En el mercado inmobiliario industrial de México, los tres grandes centros económicos —Ciudad de México (y su zona metropolitana), Monterrey y Guadalajara— continúan liderando por el tamaño de su inventario y la fuerte demanda de espacios. Sin embargo, una nueva generación de mercados emergentes se perfila como pieza clave en la reconfiguración del mapa económico del país.

Impulsados por la tendencia del nearshoring y una mayor demanda de procesos logísticos y productivos, mercados como Aguascalientes, Mexicali, Saltillo e Hidalgo se han consolidado como destinos altamente atractivos para la inversión, de acuerdo con un análisis de Silvia Gómez Sosa, Team Leader del equipo de investigación de Datoz.

Aguascalientes: Dinamismo y sostenibilidad en el Bajío

Entre 2019 y el primer trimestre de 2025, el inventario industrial de Aguascalientes creció 13%, acompañado por un notable aumento en la absorción de espacios, que alcanzó su punto máximo en 2023 con 161 mil 200 m², incluyendo un BTS (Build-To-Suit) para Edgewell en el Parque Industrial Finsa. Esta creciente demanda ha provocado un alza del 34% en el precio de salida.

Además del interés del sector privado, el gobierno estatal ha impulsado inversiones por más de 1,000 millones de pesos en abril de 2025, con un enfoque en innovación, sostenibilidad y garantías para el suministro energético.

Mexicali: Crecimiento fronterizo con vocación exportadora

Ubicado en el Noroeste del país, Mexicali ha registrado un crecimiento del 41% en inventario industrial desde 2019, impulsado por su cercanía con Estados Unidos y la alta demanda logística. En 2021 alcanzó su mayor absorción bruta en una década (384 mil m²), con operaciones como el BTS de 116 mil130 m² para Footprint en el Parque Industrial Calafia II.

Los precios de salida se han incrementado 71% en cinco años, reflejando su creciente atractivo. Mexicali ofrece ventajas competitivas como fuerza laboral bilingüe, infraestructura moderna y costos operativos eficientes.

Guanajuato impulsa la construcción industrial en el Bajío durante abril

Saltillo: Nodo industrial del Noreste

Saltillo ha sido uno de los grandes beneficiados del nearshoring. Con un crecimiento del 32% en inventario desde 2019 y una absorción récord de 519 mil m² desde 2022, esta ciudad se ha consolidado como un eje de producción vinculado al mercado estadunidense. Destaca la transacción BTS para Lennox Commercial por 76 mil m².

El precio de salida ha crecido 68% desde 2019, mientras que factores como infraestructura, mano de obra calificada y una red de proveeduría fortalecen su posición competitiva.

Hidalgo: Polo logístico en el corazón del país

Y en la región Centro, Hidalgo ha emergido como un nuevo polo industrial. Su inventario creció 23% entre 2019 y 1Q 2025, destacando la operación BTS de Mercado Libre por 100 mil m² en el Parque Platah en 2024. La expectativa es que continúe esta tendencia con nuevas expansiones en los próximos trimestres.

Durante abril de 2025, se anunció una inversión pública de 60 millones de pesos para el desarrollo de un nuevo parque industrial en Ciudad Sahagún, destinado a fortalecer la cadena de proveeduría local.

Perspectivas de largo plazo

Estos mercados emergentes ofrecen condiciones atractivas para las empresas que buscan crecimiento, eficiencia y cercanía a cadenas de valor estratégicas. Mientras que las regiones fronterizas se perfilan para albergar procesos manufactureros, el Bajío y el Centro del país apuntan a convertirse en plataformas logísticas de alto valor.

Su consolidación responde no solo al dinamismo del sector privado, sino también a políticas públicas que promueven infraestructura, certeza jurídica y colaboración con el sector empresarial. Estos polos industriales serán determinantes en la configuración del nuevo modelo de desarrollo regional y económico del país.