El mercado de vivienda residencial en la Ciudad de México está experimentando una transformación notable, con una demanda concentrada en propiedades de entre 2 a 4 millones de pesos (mdp), las cuales dominan las ventas en la capital.

Durante el segundo trimestre de 2024, este tipo de vivienda representó casi el 50% de las transacciones, en comparación con el 38% en el mismo periodo del año anterior, lo que demuestra un cambio en las preferencias de los compradores y un ajuste en la oferta inmobiliaria, de acuerdo con un balance analítico del panorama inmobiliario de la Ciudad de México elaborado por las especialistas Marisol Becerra, Regional Partner MX/Centro y Mayela Sánchez, directora de Investigaciones de la consultora inmobiliaria 4S Real Estate.

Cambios en el mercado residencial

En la última década, indicaron que el mercado capitalino estuvo orientado hacia propiedades de más de 6 mdp, lo que elevó el precio promedio y limitó las opciones asequibles para muchas familias. Esta situación impulsó una contracción en el sector, dado que no todas las familias pueden asumir una hipoteca de esa magnitud. Sin embargo, en los últimos años ha surgido una necesidad de ofrecer vivienda que, sin perder calidad, sea accesible para un mayor número de personas.

Lo anterior ha llevado a los desarrolladores a adaptar sus proyectos, priorizando propiedades con menor superficie para ajustarse a precios de entre 2 y 4 mdp, que hoy dominan el mercado.

Perfil de la vivienda más vendida

Dentro del segmento residencial de 2 a 4 mdp, las viviendas más demandadas en la capital suelen tener una superficie de entre 40 y 75 metros cuadrados, especialmente aquellas de 60 a 70 metros cuadrados.

Además, las propiedades de 2.8 a 3.2 mdp son las que registran mayor rapidez en ventas, indicando que los compradores buscan opciones intermedias en términos de precio y espacio. Este tipo de vivienda ofrece un balance entre ubicación, funcionalidad y accesibilidad, elementos cada vez más valorados en la Ciudad de México.

La reconfiguración del mercado

De acuerdo con Marisol Becerra, especialista en el sector, esta reconfiguración hacia viviendas residenciales más accesibles ha traído una estabilización en las ventas. Actualmente, se comercializan alrededor de 3,000 unidades trimestrales en la CDMX, lo cual marca una recuperación estable en comparación con los altibajos previos.

Precios de vivienda marcan la pauta en mercado inmobiliario de CDMX

Y aunque la capital aún está lejos de las cifras de hace una década, la venta de 1,400 unidades residenciales por trimestre refleja un crecimiento sostenido y un interés renovado en el mercado local.

Oportunidad para inversionistas

Este ajuste en el mercado no solo beneficia a los compradores finales, sino que también representa una oportunidad para inversionistas. La disminución en los niveles de inventario y la preferencia por unidades de 2 a 4 mdp han captado el interés de inversionistas que regresan de manera cautelosa, especialmente en etapas de preventa.

De acuerdo con las analistas, aunque en el pasado muchos proyectos eran adquiridos mayormente por inversionistas, quienes llegaban a representar hasta el 80% de las compras, factores como la inflación, el aumento en tasas de interés y la pandemia afectaron su participación. Hoy en día, su retorno es un indicio de estabilidad y crecimiento.

Zonas con mayor demanda

Las alcaldías centrales, como Benito Juárez y Cuauhtémoc, son las zonas con mayor dinamismo en el mercado. Cuauhtémoc, en particular, ha tenido un resurgimiento, sobre todo en el corredor Reforma y colonias como Tabacalera y Juárez, donde la ubicación central se convierte en un atractivo determinante. La cercanía a servicios, transporte y amenidades, hace que estas zonas sean altamente competitivas, concentrando el 18% y 14% de las ventas, respectivamente.

Moderación en el incremento de precios

A diferencia de otras ciudades, el alza de precios en la CDMX ha sido moderada. En el segundo trimestre de 2024, el valor de la vivienda en la capital registró una apreciación anual de solo 5.8%, comparado con el promedio nacional de 9.4 por ciento. Esto indica una estabilidad en los precios en contraste con el resto del país y puede ser un incentivo adicional para quienes buscan adquirir vivienda en la capital sin enfrentar incrementos acelerados.

Panorama a futuro

A futuro, la Ciudad de México presenta un escenario positivo para desarrolladores y compradores por igual, enfatizaron las especialistas. El ajuste en la oferta para satisfacer la demanda de vivienda residencial y media apunta hacia un balance que beneficia a todos los actores del mercado.

Con menos inventario disponible, las oportunidades para nuevos proyectos bien alineados con el presupuesto y las preferencias de los compradores se amplían. En tanto, el interés de inversionistas por propiedades más asequibles en áreas céntricas sugiere una reactivación del mercado con un enfoque más diverso.

La CDMX, a pesar de los desafíos recientes, no ha perdido su atractivo como centro inmobiliario; sigue siendo un mercado competitivo en crecimiento que responde a las necesidades de sus habitantes.