Un análisis de S&P Global Ratings considera un panorama de cauteloso optimismo el poder construir un millón de viviendas durante la administración de la Presidenta Claudia Sheinbaum.

La propuesta de la nueva administración en materia de vivienda ha generado expectativas y preguntas sobre su viabilidad. Según el análisis, aunque la iniciativa podría reactivar un sector con niveles históricamente bajos de construcción —alrededor de 130 mil viviendas anuales en los últimos años—, también enfrenta retos significativos de implementación y sostenibilidad.

Dos frentes de acción 

El plan contempla que la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) se encargue de construir 500 mil viviendas destinadas a familias de bajos ingresos, un segmento que las desarrolladoras privadas consideran de alto riesgo. S&P Global Ratings señala que esta medida no afectará la posición competitiva de los desarrolladores tradicionales. 

La otra mitad del millón de viviendas será responsabilidad del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Sin embargo, esta iniciativa plantea dudas, dado que históricamente el Infonavit ha funcionado como proveedor de hipotecas, no como constructor.

El análisis afirma que, para cumplir con este objetivo, el instituto deberá reformar su estructura operativa y estatutos, lo que podría retrasar su implementación. 

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Oportunidades para desarrolladores y desafíos

Si el Infonavit decide subcontratar parte de la construcción al sector privado, los desarrolladores de vivienda podrían beneficiarse de esta oportunidad. Sin embargo, S&P advierte que este esquema podría reducir los márgenes de ganancia, aunque a su vez aceleraría los ciclos de capital de trabajo.

El gobierno ha anunciado que en 2025 se construirán 165 mil viviendas como parte de la nueva estrategia. No obstante, la agencia calificadora considera este objetivo ambicioso, dado el ciclo económico del sector y los retos inherentes a la construcción de vivienda en México. 

Impacto en el sector financiero 

También, el análisis no anticipa un impacto inmediato en la dinámica del crédito hipotecario. Los bancos comerciales y los organismos gubernamentales, como Infonavit y Fovissste, atienden a diferentes segmentos de la población, y las hipotecas representan solo el 19% de los préstamos totales de los bancos privados. 

Financiación y riesgos 

Planea el Infonavit destinar alrededor de 288 mil millones de pesos para financiar esta estrategia, utilizando aportaciones obligatorias de los trabajadores del sector privado. Aunque su cómoda posición de liquidez permite financiar parte de la construcción sin comprometerse financieramente, S&P advierte que este cambio en su modelo de negocio podría impactar su rentabilidad y capitalización, que han mostrado una tendencia a la baja en los últimos años.

Adicionalmente, el instituto implementará a partir de 2025 una modificación en las tasas de indexación de alrededor de 2 millones de hipotecas vinculadas al salario mínimo, actualizándose a una tasa de cero por ciento. Aunque esto reducirá los ingresos por intereses del Infonavit en un 4%, también podría mejorar los indicadores de calidad de sus activos, mitigando el deterioro reciente. 

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