Uno de los aspectos más importantes es entender que, la naturaleza jurídica de estos contratos, no depende de que haya sido redactado por una de las partes, sino que, la autonomía de la voluntad de la parte adherente, queda reducida a su mínima expresión: celebrar o no el contrato, lo que evidencia un claro desequilibrio entre las partes.

Es por esta desigualdad que dichos contratos están dotados de un conjunto de principios jurídicos en protección a la parte adherente, y difieren de las reglas establecidas para los contratos de igual a igual.

Uno de estos principios es “la interpretación en contra del estipulante”, conforme al cual, en caso de duda o ambivalencia, las cláusulas cuestionadas deben interpretarse en contra de los intereses de quien las redactó, porque a éste le es imputable no haberse expresado mejor, toda vez que, quien redacta las cláusulas generales dispone de todo el tiempo que considere necesario y puede acudir al asesoramiento de expertos, de ahí que cuente con la oportunidad y el deber de escribirlas claramente.

Por su parte, todo contrato de adhesión relacionado con la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación, debe registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco). No obstante, previo a este registro, se analiza que los contratos no contengan cláusulas abusivas, lesivas o inequitativas para los intereses de los consumidores.

En ese orden de ideas, la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) ha resuelto varias cuestiones respecto de la constitucionalidad de los contratos de adhesión relacionados con nuestra materia.

Primeramente, el que la obligación de registrar ante la Profeco los contratos y la sanción de que, ante la omisión de tal registro, no causen efectos contra el consumidor, no violentan el principio de supremacía constitucional, pues el registro es un requisito administrativo que evita cláusulas abusivas en contra del consumidor.

De la misma manera, la SCJN, al señalar los requisitos que deben cumplir los contratos que al efecto se celebren, no establece modalidades o limitaciones a la propiedad, la cual se encuentra regulada por el artículo 27 de la Constitución Política de nuestro país, ya que no impiden al proveedor la libre disposición de sus bienes.

Consecuentemente, la obligación de insertar determinadas cláusulas o ajustar los contratos correspondientes a ciertas formas o requisitos, no implica modalidad o limitante que incida en la propiedad del objeto del contrato que es el propio inmueble, ni sobre los derechos que sobre él ostenta el proveedor, quien tiene la libertad de llevar a cabo las transacciones que estime convenientes.

Los contratos de adhesión en materia de comercialización de inmuebles destinados a casa habitación, como otras tantas figuras previstas en la NOM-247, vienen a amortiguar la asimetría en la información en dicho mercado, por lo que el registro previo termina con dicha asimetría, como podría ser la publicidad engañosa del proveedor, cláusulas abusivas y desproporcionadas (por ejemplo, en materia de penas convencionales o de ausencia o renuncia de las Garantías).

¿Qué aspectos debo considerar para una compraventa de inmueble?

Ahora bien, los mínimos que deberán contener estos contratos se encuentran previstos desde la reforma a la LFPC en el 2004; sin embargo, la NOM-247 acertadamente vino a detallarlos, velando por no exceder su objeto. Tal es el caso del numeral 6, en el cual quedan precisados los requisitos mínimos que deben contener y, confrontándolos con lo que señala la LFPC, podemos advertir que no se establecen obligaciones adicionales, pues únicamente se están reglamentando para precisar su alcance y su debido cumplimiento.

Un ejemplo es el relativo a la posibilidad que tiene el consumidor de cancelar el contrato. En la LFPC (art. 73bis F.XII) se deben señalar por parte del proveedor, las condiciones bajo las cuales el consumidor puede cancelar la operación. Por su parte, en la NOM-247 (numeral 6 F. XXI), queda especificado el derecho del consumidor de cancelar el contrato dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma.

¿Qué hacer para escriturar una propiedad en medio de la emergencia sanitaria?

No obstante, la diferencia estriba en que la NOM-247 precisó en un único numeral el catálogo de requisitos mínimos, mientras que, en la LFPC, están diseminados a lo largo de varios artículos. En ese sentido, la NOM-247 cumple su cometido y no vulnera el principio de reserva de ley.

Es así que los apartados de la NOM-247 que tienen mayor relevancia son los contratos de adhesión marcados con los numerales 6.1, 6.4 y 6.5, bajo los siguientes esquemas y por los motivos que se esgrimen a continuación:

• Contrato de adhesión de compraventa de terrenos. Recoge una gran inquietud que acontece en la práctica, pues en diversas ciudades del interior del país, se comercializan terrenos alejados de los centros de población, sin vías de comunicación adecuadas y que no cuentan con las factibilidades de servicios urbanos, planos de urbanización, las lotificaciones respectivas y/o limitaciones a la propiedad, como podrían ser del tipo ambiental. La LFPC no lo prevé, por lo que podría interpretarse que se viola el principio de reserva de ley.

• Contrato de adhesión de intermediación para la adquisición de inmuebles destinados a casa habitación. Contrato que se celebra entre el proveedor (en la especie, promotor) y un vendedor (el propietario del inmueble), mismo que ha causado gran revuelo desde la publicación de la NOM-247, puesto que a éste último se le ha dado el carácter de consumidor final, cuando en términos de la LFPC, dicha persona es aquella que adquiere un inmueble destinado a casa habitación.

• Contrato de adhesión de promesa o preparatorio de compraventa. Constituye un esquema contractual adecuado, pues puede evitar el que se incurra en formalizaciones de contrato privado que traen aparejadas consecuencias fiscales perjudiciales (actualizaciones y recargos) para el consumidor.

*Notario 22 de la Ciudad de México

colegiodenotarios.org.mx