El notario, figura esencial en ese proceso, cumple con funciones más allá de la simple formalización de contratos: Se asegura que la compraventa se realice conforme a la ley, protege los intereses de las partes y previene problemas legales futuros.

La primera tarea fundamental del notario es la revisión exhaustiva de los documentos que acreditan la propiedad y regularidad del inmueble, para verificar la titularidad. Esto implica consultar en el Registro Público de la Propiedad para confirmar que quien vende es realmente el dueño y que la propiedad está libre de hipotecas, embargos u otros gravámenes.

Para ello, el notario solicita certificados de libertad de gravámenes y constancias de antecedentes registrales que confirman la ausencia de obstáculos legales o administrativos. Esta revisión previene la compra de inmuebles con problemas ocultos, dobles ventas o fraudes, y brinda tranquilidad al comprador respecto a su inversión.

También el notario verifica que el inmueble esté al corriente en el pago de contribuciones locales, como el impuesto predial, el servicio de agua, obteniendo constancias de no adeudo. Además, comprueba el cumplimiento de normas urbanísticas mediante la solicitud de certificados de zonificación; de normas fiscales mediante la obtención y validación de avalúos fiscales, certificaciones de valor catastral, constancias de participación en programas sociales, como la jornada notarial o de sucesiones; o el cumplimiento de requisitos adicionales, por ejemplo, cuando el inmueble será adquirido por un extranjero o un ente público.

La función notarial en el sector inmobiliario

Además, el notario es responsable de calcular, retener y enterar los impuestos derivados de la operación, como el Impuesto Sobre la Renta (ISR), el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), actuando como coadyuvante del fisco y responsable solidario ante la autoridad tributaria.

Otras funciones relevantes del notario son la prevención de lavado de dinero y la protección de derechos de terceros, como cónyuges, copropietarios, arrendatarios, acreedores, o dependencias públicas que hubieran catalogado el inmueble para ciertos fines. El notario recibe e interpreta la voluntad de las partes, las identifica, se cerciora de su capacidad legal, y en su caso de la representación; su intervención asegura el cumplimiento de todas las obligaciones legales, administrativas y fiscales, evitando riesgos para las partes.

La escritura pública es el documento fundamental en la compraventa y su redacción es una de las tareas más delicadas del notario. En la escritura se consignan los datos precisos de las partes, la descripción exacta del inmueble, sus antecedentes registrales, las declaraciones de los otorgantes y las condiciones de la operación. Solo mediante la escritura se acredita plenamente la transmisión de la propiedad y se posibilita la inscripción del acto en el Registro Público, consolidando el derecho real del comprador.

En México, la informalidad en la compraventa de inmuebles es común: Muchas operaciones se realizan sin escritura ni inscripción, lo que deja a los compradores en situación de vulnerabilidad jurídica y patrimonial.

Una tramitación notarial correcta, permite la conservación del contrato y su reproducción futura y es esencial para evitar consecuencias legales graves, como la nulidad de actos, imposibilidad de inscripción registral, conflictos de titularidad. La falta de intervención notarial es la causa principal de disputas sobre la propiedad. La formalización notarial no solo protege a las partes, sino que fomenta la inclusión inmobiliaria y el desarrollo de un mercado inmobiliario confiable y transparente.

El notario no es solo un fedatario, sino un garante integral de la legalidad, de la transparencia y de la seguridad patrimonial en las operaciones inmobiliarias. Su intervención resulta insustituible para prevenir riesgos, consolidar la certeza jurídica y proteger el patrimonio de las familias, especialmente en contextos donde la informalidad y el desconocimiento legal pueden poner en peligro una de las inversiones más importantes de la vida.

* Titular de la notaría 68 de la Ciudad de México.