Fibra Mty dio un paso decisivo en su estrategia de crecimiento al incorporar el 80.69% de Fibra Macquarie, una operación que transformó su escala dentro del mercado inmobiliario industrial mexicano y comenzó a reflejarse en sus resultados financieros del segundo trimestre de 2026.
Con esta integración, Fibra Mty elevó su valor de capitalización por encima de 4,000 millones de dólares, posicionándose como la segunda emisora de bienes raíces industriales más grande de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Además, su valor en libros por certificado aumentó cerca de 9% en dólares, mientras que las agencias S&P Global Ratings y Fitch Ratings mejoraron sus calificaciones crediticias.
Un portafolio más grande y diversificado
La incorporación de Fibra Macquarie permitió ampliar significativamente la plataforma inmobiliaria de la empresa.
Al cierre de junio, Fibra Mty administraba 383 propiedades, de las cuales 343 corresponden al segmento industrial, 17 a oficinas y 23 a inmuebles comerciales, con un Área Bruta Rentable (ABR) de 5.58 millones de metros cuadrados y una ocupación de 93.9%. A ello se suma una importante reserva territorial para futuros desarrollos industriales.
La adquisición también incorporó 246 propiedades industriales y ocho comerciales pertenecientes a Fibra Macquarie, además de una coinversión en nueve inmuebles comerciales adicionales, fortaleciendo la presencia de la Fibra en los principales corredores manufactureros y logísticos del país.
Crecen ingresos y flujo operativo
El impacto de la operación comenzó a reflejarse en los resultados financieros del trimestre, aun cuando las cifras consolidadas únicamente incorporan un mes de operación de Fibra Macquarie.
El Ingreso Operativo Neto (ION) alcanzó 1,060 millones de pesos, un incremento de 38.2%, mientras que la UAFIDA ajustada sumó 969.3 millones de pesos, con un avance de 37.9% respecto al mismo periodo del año anterior.
Por su parte, el Flujo de Operación (FFO) creció 36.5%, hasta 891.9 millones de pesos, y el AFFO aumentó 32.5%, para ubicarse en 834.5 millones de pesos.
Aunque los márgenes operativos disminuyeron ligeramente debido a la incorporación inicial de Fibra Macquarie, la empresa señaló que, excluyendo ese efecto, los indicadores permanecen prácticamente en línea con sus objetivos financieros.
Mantiene capacidad para seguir creciendo
Tras concretar la adquisición, el nivel de apalancamiento aumentó de 26.4% a 32.8%, aunque Fibra Mty destacó que conserva una posición financiera sólida.
Al cierre del trimestre, la empresa contaba con 11,616.7 millones de pesos en efectivo y equivalentes, lo que, junto con su capacidad de endeudamiento, le permitiría destinar aproximadamente 680 millones de dólares a nuevas inversiones industriales sin rebasar un nivel de endeudamiento consolidado de 35 por ciento.
Avanza la integración de Fibra Macquarie
Como parte del proceso de integración, Fibra Mty firmó un acuerdo con Macquarie Asset Management para internalizar la administración de Fibra Macquarie una vez que se cumplan las condiciones establecidas entre ambas partes.
Durante un periodo de transición, la administradora actual continuará operando los activos para garantizar la continuidad del negocio, antes de que Fibra Mty asuma completamente la gestión de la plataforma.
Una nueva etapa para Fibra Mty
En su mensaje incluido en el reporte trimestral, Jorge Ávalos Carpinteyro, director general de Fibra Mty, destacó el significado estratégico de la operación.
Comentó que "el segundo trimestre de 2026 marcó un punto de inflexión en la historia de Fibra Mty. La conclusión exitosa de nuestra Oferta Pública de Adquisición por los CBFIs de Fibra Macquarie, con una aceptación superior al 80% de sus certificados en circulación, representa la transacción más relevante que hemos realizado y transforma significativamente la escala, diversificación y posicionamiento de nuestra plataforma".
Dijo que, "conforme avance la integración, nuestros resultados reflejarán de manera más completa la escala de la plataforma y, gradualmente, las eficiencias asociadas con la transacción. Esta transformación amplía nuestra capacidad para competir, acceder a capital y generar valor, pero también exige responsabilidad y disciplina. Asumimos este reto con la disciplina, transparencia y alineación con los inversionistas que han guiado nuestras decisiones desde el inicio".
Con estos resultados, Fibra Mty inicia una nueva etapa en la que busca capitalizar el crecimiento de la demanda de espacios industriales en México, respaldada por una plataforma de mayor escala, una estructura financiera fortalecida y una mayor presencia en los principales corredores logísticos y manufactureros del país.
