 80% del total que se está desarrollando. De esta forma, empresas con presencia en Guanajuato apuestan por el impulso de la producción en México, dijo el analista.
Aunque en los últimos trimestres el inventario nuevo ha sido poco representativo, en corredores como el de Silao se incorporaron nuevas naves industriales en su Parque Puerto Interior, las cuales presentan amplias ventajas por su proximidad al aeropuerto. Otro ejemplo fue el Corredor Apaseo, que también registró el inicio de construcción de nuevas naves especulativas en el Parque Industrial Amexhe que destaca por su proximidad a Querétaro.
El registro de una absorción negativa correspondió a incorporaciones de naves nuevas especulativas en Silao, y absorciones positivas se registraron en los corredores San Miguel de Allende, Apaseo, León y Salamanca.
Lara comentó que “aunque el volumen de la producción en Guanajuato para actividades secundarias tuvo una reducción respecto al trimestre pasado, se mantiene una tendencia al alza en los últimos meses. Los sectores de alimentos y fabricación de maquinaria y equipo tuvieron un crecimiento en el valor de las exportaciones. Mientras que el sector de fabricación de transporte, el más importante del mercado de Guanajuato, tuvo una reducción”.
Querétaro
Con respecto a Querétaro, al cierre del trimestre se mantuvo la tendencia a la baja en la tasa de disponibilidad, el volumen de construcción disminuyó ligeramente, y se incrementó tanto el precio de salida como la actividad relacionada con nuevo inventario. Con la entrada de nuevas naves ocupadas y la disminución en la tasa de disponibilidad, se espera un incremento en la demanda sobre naves existentes.
La superficie industrial en construcción descendió 61 mil m2, y pasó de 369 a 308 mil m2 entre el segundo y tercer trimestres. Por otro lado, se anunció un nuevo parque industrial en el Corredor Aeropuerto y el ingreso de un nuevo desarrollador industrial en el Corredor Querétaro Norte, mediante la compra de un portafolio existente, para alcanzar un inventario industrial clase A de 6.4 millones de m2 al cierre del 3T22.
A través de seis empresas, los sectores de tecnología relacionados con la industria aeroespacial y automotriz, anunciaron inversiones por 9 millones de pesos para expansiones de sus plantas en los corredores Aeropuerto y El Marqués. También, Amazon llegó al Corredor El Marqués en una estrategia articulada, ya que junto con Guanajuato y Guadalajara se prepara para atender su creciente mercado ubicado en El Bajío, informó el experto.
El incremento general en los precios, se explica por la salida del mercado de naves con los menores precios. Los espacios industriales existentes activos se ubican en un clúster especializado próximo al aeropuerto y con las mejores adecuaciones del mercado. No obstante que las naves disponibles impulsan un incremento en los precios de salida, la diversidad de opciones aún es alta para los corredores Aeropuerto y El Marqués.
Mientras que en el Corredor Querétaro Norte, se espera que para el siguiente trimestre las opciones en disponibilidad y precio aumenten con el ingreso de nuevas naves en Parque Industrial Querétaro y Finsa III. Por su parte, la tasa de disponibilidad continúa a la baja al pasar de 2.5% a 2.0%, respecto al trimestre previo.
Los valores de absorción y actividad mostraron comportamientos atípicos, ya que para el caso del Corredor Aeropuerto, el comportamiento de la absorción se debió al ingreso en el mercado de una nueva nave especulativa. Por otro lado, en el Corredor El Marqués los valores de absorción se explicaron por desocupaciones; sin embargo, las incorporaciones de naves ocupadas elevaron el volumen de actividad en corredores con alta disponibilidad.
El analista comentó que el papel de los proyectos BTS es tan importante, que las incorporaciones representaron en los valores de absorción bruta el 54% para Aeropuerto, 49% en El Marqués y 100% en Querétaro Norte.
