El mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) mantuvo un desempeño sólido durante el segundo trimestre de 2026, impulsado por una demanda histórica de espacios logísticos, una intensa actividad constructiva y un crecimiento sostenido del inventario. Al mismo tiempo, la incertidumbre generada por las revisiones anuales del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) comienza a modificar la composición de la demanda, sin frenar las inversiones de largo plazo.
Así lo revela el más reciente Market View Industrial Ciudad de México 2T 2026, elaborado por CBRE, el cual incorpora un análisis especial denominado "Market Flash T-MEC", donde la consultora sostiene que, pese al ambiente de cautela, el acuerdo comercial continúa plenamente vigente y mantiene las condiciones que han convertido a México en uno de los principales destinos manufactureros de América del Norte.
El T-MEC sigue siendo un soporte para el mercado
CBRE señala que, contrario a algunas percepciones del mercado, actualmente no existen modificaciones en las reglas de origen, aranceles, inversión, energía o disposiciones laborales contempladas en el T-MEC. Aunque la extensión automática del acuerdo por otros 16 años permanece pendiente, el mecanismo continúa vigente y podría activarse posteriormente conforme a las disposiciones del propio tratado.
Sin embargo, las revisiones anuales han introducido un factor adicional de incertidumbre para algunas industrias, particularmente la automotriz, donde varios proyectos de inversión permanecen en pausa mientras se aclara el panorama regulatorio.
En contraste, la firma detecta un mayor dinamismo en proyectos asociados al sector tecnológico, especialmente aquellos relacionados con semiconductores, inteligencia artificial y centros de datos, segmentos que comienzan a ganar peso dentro de la demanda inmobiliaria industrial.
Además, destaca que el comercio entre México y Estados Unidos continúa creciendo, lo que confirma que el proceso de reorganización de las cadenas globales de suministro mantiene vigente el atractivo del país como plataforma manufacturera.
Cambia el perfil de los inquilinos
El estudio identifica un cambio importante en la composición de la demanda de espacios industriales.
Los requerimientos activos muestran una mayor participación de empresas dedicadas a manufactura diversificada, cuya presencia aumentó 10.6 puntos porcentuales, mientras que los sectores de logística y transporte incrementaron su participación en 6.6 puntos porcentuales.
En paralelo, México fortalece su posición dentro de la industria tecnológica global. Junto con Taiwán y Vietnam, el país incrementa su participación como proveedor de equipos de cómputo para Estados Unidos, impulsando nuevos clústeres vinculados con semiconductores, inteligencia artificial e infraestructura para centros de datos.
En el sector automotriz, aunque México conserva una posición estratégica dentro de la cadena de suministro norteamericana y mantiene elevados volúmenes comerciales con Estados Unidos, CBRE considera que este segmento ha entrado en una etapa de estabilización después de varios años de crecimiento acelerado.
Demanda histórica de espacios industriales
Durante el primer semestre del año, la absorción bruta acumulada alcanzó 1.01 millones de metros cuadrados, cifra que representa un incremento anual de 59% y constituye el mayor volumen registrado para un primer semestre desde que existen registros del mercado.
La actividad estuvo impulsada principalmente por operaciones de prearrendamiento, que concentraron más de la mitad de las transacciones realizadas durante el periodo, reflejando la confianza de las empresas en proyectos que aún se encuentran en construcción.
El corredor Zumpango-AIFA se consolidó como el principal polo de crecimiento al concentrar 44% de la actividad comercial, seguido por el corredor Cuautitlán-Tepotzotlán-Tultitlán (CTT), con una participación cercana al 39 por ciento.
Aunque la absorción neta se ubicó por debajo de la registrada un año antes, CBRE considera que este indicador mejorará conforme entren en operación diversos desarrollos que actualmente ya cuentan con contratos de prearrendamiento.
Inventario crece al mayor ritmo de los últimos años
El crecimiento de la demanda ha venido acompañado de una rápida expansión de la oferta.
Durante el segundo trimestre se incorporaron 348,146 metros cuadrados de nueva superficie industrial, con lo que el inventario total alcanzó 12.97 millones de metros cuadrados, equivalente a un crecimiento anual de 8.3 por ciento.
CBRE estima que, de mantenerse el ritmo actual de construcción, al cierre de 2026 el inventario podría aproximarse a 13.67 millones de metros cuadrados, con la incorporación de al menos otros 700 mil metros cuadrados.
Construcción mantiene fuerte dinamismo
La actividad constructiva continúa siendo uno de los principales indicadores de confianza.
Tan solo durante el segundo trimestre iniciaron obras por más de 500 mil metros cuadrados, de los cuales alrededor del 70% ya cuenta con contratos de prearrendamiento, situación que reduce significativamente el riesgo comercial para los desarrolladores.
Los nuevos proyectos se concentran principalmente en los corredores Zumpango-AIFA, Cuautitlán y Vallejo-Azcapotzalco, donde continúa creciendo la demanda de espacios para logística y distribución.
Mayor oferta eleva la disponibilidad
El incremento acelerado del inventario también provocó un aumento en la disponibilidad de espacios.
El corredor CTT concentra cerca de dos terceras partes del espacio disponible, seguido por Zumpango-AIFA y Last Mile.
No obstante, CBRE considera que este incremento representa un ajuste natural derivado del fuerte crecimiento de la oferta y no un debilitamiento del mercado, ya que el volumen de transacciones continúa mostrando niveles elevados.
Logística sigue liderando la demanda
El sector logístico continúa siendo el principal motor del mercado inmobiliario industrial de la capital del país.
Durante el primer semestre concentró 63% de la superficie comercializada, seguido por empresas de comercio electrónico, con 33%, mientras que la manufactura representó cerca de 5%.
En cuanto al origen de las empresas que realizaron nuevas operaciones o renovaciones durante el segundo trimestre, destacaron compañías provenientes de Corea del Sur, Francia, México y Argentina.
Inversión extranjera fortalece al mercado
Durante el primer trimestre de 2026, México captó 23,591 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa, un crecimiento anual de 10.4%. Estados Unidos permaneció como el principal inversionista del país, seguido por España.
A nivel nacional, la Ciudad de México y el Estado de México encabezaron la recepción de capital extranjero, situación que continúa fortaleciendo la demanda de infraestructura industrial en la región.
Para CBRE, las perspectivas hacia la segunda mitad del año permanecen positivas. La disponibilidad de reservas territoriales en corredores como Zumpango-AIFA y Huehuetoca-Tepeji, junto con nuevos desarrollos anunciados en Cuautitlán, Tlalnepantla, Tepotzotlán, Hidalgo e Iztapalapa-Tláhuac, permitirá sostener la expansión del mercado.
Al mismo tiempo, la consultora considera que, aunque las revisiones del T-MEC seguirán influyendo en las decisiones de inversión durante los próximos meses, el tratado continúa ofreciendo un marco de estabilidad para el comercio regional. Conforme aumente la certidumbre, la demanda industrial —especialmente la manufactura pesada— podría retomar el dinamismo observado antes del inicio del actual proceso de revisión del acuerdo comercial.
