El mercado de vivienda en México está marcado por dos realidades distintas: una enorme necesidad habitacional que se atiende principalmente mediante autoconstrucción y recursos propios, y un mercado formal de compraventa considerablemente más acotado, de acuerdo con un análisis de la dirección de Estudios Económicos de Banamex.

Resulta relevante esta diferenciación porque una elevada necesidad de vivienda no necesariamente se traduce en una demanda efectiva para adquirir inmuebles terminados ni, por lo tanto, tiene el mismo impacto sobre los precios.

El análisis titulado “Vivienda en México: Dos mercados, distintas fuentes de demanda”, señala que de los 36.2 millones de hogares existentes en el país, 7.6 millones, equivalentes a 21%, manifiestan la necesidad de rentar, comprar o construir una vivienda distinta a la que habitan. A ello se agrega un déficit cualitativo: de 23.9 millones de viviendas propias, 70.4%, alrededor de 16.8 millones, requiere ampliaciones, remodelaciones, reparaciones u otro tipo de mejoramiento.

Sin embargo, esta necesidad no se dirige principalmente hacia la compra de vivienda terminada. De los 7.6 millones de hogares con requerimientos habitacionales, 59.4%, alrededor de 4.5 millones, planea construir su propia vivienda, mientras 37.9% prevé comprarla y 7.7% considera rentar.

Programa federal de vivienda reporta avance de 37% en su meta sexenal

La autoconstrucción, además, no es un fenómeno reciente. De acuerdo con las cifras retomadas por el análisis de la institución financiera, 57% de las 23.9 millones de viviendas propias fueron autoconstruidas, frente a 21% adquiridas nuevas y 15% compradas usadas.

La forma prevista para financiar una vivienda refuerza esta división. Entre los hogares que específicamente buscan comprar o construir, 56.8% planea recurrir a recursos propios o préstamos informales, 37.8% considera utilizar un crédito del Infonavit y apenas 12.2% contempla financiamiento de una institución privada.

Las características de la demanda también se reflejan en el destino del financiamiento habitacional. Los analistas de la institución destacan que la mayoría de las operaciones de financiamiento registradas en 2025 no se destinó a comprar una vivienda, sino a mejorar la existente. Los mejoramientos representaron 51% del total de las acciones, alrededor de 418 mil operaciones, superando tanto a la adquisición de vivienda nueva como usada.

De acuerdo con el análisis de Banamex, esta composición confirma que la compra de una vivienda representa solamente una parte del universo de necesidades habitacionales del país. El mercado de adquisición está integrado por un grupo más acotado de compradores con capacidad para acceder a financiamiento formal, mientras una proporción mucho mayor de los hogares atiende sus necesidades mediante ampliaciones, reparaciones, autoconstrucción o mejoramiento de la vivienda que ya ocupa.

Para Banamex, estas características muestran que analizar la vivienda mexicana como un mercado homogéneo puede conducir a conclusiones incompletas. Por un lado, existe un amplio mercado asociado con las necesidades habitacionales, la autoconstrucción y el mejoramiento; por otro, un mercado formal de compraventa, financiado en buena medida por la banca y concentrado principalmente en ciudades dinámicas y destinos turísticos.