En algunas ocasiones, al pretender llevar a cabo una escritura respecto de un inmueble, las partes interesadas al obtener del Registro Público de la Propiedad correspondiente (en adelante RPP), el “certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de dominio y anotaciones preventivas único” (en adelante el CLG), encuentran que existe una anotación preventiva que reporta una fianza. Pero ¿qué quiere decir esto?, ¿qué es en realidad lo que se reporta? y ¿cuál es el efecto de dicho asiento?
La fianza es un contrato por el cual, una persona se compromete a pagarle a un acreedor, en lugar del deudor, si este no lo hace. Cualquier persona puede constituirse como fiador de otra, pero, cuando estas fianzas se otorgan de manera habitual y a título oneroso, sólo pueden otorgarlas Sociedades Anónimas autorizadas como Instituciones de Fianzas. A estas fianzas se les denominan “fianzas de empresa” o “mercantiles”.
Existen distintos tipos de fianzas mercantiles como son la de fidelidad (individuales y colectivas), judiciales (penales, no penales, de conductores de vehículos automotores), administrativas (obra, proveeduría, arrendamiento, fiscales) y de crédito (suministro y compraventa). En algunas de ellas, las instituciones de fianzas deben obtener una garantía de recuperación en caso de que tenga que pagar por el deudor (fiado).
Las instituciones de fianzas no requerirán de estas garantías de recuperación cuando su fiado sea ampliamente solvente y tenga suficiente capacidad de pago. Tampoco se necesitan garantías en las fianzas de fidelidad y en las que se otorguen a autoridades judiciales del orden penal.
Esta garantía puede ser una hipoteca, una prenda, un fideicomiso, una contrafianza, una obligación solidaria o una afectación en garantía.
La afectación en garantía es aquella que se anota en el RPP y que reporta el CLG y consiste en destinar, preferentemente, un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que tiene el fiado respecto de una institución de seguros derivadas de cierto contrato de fianza mercantil o de empresa.
Esta afectación en garantía se otorga por el propietario en un documento privado, el cual se debe ratificar ante juez, notario, corredor público o ante la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (en adelante CNSF) y se asienta en el RPP correspondiente, surtiendo desde ese momento efectos frente a terceros.
En caso de que a la Afianzadora no se le pague lo que cubrió por cuenta de su fiado, podrá embargar el inmueble y los efectos del embargo se retrotraerán a la fecha del asiento en el Registro Público correspondiente (artículos 189 y 286 de la Ley de Instituciones de Seguros y Fianzas).
Por lo anterior, es muy riesgoso adquirir un inmueble en el que el CLG reporte una afectación en garantía como contragarantía de una fianza mercantil o de empresa. En este sentido, es importante hacer caso a lo que instruya el Notario que está atendiendo la operación.
Para cancelar ese asiento en el RPP correspondiente, se requiere que la Institución de Seguros extienda una constancia y que las firmas de los funcionarios que las suscriban se ratifiquen ante la CNSF, notario o corredor público.
La Institución emitirá esas constancias una vez que las fianzas sean canceladas y no existan adeudos a cargo del contratante de la fianza. También podrá expedirla si se le sustituye la contragarantía otorgada.
Estas constancias deben ingresarse al RPP para lograr la cancelación del asiento y que se pueda llevar a cabo la adquisición del inmueble sin riesgo alguno por ese motivo, para la persona que pretende adquirirlo. También es importante mencionar que estos asientos caducan, y se puede solicitar la cancelación del asiento por ese motivo transcurridos tres años desde su anotación.
Debido a lo delicado del tema en este caso y en cualquier otro, se recomienda acudir a tu Notario, quien te apoyará a resolver todas tus dudas, y te indicará cuál es la mejor solución para tu problema y así superar el obstáculo que te impide escriturar.
* Notario 242 de la Ciudad de México
