Una de las prácticas más comunes que se llevan a cabo en nuestra sociedad es la construcción de casas, departamentos, pisos, cuartos, o cualquier otro similar en el terreno o propiedad de un tercero; generalmente de algún familiar cercano como el de papás o abuelos de las personas que construyen. Esta situación tan común, a veces da lugar a problemas jurídicos futuros, toda vez que se tiene la falsa idea de que la construcción pertenece a la persona que construyó y, por tanto, ésta puede disponer de ella como considere conveniente.
Para lo antes expuesto, resulta importante destacar lo que es la copropiedad y lo que es el derecho de accesión, así como los derechos y obligaciones derivados de los mismos.
Al respecto, el código civil vigente en la Ciudad de México establece lo siguiente:
“ARTÍCULO 938.- Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen proindiviso a varias personas.” Al mencionar este artículo “proindiviso”, nos referimos a que no hay una división respecto de la cosa común, por lo que se tiene derecho a un porcentaje sobre la cosa, sin que haya lugar a determinar qué parte o partes le corresponden a cada uno de los copropietarios.
Por otro lado, el derecho de accesión antes mencionado se conceptualiza como sigue:
“ARTÍCULO 886.- La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión.”
Además de lo antes transcrito, los artículos 895 y 896 del mencionada Código establecen: “895.- Todo lo que se une o se incorpore a una cosa, lo edificado, plantado y sembrado, y lo reparado o mejorado en terreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca, con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes
"896.- Todas las obras, siembras y plantaciones, así como las mejoras y reparaciones ejecutadas en un terreno, se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.”
De lo expuesto, y derivado de otra serie de artículos de la disposición normativa en comento, es importante entonces aclarar que, cuando una persona o varias personas construyen un cuarto, un departamento, una casa, o cualquier otro similar en el terreno o construcción cuya propiedad es de un tercero, sin importar si el dueño es su papá, su suegro, su hermano o cualquier otro, la construcción se presume como pertenencia del propietario del terreno.
Y bien, si los propietarios son varios, como lo establece el artículo 938 transcrito, estamos frente a una copropiedad, es decir, que una cosa pertenece proindiviso a varias personas, sin que esto dé lugar a establecer qué o quiénes construyeron (aunque sean copropietarios del terreno), cuando se trata de una construcción, las personas son propietarios de ese bien construido sobre el terreno, más no de la propiedad que puede pertenecer a un tercero o a sus copropietarios. Tal como lo establece el artículo 938, los copropietarios tienen derecho a una parte del “todo” sin distinguir que su derecho es únicamente sobre lo construido, no obstante así lo consideren o “respeten” los involucrados.
Así pues, considerando el supuesto donde el propietario del terreno otorgara su testamento para suceder “a cada quien lo que le corresponda” respecto de las construcciones sobre su terreno, jurídicamente esto no es posible, ya que como se expuso con anterioridad, los herederos, en su momento, tendrán un derecho proindiviso, más no de la construcción o parte del terreno específica donde se haya construido (esto mismo sucede en cualquier supuesto en el que se haya construido en una copropiedad).
¿Qué solución tenemos a lo antes expuesto? El multicitado Código dispone en su artículo 951 lo siguiente: “Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.”
Así pues, una posible solución para estar en posibilidades de disponer de los diferentes departamentos, viviendas, casas o cualquier similar, es la legislación de la Ciudad de México, que cuenta con el Régimen de Propiedad en Condominio que sirve para dar el derecho de disponer (sin ser cada unidad privativa una copropiedad) de cada uno de los bienes construidos sobre un solo terreno o inmueble, mismo que deberá otorgar la persona titular del terreno o bien de que se trate.
Otra posible solución, en caso de ser procedente, es llevar a cabo la subdivisión del terreno, a efecto de disolver la copropiedad y en ese sentido, que cada uno de los copropietarios se aplique en propiedad el bien que le corresponda considerando su porcentaje de copropiedad.
Como conclusión, resulta indispensable que, a fin de evitar problemas futuros, antes de construir en propiedad ajena, los interesados puedan recibir asesoría de las diversas posibilidades jurídicas que se tienen para asegurarse de que la construcción que se llevará a cabo, no se pierda; y, por el contrario, tener la certeza jurídica de que todo aquello que se construya es o será propiedad de quien la realice.
*Notaria no. 8 de la Ciudad de México
