La segunda mitad de 2025 será clave para confirmar el inicio de una nueva etapa de expansión, liderada por la reconversión productiva regional y una mejor alineación entre oferta, demanda y expectativas del capital.

Pese a la cautela por factores externos como los aranceles de Estados Unidos, el Real Estate industrial mantiene fundamentos sólidos y muestra signos de reactivación en regiones clave luego de un primer semestre con absorción moderada.

El mercado inmobiliario industrial de México cerró el primer semestre del año en una fase de estabilización, marcada por una absorción moderada, una oferta todavía abundante en ciertos mercados y señales incipientes de recuperación en regiones estratégicas.

De acuerdo con información de la firma Datoz, durante el segundo trimestre de 2025 se registró una absorción bruta de 7.5 millones de pies cuadrados, cifra similar al trimestre anterior pero notablemente menor respecto al cierre de 2024.

Aunque se sumaron 2.5 millones de pies cuadrados de nueva construcción, también se agregaron cerca de 7 millones por desocupaciones, lo que generó una presión al alza en los niveles de disponibilidad.

Los desarrolladores han respondido ajustando sus planes, reduciendo los inicios de construcción en varios corredores. Aun así, los precios de salida de renta se mantuvieron al alza, con un incremento promedio del 2%, especialmente impulsado por la región norte del país.

Desempeño regional contrastante

El análisis por región revela dinámicas contrastantes. En el Bajío, la absorción superó a la oferta, con 1.9 millones de pies cuadrados colocados y una baja importante en desocupaciones, lo que redujo la tasa de disponibilidad a 6.22 por ciento. Guadalajara y Querétaro encabezaron la actividad, mientras que los inicios de construcción se ralentizaron drásticamente.

Mientras, en la región noreste (Monterrey, Saltillo, Reynosa), el mercado mostró equilibrio, con una absorción cercana a los 3 millones de pies cuadrados, igualando el volumen de nueva oferta. Monterrey concentró el 75% de la actividad, confirmando su liderazgo.

Real Estate industrial en etapa de ajuste durante el primer semestre de 2025

Por el contrario, la región centro (CDMX, Edomex, Puebla, Hidalgo) y el noroeste (Tijuana, Mexicali, Juárez) enfrentaron más desafíos. Ambas presentaron más oferta que demanda, con tasas de disponibilidad al alza. Sin embargo, en zonas como Tijuana y CDMX, varios proyectos que habían sido pausados se reactivaron, lo que sugiere mayor confianza entre inversionistas e inquilinos.

Perspectivas para el segundo semestre

Los especialistas de Datoz señalaron que, si bien persisten retos como la incertidumbre comercial con Estados Unidos, la presión por trazabilidad en manufactura y la disponibilidad energética, se espera una reactivación gradual del sector.

“Estamos observando señales positivas en el norte del país y en el Bajío, lo que podría traducirse en un cierre de año más dinámico”, afirmó Pablo Quezada, director general de la firma.

Además, destacó que los desarrolladores han comenzado a adquirir tierra en mercados secundarios o en zonas periféricas a precios competitivos, como preparación para una siguiente fase de expansión.

Y en cuanto al fenómeno del nearshoring, los analistas coinciden en que no muestra señales de enfriamiento. Por el contrario, la reconfiguración de cadenas de suministro regionales sigue atrayendo inversiones estratégicas, en particular para industrias como autopartes, farmacéutica y semiconductores (en etapas de diseño y ensamble).