Asentar en una escritura pública los cambios que se realizan en torno a una propiedad: compra-venta, adjudicación por herencia, donación, permuta, entre otros, permitirá evitar contratiempos y situaciones de riesgo como recargos fiscales, fraudes, mal uso de los documentos e incertidumbre jurídica respecto a nuestro patrimonio.
Los distintos contratos traslativos de dominio que contempla nuestro Código Civil (compraventa, permuta, donación entre otras), remiten para su formalidad, que dichos movimientos se celebren en escritura pública.
El Notario es un perito en derecho que brinda seguridad y certeza jurídica a los actos otorgados ante su fe. En el caso de los contratos traslativos de dominio a los que me he referido anteriormente, es importante que, previo a que el contrato de interés se pueda otorgar, el Notario solicite y obtenga diversos documentos para verificar que todo se encuentre en orden, entre ellos, el certificado de libertad de gravámenes que nos permite determinar la situación jurídica que tiene el inmueble materia del contrato, de acuerdo con las inscripciones o anotaciones que se encuentran asentadas en el Registro Público de la Propiedad; así como dar aviso y por lo tanto, dar a conocer a terceros, del acto jurídico que se pretende llevar a cabo.
El efecto de inscribir, tanto el aviso antes mencionado como, en su momento, la escritura respectiva, es con el fin de dar a conocer a terceros el o los movimientos jurídicos que sobre los inmuebles se pretenden celebrar o ya se celebraron.
Lo anterior conlleva a cuestionarnos, cuáles son las consecuencias de no otorgar el contrato de compraventa; de permuta o de donación, así como no llevar a cabo la adjudicación de bienes por herencia ante Notario.
Entre las causas más comunes para no escriturar un inmueble se encuentra la creencia de que los gastos son excesivos, o bien, que es muy complicado hacer los trámites. A esto se suma la impresión de que no tiene caso realizar el procedimiento si la posesión del o los bienes ha estado por años en generaciones familiares, entre otros.
Algunas de las consecuencias de NO otorgar en escritura pública cualquier acto por el que se transmita la propiedad de algún bien inmueble son las siguientes:
1.- Que después de celebrarse un contrato privado de compraventa por el cual el comprador pagó el precio del inmueble, el vendedor, en caso de ser persona física, fallezca sin otorgar en escritura la compraventa. Esto nos lleva a cuestionarnos quién firmará la escritura pública por la que se formalice el contrato de compraventa a efecto de que esta inscriba y sea oponible frente a terceros. Si bien las respuestas y los caminos para obtener una solución son diversas, la formalización del contrato deja de centrarse en una persona, el vendedor, y suele recaer en la mayoría de los casos, en varias personas con ideas e intereses diferentes lo que resulta difícil y en algunos casos, imposible de solucionar.
2.- En el mismo supuesto de fallecimiento del vendedor, si éste otorgó un poder para formalizar la compraventa, este poder deja de tener efectos y, por lo tanto, de nueva cuenta nos situamos en el supuesto del numeral anterior.
3.- Si el vendedor no quiere firmar la escritura que contenga el contrato de compraventa, se tendrá que solicitar la acción proforma ante juez, lo que implica mayor costo y tiempo.
El notario asesora a las partes, calcula y entera los impuestos correspondientes.
4.- En la cuestión fiscal, tanto para el pago del impuesto de adquisición de bienes inmuebles, como el impuesto sobre la renta por enajenación, la NO formalización en escritura del contrato de compraventa, pueden originar actualizaciones y recargos desde la fecha en que se celebró el contrato hasta que se otorgó la escritura pública por la que se regularizó la misma, toda vez que la transmisión de propiedad ya haya dado desde la celebración del contrato privado.
5.- Que el vendedor del contrato privado enajene a otra persona el mismo inmueble; lo que podría darse toda vez que, el contrato no se inscribió en el Registro y esta situación se puede dar en distintos supuestos sea de buena o de mala fe, según el caso concreto.
Todo lo anterior es desde el punto de vista del comprador o adquirente en general, no obstante, también el vendedor o enajenante podría revestir algunas consecuencias derivadas del no otorgar en escritura el contrato por el que transmitió la propiedad, como por ejemplo, la posibilidad de exentar el impuesto sobre la renta por enajenación de su casa habitación o en su caso, la posibilidad de encontrarse en una pérdida fiscal por el precio bajo en que vendió el inmueble así como el mal uso del poder que otorgó para la formalización del contrato.
De esta manera, el Notario está obligado a asesorar a las partes, calcular y enterar los impuestos correspondientes, dar seguimiento de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad del instrumento que contiene el acto jurídico traslativo de dominio y por supuesto, a que las partes sean informadas por el Notario de las exenciones, beneficios fiscales y las facilidades administrativas aplicables al caso en concreto.
Lo anterior, no es posible o se complica y resulta mucho más costoso si los usuarios no acuden ante un Notario no Notaria oportunamente; lo que sin duda resultará en mayores costos y complicará lo que en su momento pudo ser un proceso sencillo para brindar paz y seguridad jurídica a nuestras familias.
* Notaria 8 de la Ciudad de México.
