En México, un parteaguas para el crecimiento, expansión y desarrollo de los parques industriales fue el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN). A mediados de los 90 el tratado entró en vigor y junto con el decreto maquilador, impulsaron esta industria.
En 1990, el mercado industrial en Monterrey, Nuevo León, era doméstico de manufactura y textil. Mientras que en los mercados de la frontera como Tijuana, Ciudad Juárez y Matamoros, había una línea de 30 kilómetros, donde se permitía hacer maquila, explicó Francisco Muñoz, vicepresidente Sr. de Industrial y Logística de CBRE.
Para 1996 en Monterrey solo había dos parques industriales, STIVA aeropuerto y Parque industrial Monterrey. En el resto de la frontera se desarrollaron conjuntos de naves industriales, pero eran mayormente instalaciones solas. Los lugares destinados para el negocio de maquila tenían techos bajos y no se requería un patio de maniobras. Y el gran detonador de las empresas de manufactura que llegaron con el TLCAN fue la mano de obra barata.
El mercado logístico es uno de los que continuará con mayores demandas de espacio.
Nada detiene el desarrollo, en el 2010 los Centros de distribución (Cedis) en esa región comenzaron a desarrollar sus cadenas de distribución directo desde la frontera mexicana. Esto impulsó el desarrollo de naves industriales para almacenaje y distribución. Con ello, no solo hay manufactura, sino que la logística impactó en el diseño de naves con especificaciones y un tamaño de clase mundial.
La apertura mundial de China en el 2008 repercutió en el mercado mexicano. Muchas empresas transnacionales dejaron el país, porque vieron en China una mano de obra más barata. Ahora, el panorama cambió y la frontera mexicana vive sus mejores momentos, con ocupaciones arriba del 95 por ciento.
También hay un mercado logístico en franco crecimiento a raíz de la pandemia y una ola de empresas haciendo nearshoring hacia Estados Unidos. Otro parteaguas para el auge de los bienes raíces industriales a nivel nacional fue la llegada del fondo estadounidense GE Capital, por ahí de 1995, la primera fondeadora de deuda y capital institucional.
Ciudad de México
Hacia el corredor norte, que va de Tlalnepantla hasta la caseta de cobro de Querétaro, comenzaba el desarrollo de naves independientes. Ahí empezó la construcción de conjuntos de bodega a lo largo de la autopista México-Querétaro. Entre 1998 y el 2000 nació (a unos pasos de la caseta) el primer parque logístico de Grupo Metta: el Parque ecológico Cedros; eran nueve naves enfocadas en empresas dedicadas exclusivamente a la logística.
A partir de ese momento, llegaron los grandes jugadores del desarrollo de bienes raíces industriales en el mundo y otros desarrolladores locales comenzaron a construir los del país, con naves industriales de clase mundial arriba de los 100 mil metros cuadrados (m2).
Se vislumbran a futuro tiempos positivos con tasas de disponibilidad inferiores al 5% y un mercado logístico que continuará con mayores demandas de espacios.
Zona del Bajío
En El Bajío, la historia no fue distinta a la del resto del país. De un mercado que levantaba bodegas industriales para satisfacer el consumo local y regional, con el TLCAN las armadoras automotrices encontraron un lugar seguro, con buena logística y mano de obra económica. Se trata del lugar correcto para comenzar a migrar la producción de las plantas de Estados Unidos a México, pilares de este mercado que permanece hasta hoy.
Llegó también toda la proveeduría de partes, que en gran medida generó el crecimiento en Guanajuato, Aguascalientes, San Luis Potosí y Querétaro. Hoy continúa esta tendencia automotriz de exportación en el Bajío, más la proveeduría para la industria aeroespacial y médica.
Desde el 2010, se han visto a jugadores institucionales como Hines, Prologis y Parks, desarrollando parques con enfoque logístico y de manufactura. Sin duda, la localización de nuestro país, al ser vecino del principal consumidor del mundo, ha dado una ventaja adicional.
“El TLCAN, en tanto, ha sido el máximo detonador de las inversiones y crecimiento de parques industriales en México. La llegada de los principales fondos y desarrolladores mundiales a nuestro país también ha sido parte fundamental del desarrollo y consolidación del mercado de bienes raíces. Las Fibras desde aquel 2011 con la creación de FUNO son y serán los vehículos de constante crecimiento”, puntualizó el especialista.
