El mercado inmobiliario industrial y comercial en México está incorporando nuevas variables para determinar dónde se construyen las naves, qué corredores concentran las inversiones y cuánto pueden valer los inmuebles. Entre ellas destacan la disponibilidad eléctrica, la infraestructura de transporte y la expansión de parques y polos de desarrollo.
La energía se convierte en filtro para elegir ubicaciones
La disponibilidad de electricidad ha dejado de ser un elemento adicional para convertirse en una condición determinante para algunos proyectos industriales. Vianey Macías, Head de Market Research para Spot2.mx, explica que esta variable está modificando los procesos de selección de sitios.
“En los modelos actuales de site selection industrial, la factibilidad eléctrica ha pasado de ser un valor agregado a un filtro de eliminación directa”, indicó.
Según las cifras citadas por Spot2.mx, el gobierno federal contempla incorporar 32 mil MW al Sistema Interconectado Nacional, respaldados por 244 mil millones de pesos de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) para modernizar las redes de transmisión y distribución.
También se consideran 38 proyectos de generación mixta, con una capacidad conjunta de 8,025 MW, además de más de 2,500 MW de almacenamiento.
La necesidad de energía también puede observarse en los proyectos que ya están en construcción. De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), existen 103 parques industriales en construcción, que en conjunto representan más de 21.5 millones de metros cuadrados y requerirán al menos 2,434 MW adicionales de capacidad instalada.
Para los desarrolladores, esto significa que la planeación energética puede ser tan importante como la disponibilidad de tierra. La plataforma plantea que los mercados de Querétaro, Monterrey y Guadalajara, entre otros, deberán considerar las nuevas líneas de transmisión dentro de sus estrategias de ubicación.
“En Spot2.mx creemos que la inversión en transmisión es el verdadero indicador. Los desarrolladores en mercados como Querétaro, Monterrey y Guadalajara deben mapear estas nuevas líneas”.
La energía ya tiene un efecto en las rentas
También la disponibilidad eléctrica comienza a reflejarse en los precios de los inmuebles industriales.
De acuerdo con el reporte de cierre del segundo trimestre de Spot2.mx, la renta industrial promedio nacional pasó de 7.90 a 8.60 dólares por m² al mes en un trimestre, un incremento cercano a 9 por ciento.
La plataforma identifica este diferencial como una “prima energética”, es decir, un sobreprecio asociado a inmuebles que cuentan con factibilidad eléctrica documentada.
Las diferencias pueden ser importantes incluso dentro de un mismo mercado. En Monterrey, por ejemplo, Spot2.mx reporta rentas de hasta 14.33 dólares por m² para naves de alta especificación en Apodaca, frente a 6.30 dólares por m² para una nave estándar en Escobedo.
En Querétaro, el corredor Aeropuerto registra un promedio de 6.20 dólares por m², aunque los espacios con redundancia técnica pueden alcanzar hasta 14 dólares por m².
Y en términos de demanda, Querétaro y el Bajío están recibiendo mayor interés de data centers y manufactura avanzada, actividades que requieren suministro eléctrico constante y de alto voltaje. En los corredores del norte permanece una combinación más amplia de manufactura y logística.
“Los corredores que primero aseguren estos nuevos KVA's serán aquellos capaces de atraer a las empresas de manufactura avanzada y data centers, permitiendo comprimir cap rates y negociar rentas premium a largo plazo”, mencionó la experta.
Carreteras y trenes pueden ampliar los radios de influencia
De acuerdo con la información de Spot2.mx, el gobierno contempla una inversión de 700 mil millones de pesos para 5 mil kilómetros de carreteras y 70 distribuidores viales.
A esto se suma el desarrollo ferroviario de carga y pasajeros en rutas como México-Querétaro, Querétaro-Nuevo Laredo y Querétaro-Guadalajara, además de una asignación de 150 mil millones de pesos para 2027 destinada al despliegue de trenes de pasajeros.
También está prevista la modernización de siete puertos, con Manzanillo como uno de los principales puntos de referencia.
“Estos nodos ferroviarios y carreteros reconfiguran los radios de influencia. Al cruzar las variables de infraestructura con los espacios industriales, con certeza consideramos que se podrá visualizar un boom de plusvalía en polígonos industriales y Cedis regionales ubicados en los cruces de estas vías”, resaltó Macías.
También esta transformación puede alcanzar al mercado comercial. Los corredores con mejores conexiones pueden ganar relevancia para centros de distribución, comercio y operaciones de última milla, particularmente ante el crecimiento del comercio electrónico.
Más parques industriales pueden generar nuevos mercados comerciales
El tercer eje está relacionado con la expansión de los parques industriales y los llamados polos de desarrollo.
De acuerdo con Spot2.mx, 25 de los 100 parques industriales proyectados por el Plan México ya están en operación, mientras que 10 Polos de Desarrollo Económico avanzan en su consolidación.
A nivel nacional, AMPIP reporta cerca de 490 parques industriales en operación. Durante este año, 66% de la inversión del sector se dirige a nuevos complejos y naves productivas, que concentran alrededor de 4 mil empresas vinculadas con cadenas productivas estratégicas y cerca de 4 millones de empleos.
Macías indicó que: “La oferta industrial nunca crece en el vacío; trae consigo una transformación demográfica acelerada”.
Con la llegada de trabajadores y empresas aparecen nuevas necesidades de servicios, comercio, alimentos, vivienda y logística. Por ello, Spot2.mx considera que los operadores comerciales que identifiquen anticipadamente estos nuevos flujos pueden encontrar oportunidades antes de que aumente la competencia por locales.
En este nuevo escenario, la ubicación de un parque industrial ya no depende únicamente de su cercanía con una carretera. Factores como energía, conectividad, agua, seguridad y disponibilidad de talento adquieren mayor peso.
El presupuesto de 2027 será otra variable a seguir
Spot2.mx identifica tres variables que determinarán cómo evoluciona la llamada prima energética durante los próximos meses: la capacidad de la red eléctrica frente a las necesidades de los parques en construcción, la competencia por suelo que generan los data centers y la aprobación definitiva del presupuesto federal.
La plataforma también advierte que, si la brecha energética continúa creciendo, los inmuebles con factibilidad eléctrica resuelta podrían incrementar su ventaja frente a propiedades que no cuentan con esa capacidad.
Esto introduce otro desafío para los edificios industriales existentes, particularmente aquellos que no fueron diseñados para las necesidades actuales de consumo energético.
Así, la evolución del mercado industrial y comercial mexicano dependerá cada vez más de la combinación entre energía, conectividad e infraestructura. Para desarrolladores, inversionistas y empresas, estas variables serán determinantes al momento de elegir dónde construir, dónde instalar operaciones y qué zonas pueden concentrar una mayor actividad inmobiliaria en los próximos años.
