Comprar una vivienda es para la mayoría de las personas, la decisión patrimonial más importante de su vida; sin embargo, seguimos actuando como si fuera una transacción cualquiera: firmamos promesas de compraventa o de plano contratos mal celebrados, damos apartados, anticipos sin antes de haber pisado siquiera la oficina de un notario. Es momento de impulsar un cambio cultural real en el mercado inmobiliario mexicano: el notario siempre es el último paso del proceso, pero también debe ser el primero.

El denominado paso “cero”

Existe la creencia extendida de que el notario “solo” formaliza lo que ya se acordó entre comprador y vendedor, o entre comprador y desarrollador. Bajo esa lógica, se le llama cuando ya hay un contrato de promesa firmado, un anticipo entregado y, en muchos casos, decisiones difíciles de revertir.

Pero el cambio cultural que este artículo busca fomentar es simple de enunciar y poderoso en su efecto: antes de firmar cualquier contrato preparatorio, promesa de compraventa, contrato privado de compraventa o cualquier documento que comprometa tu dinero, acude con el notario de tu elección para que dictamine el inmueble.

Y esto aplica sin distinción entre vivienda nueva y usada. En vivienda usada, el dictamen permite verificar: a) la situación registral del inmueble: si existen gravámenes, embargos, litigios, o si el vendedor realmente tiene la titularidad y legitimación para vender; b) el régimen patrimonial del matrimonio del vendedor; c) todo el tema relativo a impuestos y derechos para ambas partes; d) el tema administrativo (regularidad de las construcciones) y urbanístico (uso de suelo). En vivienda nueva, el análisis notarial revisa la situación jurídica del desarrollador, del régimen condominal, los títulos de habilitación administrativa en materia de las construcciones, así como toda la zonificación en su conjunto.

¿Por qué “de tu elección”?

Un punto que merece énfasis particular: el notario debe ser elegido en atención al principio de libre elección. En México, la ley permite a cualquiera de las partes proponer notario, pero es una práctica sana y protectora que el comprador primerizo ejerza ese derecho. En vivienda nueva, el derecho de elección es del comprador.

El notario como garante de la seguridad jurídica en la compraventa inmobiliaria

Vivienda nueva: exigir el cumplimiento de la ley y de la NOM

Cuando se trata de vivienda nueva, existe un segundo nivel de exigencia que el comprador primerizo debe conocer y hacer valer frente al desarrollador o la inmobiliaria.

Se trata de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) que obliga a que la información comercial y publicitaria de un desarrollo sea veraz, comprobable y libre de elementos que induzcan a error. El comprador tiene derecho a contratos que no contengan cláusulas abusivas, a información clara sobre plazos de entrega, garantías por defectos, y a mecanismos de defensa ante la PROFECO si algo no se cumple.

Mientras que la NOM-247 nos específica y detalla las prevenciones generales que nos concede la ley como consumidores y las correlativas obligaciones de los proveedores. Además, reitera el principio de libre elección de notario. Exigir su cumplimiento no es un capricho del comprador informado, es un derecho.

De la desconfianza pasiva a la exigencia informada

El comprador primerizo suele sentir que cuestionar al vendedor, al agente inmobiliario o al desarrollador es incómodo, casi una falta de confianza. Pero exigir un dictamen previo y el cumplimiento de la LFPC y la NOM-247 no es desconfianza, es el ejercicio responsable de un derecho.

El verdadero cambio cultural que necesita el sector inmobiliario mexicano no depende únicamente de nuevas leyes ni de más regulación. Depende de que cada comprador entienda que el momento de acudir al notario es antes de firmar el contrato preliminar, no después. Ese simple cambio de orden, convierte al notario en el paso cero lo que puede evitar años de litigios, menoscabo patrimonial y desgaste emocional. Educar al comprador no es solo informarlo, es darle las herramientas para exigir lo que la ley ya le otorga.

*Notario 22 de la CDMX