Durante 2021 la región del Bajío mantuvo actividad industrial constante que se reflejó en la captación de la Inversión Extranjera Directa (IED) durante los primeros 9 meses del 2021, con las cuatro entidades que componen el bajío sumando más de 3,291 mdd, lo que representó el 13% del total a nivel nacional contra el 9% del año anterior.

La entidad que registró mayor IED fue Guanajuato, con 50% de la región, a diferencia del año pasado que fue San Luis Potosí con poco más de 926 MDD.

Guanajuato y Querétaro son las entidades que han movido la demanda industrial en los últimos dos años. Durante 2021 Querétaro registró mayor actividad y diversidad en inquilinos industriales, quienes ocuparon proyectos especulativos que ofertaba el mercado, mientras que Guanajuato fue el segundo mercado más activo, tuvo demanda de proyectos built to suit (BTS), que continúan en construcción.

El incremento anual del inventario fue del 2%, con 220 mil m² de la nueva oferta, principalmente fueron espacios pre arrendados en desarrollos BTS. La actividad en construcción regional cerró en cerca de 300 mil m², más del 50% corresponde a proyectos prearrendados BTS.

Sigue su consolidación

Al cierre de 2021 el Bajío alcanzó poco más de 570 mil m2 de absorción bruta, cifra 81% mayor a la reportada durante 2020 (317 mil m²), motivada por la actividad de la segunda mitad del año, debido a expansiones de inquilinos ya instalados en la zona, y proyectos Built to Suit (BTS).

Por su parte, la absorción neta de la región registró poco más de 324,000 m², con un incremento del 6% con respecto al cierre al 2020. Se espera que en 2022 se fortalezca el sector automotriz con la llegada de nuevas inversiones y que continúe la expansión de empresas logísticas.

En la zona, Guanajuato reporta más proyectos en construcción, con 122 mil m², más de la mitad son desarrollos BTS; San Luis Potosí ha mostrado actividad lenta y ha impulsado la compra de tierra de usuarios finales dentro de parque industrial, mientras que en Aguascalientes el ritmo de la demanda de espacios ha sido pausado.

Guanajuato se posicionó como la segunda entidad con la mayor absorción neta del 2021 con poco más de 138 mil m². La demanda industrial se reactivó para la segunda mitad del año. Guanajuato incrementó su inventario 2% con respecto al 4T 2020, continúa siendo el segundo más alto de la región, solo por debajo de San Luis Potosí. Al cierre del año Guanajuato tuvo una demanda bruta superior a los 210 mil m².

Querétaro y sus diferenciadores

Durante el 2021, Querétaro se colocó como el primer mercado del Bajío con la mayor demanda neta de espacios de la región con poco más de 148 mil m², además registró un crecimiento en el inventario del 3%. con respecto al cierre del 2020.

Al término del 2021 la entidad registró una tasa de vacancia de 4.4%, es la más baja de los últimos 3 años y su precio de salida ha sido incrementado desde mediados del 2020 para cerrar el tercer trimestre 2021.

La entidad tuvo un crecimiento anual de inventario del 2% con respecto al cierre 2020. San Luis Potosí es el mercado que ha mantenido el precio de salida más alto de la región, superior al promedio en el Bajío. La entidad tuvo una absorción bruta de 65 mil m². Es de las entidades con más tierra disponible para desarrollos BTS, así como inversión para desarrolladores, por ello es por lo que se ha visto activo en la venta de tierra para empresas que quieren realizar su propio desarrollo.

Aguascalientes se ha mantenido con una actividad baja, impulsada por las renovaciones, cerró el año con una absorción bruta cerca de 30 mil m² y con ello mantuvo niveles de ocupación equilibrados.

Inventario y vacancia

En cuanto al inventario, la región tuvo un incremento anual de inventario industrial de 2% al cierre del 4T21 con respecto al 4T20, porcentaje que equivale cerca de 220 mil m² adicionales.

Los principales mercados se incorporaron metros cuadrados al inventario fueron Querétaro con 45% con 92,000 m², y Guanajuato el 31% con poco más de 63,000 m². Se espera que continúe la actividad en construcción, principalmente en Guanajuato y Querétaro, ya que al cierre del 2021 se registraron cerca de 300 mil m² en desarrollos cuya entrega se espera durante los próximos 6 meses.

En la vacancia, la tasa de la región cerró el tercer trimestre en 4.6 %, lo que representa poco más de 594 mil m² de espacios industriales vacantes.

El anterior, es el nivel más bajo registrado desde el cierre del 2018. San Luis Potosí registró la tasa de vacancia más alta del Bajío con 5.2%; Guanajuato registró una tasa de vacancia de 4.8%, Querétaro cerró con 5.2%, mientras que Aguascalientes es la entidad con la tasa de vacancia más baja con 3.3%. Se espera que en el transcurso del 2022 la tasa de vacancia baje por la entrada de espacios pre arrendados que se encuentran en construcción, ya que más de la mitad de los proyectos en desarrollo no cuentan con disponibilidad. 

“La región continúa la expansión de empresas ya instaladas, principalmente de manufactura ligera. El sector automotriz, que es uno de los principales en la región. Ha ido recuperándose de forma pausada y hubo un aumento en la demanda de inquilinos logísticos. Quienes se espera continúen con expansiones para fortalecer sus cadenas de distribución en la zona, como parte del efecto del e-commerce, tras la emergencia sanitaria por COVID 19”, destacó Rodrigo Folgueras, Director de CBRE región Bajío.