La adquisición de un inmueble es una de las operaciones patrimoniales más importantes en la vida de muchas personas. Paradójicamente, es también, donde pueden llegar a cometerse más errores, los cuales ocurren por diversas causas, pero una de las más importantes es el desconocimiento.

Es importante destacar que nuestra legislación establece como requisito acudir con un notario cuando se va a adquirir un inmueble y la razón de ello es, precisamente, la trascendencia patrimonial de este tipo de operaciones, ya que el notario es un profesional del Derecho investido de fe pública por el Estado, que tiene a su cargo recibir, interpretar, redactar y dar forma legal a la voluntad de las personas que ante él acuden, y conferir autenticidad y certeza jurídicas a los actos y hechos pasados ante su fe, mediante la consignación de los mismos en instrumentos públicos de su autoría.

A continuación, se analizan los errores más comunes en la celebración de operaciones inmobiliarias, los cuales son ejemplificativos, no son los únicos, por lo que es importante siempre acercarse a un notario para una debida asesoría.

Pretender llevar a cabo una operación de esta naturaleza sin ningún tipo de asesoramiento y entregar anticipos importantes o el precio completo a la par de la firma de contratos privados, mal elaborados o basados en formatos generales, que no se adaptan a la necesidad de la operación en concreto, constituyen el primer error.

Siempre es importante revisar los documentos con los que el enajenante acredita su legitimación y no entregar cantidades de dinero, sino hasta tener plena convicción sobre la fiabilidad del asunto. El error: "Ya di el enganche con un contrato machote". Ese documento no es oponible a terceros. Insistimos en elevar la operación a escritura pública en cuanto hay acuerdo de voluntades y pago parcial del precio. La fecha cierta y la inscripción en el Registro Público blindan al comprador. El contrato privado solo obliga entre partes; la escritura protege frente a todo el mundo.

Por otra parte, otro error que es común cometer en este tipo de operaciones, es comprar guiándose solo por el contrato privado o por lo que "dice el vendedor". Por ejemplo, que se diga que el predial y los derechos de agua estén al corriente y pagados, sin que se verifique tal circunstancia; sin que se mencione la existencia de una hipoteca o de gravámenes o embargos no cancelados; una sociedad conyugal pendiente de ser liquidada; o la existencia de un juicio sucesorio que nunca se haya iniciado, o bien, que se haya iniciado, más no concluido.

Todo esto lo verifica el notario. Solicitamos certificado de libertad de gravámenes actualizado, revisamos el folio real electrónico y rastreamos cadena de transmisiones y si aparece una anotación preventiva, se suspende la firma hasta aclararla.

Con relación al régimen patrimonial en los matrimonios, un error común es que venda una persona casada por sociedad conyugal, sin que firme el cónyuge. Por ello, los notarios pedimos siempre el acta de matrimonio y así verificamos el régimen. Si hay sociedad conyugal, deben firmar ambos, aunque el inmueble esté solo a nombre de uno.

Jornadas notariales: beneficios reales y cuándo conviene aprovecharlas

Un error más puede darse al pretender firmar contratos con poderes. Es importante revisar las facultades, los alcances, la vigencia. La función del notario inicia con el estudio de antecedentes y de los instrumentos que se presentan para la operación y, en el caso de los poderes, analizamos las facultades y que no estén revocados.

Desde la notaría aplicamos una metodología: estudiar, alertar, corregir y solo entonces autorizar. Pedimos documentos con tiempo, explicamos los riesgos. La seguridad jurídica no es un trámite, es la certeza de que lo que se pretende adquirir; además calculamos y retenemos los impuestos.

Desde la notaría no solo damos fe, sino que somos el primer filtro de seguridad jurídica, ya que la preparación de los notarios tiene como resultado que, en nuestro quehacer diario, analicemos cada operación en lo individual y elaboremos una solución adecuada para cada caso en concreto. Prevenir es nuestro oficio y lo hacemos precisamente, como quedó apuntado, al recibir, interpretar, redactar y dar forma a la voluntad de quienes acuden ante nosotros.

Además, los notarios conservamos los instrumentos en el protocolo a nuestro cargo, los reproducimos y damos fe de ellos, lo que se traduce en un principio de matricidad y esto, a su vez, en certeza jurídica.

*Notario 59 de la Ciudad de México