A pesar de que la tasa de vacancia/disponibilidad del mercado inmobiliario industrial en Monterrey suma dos trimestres consecutivos al alza, se mantiene en niveles muy bajos, cerrando en 1.6% al finalizar la primera mitad del año. Mientras que la construcción industrial registra un incremento anual del 30.1% al cerrar en 1.1 millón de metros cuadrados (m2).
Este crecimiento es encabezado por Apodaca, con 297 mil m2, esto es 26% de la actividad total, así lo dio a conocer CBRE en un comunicado. Destacó que los principales impulsores de la absorción neta en Monterrey son la entrega de edificios pre-arrendados y build-to-suit, al acaparar el 82% de la nueva entrega de este tipo de proyectos.
Monterrey cerró la primera mitad del año con 852 mil m2 en la absorción neta acumulada, teniendo un crecimiento del 40% en su comparación anual (608 mil m2 en 1S 2022). Por su parte la absorción bruta acumulada muestra una contracción anual del 29%, al finalizar en poco más de 689 mil m2 (vs. 976 mil m2 en 1S 2022). Sin embargo, se mantiene por encima de lo registrado en años anteriores, siendo solo superada por la cifra de 2022, año récord para la Zona Metropolitana.
Para el segundo semestre, el panorama se mantiene positivo, en donde la demanda continúa impulsada por la llegada de empresas que buscan aprovechar las nuevas políticas del TMEC, el nearshoring y el sector de los vehículos eléctricos.
Con respecto al inventario industrial de Monterrey, el primer semestre de 2023 cerró con más de 13.4 millones de m2, después de un crecimiento acumulado de 920 mil m2, el más grande que se tiene registrado y que duplica el del 1S 2022.
De acuerdo con la empresa mundial en servicios e inversiones de bienes raíces comerciales, el 82% de estas entregas corresponden a pre- arrendamientos, los cuales han sido los principales impulsores de la absorción neta en el año. “El trimestre cierra con 1.1 millones de m2 en construcción, distribuidos en 50 propiedades. De la superficie total en desarrollo, un 78% se encuentra en proyectos build-to-suit y pre-arrendamientos también, dejando solamente 247 mil m2 al mercado especulativo.
Agregó que la absorción bruta finaliza el trimestre con 368 mil m2 distribuidos en 31 transacciones. A nivel de submercado, Apodaca continúa liderando la demanda con el 62% de la absorción total, dejando a Ciénega de Flores y Santa Catarina en segundo y tercer lugar, con un 12% y 11% respectivamente. Estos niveles de actividad de mercado y pre-arrendamientos mantienen la tasa de vacancia en niveles bajos, cerrando en 1.6% al finalizar el 2T 2023, a pesar de sumar dos trimestres consecutivos en crecimiento.
Se explicó que, esta limitada oferta industrial y el encarecimiento de la tierra han continuado elevando los precios de salida para los nuevos proyectos en la ciudad, cerrando el trimestre en su nivel más alto registrado con 6.46 USD/m2/mes.
Para la segunda mitad de 2023, la perspectiva es positiva. El pipeline de pre-arrendamientos continuará impulsando la absorción neta en la ciudad mientras que la entrega de nuevos espacios especulativos ampliará la oferta vacante. Asimismo, “se espera que conforme avance el proyecto de construcción de la nueva Gigafactory de Tesla se acelere la llegada de sus proveedores. Sin embargo, el incremento en los precios de la tierra y el suministro de energía eléctrica son actualmente los principales retos para desarrolladores e inquilinos”, resaltó el reporte.
Inventario
En cuanto al inventario, cerró en 13.4 millones de m² al finalizar el 2T 2023, con un incremento anual del 12.5%. Más de 451 mil m² de nuevos espacios fueron entregados a lo largo del trimestre, distribuidos en 28 propiedades, de las cuales 19 son proyectos build-to-suit o pre-arrendamientos. Apodaca lidera el crecimiento del inventario, con el 51% de las nuevas entregas. Salinas Victoria le sigue con otro 20 por ciento.
Tasa de vacancia/disponibilidad
La tasa de vacancia cerró en 1.6%, mostrando un ligero crecimiento en comparación con el trimestre anterior, pero aún por debajo de lo registrado en 2T 2022 (2.5%). Este incremento fue impulsado principalmente por la entrega de nuevos edificios especulativos, al incorporarse al inventario más de 81 mil m2 vacantes. Ciénega de Flores continúa con la tasa de vacancia más alta, registrando un 5.0 por ciento.
Al finalizar el segundo trimestre del año, el sector de manufactura continúa como el líder en demanda industrial en Monterrey y su área metropolitana, tomando el 55% de la superficie arrendada total, con más de 186 mil m2. Le siguen en segundo y tercer lugar el sector Automotriz y de Transporte & Logística, cada uno con un 18% del total. Estos tres sectores también han sido los principales impulsores de la actividad durante la primera mitad del año, con un 83% del total.
Finalmente, EE.UU. mantiene su lugar como principal país de origen de las nuevas inversiones, con el 46% de la absorción bruta. Las inversiones nacionales se mantienen en el segundo lugar con un 31%, dejando en tercer lugar a China con 13%. Al finalizar el 2T 2023 la transacción promedio se registra en 11 mil m2, mientras que el 57% de la actividad se concentró en transacciones build-to-suit y pre-arrendamientos.
