El mercado inmobiliario industrial de Tijuana atraviesa una etapa de mayor competencia entre propietarios, ante el incremento de espacios disponibles y una absorción neta acumulada que refleja las dificultades para recuperar los niveles de ocupación. Al cierre del tercer trimestre de 2026, las empresas cuentan con más alternativas para elegir instalaciones, mientras los desarrolladores y propietarios deben ajustar sus condiciones comerciales para atraer inquilinos.

De acuerdo con el análisis de Cushman & Wakefield, la absorción neta acumulada se ubicó en -347 mil 730 pies cuadrados. Este indicador permite observar el cambio en la ocupación del inventario industrial, por lo que su comportamiento refleja que las reducciones de superficie y las salidas de empresas continúan limitando la recuperación del mercado.

En este contexto, la disponibilidad de inmuebles amplía las opciones para las compañías que buscan instalarse o expandir sus operaciones en la ciudad fronteriza. Para los propietarios, el reto consiste en ofrecer rentas competitivas, mayor flexibilidad contractual y condiciones de entrega que respondan a las necesidades de los ocupantes.

Rentas industriales: mínima diferencia entre edificios nuevos y usados

Uno de los datos relevantes del mercado es la escasa diferencia entre las rentas de naves industriales Clase A de nueva construcción y las de segunda generación.

Según Cushman & Wakefield, los espacios nuevos registraron una renta promedio de 0.81 dólares por pie cuadrado al mes, mientras que los inmuebles de segunda generación alcanzaron 0.80 dólares.

Esta diferencia de apenas un centavo de dólar por pie cuadrado mensual significa que la antigüedad del inmueble no es el único factor que puede determinar la elección de una nave. La ubicación, las especificaciones técnicas, las condiciones de entrega y la flexibilidad del contrato adquieren mayor importancia en la decisión de las empresas.

Para los ocupantes, el entorno abre oportunidades para comparar alternativas y negociar condiciones de arrendamiento más acordes con sus necesidades operativas.

Construcción industrial mantiene una oferta relevante

A pesar de las condiciones actuales de absorción, Tijuana mantiene una actividad importante en el desarrollo de nueva oferta industrial. Cushman & Wakefield reportó alrededor de 2.7 millones de pies cuadrados en construcción, además de 3.9 millones de pies cuadrados disponibles para proyectos build to suit, es decir, instalaciones desarrolladas a la medida de los requerimientos de un usuario específico.

La magnitud de estos proyectos plantea un desafío para el equilibrio entre oferta y demanda durante los próximos trimestres. Si la ocupación no muestra una recuperación suficiente, la incorporación de nuevos espacios podría intensificar la competencia entre los propietarios.

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Sin embargo, la construcción a la medida ofrece una alternativa para las empresas que necesitan instalaciones con características particulares, al vincular el desarrollo inmobiliario con requerimientos operativos definidos.

Perspectivas del mercado industrial de Tijuana

La evolución del mercado dependerá de la capacidad de absorber los espacios disponibles y de la incorporación de nueva demanda. La ubicación de Tijuana, su cercanía con Estados Unidos y su integración con las cadenas manufactureras de Norteamérica mantienen su relevancia para las operaciones industriales y logísticas.

No obstante, la disponibilidad de espacios y el volumen de proyectos en desarrollo hacen que la recuperación de la ocupación sea un factor clave para el desempeño del mercado hacia 2027. La certidumbre económica y comercial, así como las decisiones de expansión de las empresas, serán determinantes para definir el ritmo de contratación de nuevas superficies.

En el corto plazo, el panorama favorece a los ocupantes, que disponen de más opciones para negociar, mientras los propietarios enfrentan la necesidad de diferenciar sus inmuebles en un mercado más competido.