En este artículo exploraremos los aspectos clave del IVA en la enajenación de inmuebles y algunas consideraciones que los desarrolladores, constructores y propietarios de bienes raíces deben tener en cuenta.
“Artículo 1o.- Están obligadas al pago del impuesto al valor agregado establecido en esta Ley, las personas físicas y las morales que, en territorio nacional, realicen los actos o actividades siguientes:
- Enajenen bienes.
- Presten servicios independientes.
- Otorguen el uso o goce temporal de bienes.
- Importen bienes o servicios…”.
Un aspecto esencial para considerar es que el impuesto se causa por el que enajena, es decir el que transmite el bien (en una compraventa, el que vende), pero lo traslada al adquirente, quien es el obligado a pagarlo:
“…El contribuyente trasladará dicho impuesto, en forma expresa y por separado, a las personas que adquieran los bienes, los usen o gocen temporalmente, o reciban los servicios. Se entenderá por traslado del impuesto el cobro o cargo que el contribuyente debe hacer a dichas personas de un monto equivalente al impuesto establecido en esta Ley…”.
Es común en la práctica y en la mayoría de las operaciones inmobiliarias que no se considere este impuesto y la razón de ello es que al tratarse solamente de terreno o de terreno y construcciones destinadas a casa habitación, la operación está exenta:
“Artículo 9o.- No se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes:
- El suelo.
- Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando solo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción…”.
Los contribuyentes deben determinar el IVA acreditable en sus operaciones, es decir, el IVA que puede ser acreditado contra el IVA cobrado en sus ventas o servicios.
Cuando se enajene un bien o se preste un servicio en forma accidental, por los que se deba pagar impuesto en los términos de la Ley del IVA, el contribuyente lo pagará mediante declaración que presentará en las oficinas autorizadas, dentro de los 15 días siguientes a aquél en el que obtenga la contraprestación, sin que contra dicho pago se acepte acreditamiento.
Tratándose de enajenación de inmuebles por la que se deba pagar el impuesto, consignada en escritura pública, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura, en la oficina autorizada que corresponda a su domicilio; asimismo, expedirán un comprobante fiscal en el que conste el monto de la operación y el impuesto retenido.
Pero existe una excepción a lo anterior, según lo dispone el artículo 78 del Reglamento de la ley, quedando los notarios relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero del impuesto cuando la enajenación de inmuebles se realice por contribuyentes que deban presentar declaraciones mensuales de este impuesto y exhiban copia sellada de las últimas tres declaraciones de pago mensual; o tratándose de contribuyentes que hayan iniciado actividades en un plazo menor a tres meses anteriores a la fecha en que se expida por el fedatario público el documento que ampara la operación por la que deba pagarse el impuesto, deberán presentar copia sellada de la última declaración de pago mensual o copia del aviso de inscripción al Registro Federal de Contribuyentes, según corresponda.
El IVA es un impuesto importante en la industria inmobiliaria que requiere una comprensión clara de sus aspectos clave y consideraciones fiscales. Los desarrolladores, constructores y propietarios de bienes raíces deben estar atentos a las obligaciones y requisitos fiscales para evitar sanciones y optimizar sus operaciones. Consulta a tu notario.
* Notario 59 de la Ciudad de México
