Afrontar la muerte de un ser querido es difícil emocional y financieramente. En lo patrimonial, muchas familias deciden esperar para llevar a cabo procedimientos sucesorios, conscientes de que el pago de las contribuciones puede suponer un gasto importante.

Sin embargo, el 2022 trajo consigo una magnífica oportunidad para concluir los trámites que se han dejado pendientes, respecto de inmuebles ubicados en la Ciudad de México (CDMX). Le explico por qué.

Al fallecer una persona, la propiedad de sus bienes se transmite a sus herederos y, en su caso, a sus legatarios.

Si dentro de los bienes que integran el acervo hereditario existen inmuebles, será necesario cubrir el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) causado con motivo de cada transmisión inmobiliaria.

Para calcular este impuesto en la Ciudad de México, en las adquisiciones por causa de muerte, deben tomarse en cuenta dos elementos: El valor catastral del inmueble – el cual aparece en la boleta de predial – y el valor comercial del inmueble – el cual resulta de un avalúo practicado por un perito autorizado por la Tesorería de la CDMX. Al más alto de estos valores, se aplica la tarifa que corresponda conforme al Código Fiscal de la CDMX, y de esta manera, el ISAI puede llegar a alcanzar - tratándose de los inmuebles de mayor valor - un impuesto cercano al 7% del valor más alto del inmueble.

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Ahora bien, desde el 2016 se adicionó el artículo 275 Ter al Código Fiscal de la Ciudad de México, que prevé la posibilidad de que los herederos obtengan una reducción del ISAI - entre otras contribuciones -, siempre que el valor catastral del inmueble se ubique dentro de los rangos previstos en él (que en 2022 llegan hasta $2 millones 352 mil 646.00).

Esta reducción, impulsada por el Gobierno de la Ciudad de México para fomentar la escrituración de la propiedad inmobiliaria, es sumamente relevante, ya que, si el valor catastral del inmueble no rebasa los rangos establecidos en la Ley, permite: (i) Prescindir de la práctica de un avalúo; (ii) Calcular el ISAI sobre el valor catastral del inmueble – y no sobre su valor comercial – y (iii) Aplicar al impuesto así calculado una reducción de entre el 40% y el 80%. Pero, ¿qué sucede si el valor catastral del inmueble rebasa el umbral establecido por la Ley?

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Si el valor catastral del inmueble excede de los rangos previstos por el artículo 275 Ter del Código Fiscal de la Ciudad de México, no será posible obtener los beneficios a que éste se refiere. Sin embargo, para 2022 – de manera similar a como ocurrió en 2021 – el Gobierno de la Ciudad de México y el Congreso de la Ciudad de México, en un esfuerzo importante por impulsar la regularización de la propiedad inmobiliaria, establecieron una posibilidad adicional para obtener una reducción del ISAI, que parte de lo previsto por el artículo 115 del Código Fiscal de la Ciudad de México:

De conformidad con el artículo antedicho, es posible aplicar una tasa del 0% al cálculo del ISAI, siempre que se cumplan los 3 requisitos establecidos en él, es decir: (i) Que el valor – tanto catastral como comercial - del inmueble de que se trate no exceda de la suma equivalente a 27 mil 185 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (lo que en 2022 equivale a la suma de $2 millones 615 mil 740.70); (ii) Que el otorgamiento, firma y solicitud de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México de la escritura de adjudicación sea a más tardar dentro los 5 años del fallecimiento del o los propietarios originales del inmueble de que se trate, contados a partir de la fecha de defunción indicada en el acta correspondiente y (iii) Que la adjudicación del bien inmueble de que se trate sea a favor del cónyuge, concubino, descendientes y/o ascendientes en primer grado (la inclusión de los ascendientes en primer grado es una novedad que no aplicó durante 2021).

En las adquisiciones por causa de muerte, deben tomarse en cuenta un par de elementos.

En ocasiones no es posible aplicar la tasa del 0% prevista en el artículo citado, debido a la falta de cumplimiento de alguno o de algunos de los requisitos antes enunciados. Sin embargo, en el decreto de reformas al Código Fiscal de la Ciudad de México, publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 30 de diciembre de 2021, se introdujo un artículo transitorio que establece lo siguiente:

“ARTÍCULO SEXTO. - Para el ejercicio fiscal 2022, se aplicará una reducción equivalente al 50% del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles previsto en el Libro Primero, Título Tercero, Capítulo I del Código Fiscal de la Ciudad de México, únicamente en caso de que la adquisición se derive de una sucesión por herencia, siempre y cuando se actualice alguno de los supuestos previstos en el párrafo tercero, de la fracción I, del artículo 115 del mismo Código.”

El artículo sexto transitorio permite aplicar una reducción del 50% al importe del ISAI, siempre que durante 2022 se cumpla con alguno – y no con todos - de los requisitos establecidos en el párrafo tercero de la fracción primera del artículo 115 del Código Fiscal de la Ciudad de México. Por poner un ejemplo, basta con que el heredero sea cónyuge, concubino, hijo o padre del difunto para poder recibir la reducción.

En una muy importante cantidad de casos, los herederos podrán solicitar que se les aplique la reducción a que se refiere el artículo sexto transitorio, lo que convierte al 2022 en un excelente año para concluir los trámites sucesorios que se tengan pendientes.

*El autor es Notario 202 de la Ciudad de México.