La competencia entre los fideicomisos de inversión especializados en bienes raíces industriales por comprar o combinarse con su competidor Terrafina continúa en vilo, mientras se alista a analizar la conveniencia de cada una.
Cabe destacar que, Terrafina tiene presencia en los mercados más atractivos para realizar esta actividad.
Al cierre del primer trimestre del año, la compañía contaba con 287 inmuebles y 42 millones de pies cuadrados de área bruta rentable en 12 estados, mientras que su ingreso operativo neto alcanzó los tres mil 581 millones de pesos.
Según datos de la agencia Infosel, aún no hay un claro favorito en cuanto a las ofertas que se conocen --y las otras dos que no son de dominio público-- y si bien algunos consideran que las ofertas de los jugadores más grandes son las que pueden llevar ventajas, el abanico de ofertas parece mantenerse y con los dueños de las participaciones más grandes tomando en cuenta las ventajas más allá de la cantidad de dinero ofrecida.
“Las fusiones y adquisiciones pueden desbloquear economías de escala, ayudar a recalificar la industria y consolidar el liderazgo de empresas con un modelo de negocio superior. Esperamos que las fusiones y adquisiciones también ayuden a estandarizar el vehículo de inversión y proporcionen un impulso adicional a los esfuerzos para mejorar la gobernanza de la industria”, agregaron.
Por lo pronto, Terrafina convocó a una asamblea de tenedores donde someterá a votación la contratación de un despacho fiscal, un asesor financiero y cualquier asesor necesario para estudiar las ofertas que recibió desde principios de este año y realizar un análisis comparativo, el cual sería entregado a los tenedores que lo soliciten.
En el caso de Fibra Prologis su propuesta es una oferta pública de adquisición que está vigente y terminará el próximo 14 de junio, con posibilidad de extenderse.
Hace unos días, el comité técnico de Terrafina dijo a los tenedores de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI’s) que la propuesta era razonable, pero descartó dar alguna recomendación.
La oferta contempla un factor de intercambio de 0.58 certificados de Prologis por cada uno de los emitidos por Terrafina, lo que da un valor implícito de 38.1 pesos por certificado, de acuerdo con datos de Banorte Casa de Bolsa.
De concretarse, el portafolio combinado contaría con 523 inmuebles y 88.9 millones de pies cuadrados de área bruta rentable distribuidos en 16 entidades, lo que para Fibra Prologis significaría la entrada a estados en los que actualmente no tiene presencia, como Sonora, Coahuila, Durango, San Luis Potosí, Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro, Edomex, Puebla y Tabasco.
Fibra Uno (Funo), el mayor fideicomiso listado en el mercado bursátil mexicano levantó la mano por Terrafina a principios de marzo, como una de las alternativas que baraja para potenciar el valor de su portafolio industrial y ante el retraso en el debut en bolsa de Fibra Next, la firma surgida tras la escisión de sus activos industriales.
A diferencia de la oferta de Prologis, Fibra Uno planteó una fusión de sus activos industriales con los contemplados en el portafolio Júpiter, propiedad de sus accionistas de control, y los pertenecientes a Terrafina.
La oferta contempla la combinación de activos a múltiplos equiparables, con un precio implícito de 49.63 pesos por Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI) de Terrafina. El cap rate considerado para la oferta es de 7.06 por ciento.
De concretarse la propuesta, el portafolio combinado contaría con 487 propiedades y 124.9 millones de pies cuadrados de área bruta rentable, distribuidos en 23 entidades.
Si bien Fibra Uno ya cuenta con presencia en todas las entidades en las que opera Terrafina, el fideicomiso consideró que sus portafolios son complementarios sin riesgos de concentración.
Fibra Macquarie propone una oferta pública de adquisición (OPA). Por lo que se reunirá con sus tenedores en una asamblea convocada el 10 de junio para solicitar autorización para lanzar la operación en el mercado de valores del país.
La oferta pública de adquisición prevé un factor de intercambio de 1.05 de sus certificados por cada CBFI de Terrafina, lo que le da un valor implícito de 31.8 pesos. El cap rate, de acuerdo con Banorte, es de 8.4 por ciento.
Una combinación de Terrafina y Macquarie generaría un ingreso operativo neto de alrededor de ocho mil 16 millones de pesos, mientras que los ingresos sumarían siete mil 323 millones de pesos. Además, la capitalización de mercado sería de 50 mil 507 millones de pesos.
Fibra Mty cambió su propuesta, ya no lanzará una OPA por la falta de regulación expresa respecto a los efectos fiscales que la operación tendría.
Ahora su interés es vender sus inmuebles a Terrafina, los cuales serían pagados con CBFI’s y, desde su óptica, combina la agilidad de una transacción en efectivo, los beneficios de una OPA y certidumbre fiscal.
La nueva propuesta contempla un precio implícito de 30.75 pesos por certificado y el cap rate es de 6.6 por ciento.
Al igual que con la oferta de adquisición, de concretarse esta propuesta el portafolio combinado sería de 382 inmuebles y 59.8 millones de pies cuadrados de área bruta rentable localizados en 16 estados, siendo Durango, Estado de México, Ciudad de México y Tabasco nuevos para Fibra MTY.
Para los especialistas de Banorte Casa de Bolsa, es complicado determinar cuál de las ofertas es la más atractiva, por lo que es necesario comparar todos los términos de las propuestas.
