Durante la década de los noventa del siglo XX, la globalización y la tendencia a la liberalización del comercio internacional propició el surgimiento del concepto nearshoring en contraposición al offshoring, que significaba el traslado de las cadenas de suministro y producción de mercancías y servicios de lugares lejanos a los centros de consumo (China, Taiwan, India, Indonesia, etc). Se buscó entonces simplificar los procesos de producción y de logística, transformación y transporte para evitar los problemas naturales resultantes de las largas distancias y diferencias de horarios entre continentes, algo que con el nearshoring se facilita, al acercar dichos procesos al territorio de consumo y con ello reducir los costos.

Esta estrategia de externalización ha permitido transferir cadenas productivas, servicios y funciones, instalando fábricas propias o subcontratando a empresas en países extranjeros especialmente en lugares cercanos a las fronteras de los países consumidores reduciendo la distancia geográfica y facilitando la transportación y agilizando la comunicación.

En la actualidad, el nearshoring está impulsando que muchas empresas trasladen o amplíen su producción y centros logísticos a México (por su cercanía con EE.UU.). Lo anterior se traduce directamente en una mayor demanda de inmuebles industriales (naves, parques industriales, centros de distribución, terrenos para desarrollo, etc.), y por lo tanto en más operaciones jurídicas inmobiliarias y mayor complejidad en su estructuración.

Ahora bien, ¿cómo se relaciona el nearshoring con operaciones jurídicas inmobiliarias industriales?

Principalmente del modo siguiente: aumento de transacciones (más volumen), de arrendamientos industriales (build-to-suit, es decir naves con especificaciones especiales de acuerdo al giro del negocio así como con posibilidad de expansión); compraventas de naves ya construidas; adquisición de terrenos de grandes superficies para nuevos parques industriales; financiamientos (créditos con garantía hipotecaria o fideicomisos de garantía); operaciones sale & leaseback (vendo la nave y la rento para operar), así como alianzas estratégicas, (joint ventures) entre desarrolladores y fondos/inversionistas.

El papel del Notario en asuntos inmobiliarios

Todo lo anterior implica legalmente la celebración de un mayor número de contratos, así como de más procesos de análisis e investigación para identificar riesgos y oportunidades (due diligence), y, en consecuencia, también más operaciones notariales con un mayor grado de complejidad y sofisticación contractual. Lo anterior, dado que la gran mayoría de las empresas extranjeras interesadas en el nearshoring exigen celebrar contratos con estándares internacionales, cláusulas de cumplimiento normativo -compliance-, (cumplimiento de normas internacionales), anticorrupción, ESG (medio ambiente, responsabilidad social y gobierno corporativo). Además de buscar garantías en cuanto a obtención de permisos y autorizaciones gubernamentales, factibilidad de servicios de aprovisionamiento de agua, energía eléctrica y acceso a vías de comunicación, impuestos y otras contribuciones al estado, negociación con sindicatos de trabajadores en su caso y celebración de contratos de empleo entre otros requisitos fundamentales. Lo anterior supone un incremento del trabajo legal en la redacción, negociación para la celebración de diversos contratos garantizando la mitigación y prevención de riesgos para las partes involucradas.

El nearshoring no solo requiere una nave adecuada, sino poder operar y tener presente muchos temas que pueden o no darle viabilidad al proyecto de que se trate como son: uso de suelo, licencias de construcción, impacto ambiental, protección civil, tratamiento adecuado de descargas, emisiones y residuos etc. Por ello, muchas operaciones dependen de tales aspectos y de la concurrencia tanto de abogados especializados como de notarios, pero también de técnicos en ingeniería, diseño y logística que deben intervenir desde la planificación hasta la puesta en marcha de cualquier proyecto.

Otros retos jurídicos clave en relación con inmuebles industriales en México por nearshoring son: la certeza legal en la tenencia de la tierra que implica ciertos riesgos típicos como son, contar con un historial registral completo de los antecedentes de propiedad para conocer de posibles gravámenes, hipotecas, embargos, servidumbres no reveladas, posibles diferencias entre la realidad física contra planos, escrituras, registros públicos o catastrales, posible origen agrario o comunal del inmueble, restricciones de carácter federal, estatal, municipal o derivado de usos y costumbres autóctonos, accesos y salidas, derechos de vía, permisos de conexión a vías férreas, normatividad aduanera y algunos otros que por falta de espacio no enumeraremos en este artículo.

No cabe duda, que desde la perspectiva legal y más allá de todo lo antes mencionado, el gran reto está en la certeza que las autoridades de los distintos órdenes de gobierno puedan ofrecer a las empresas interesadas en el nearshoring para garantizar el respeto al Estado de Derecho, la imparcialidad y conocimiento técnico de los órganos de impartición de justicia, (jueces y tribunales administrativos, Suprema Corte de Justicia, etc.), así como de los encargados de la prevención y persecución de delitos frente a las amenazas del crimen organizado; aspectos que en los últimos años han generado enorme desconfianza para la seguridad de las inversiones y en los que existen todavía grandes lagunas y áreas de oportunidad para que México pueda despuntar como una potencia industrial y comercial.

*Titular de la notaría 211 de la Ciudad de México