Es común que en las asesorías jurídicas gratuitas que todos los días prestamos los notarios de la capital del país, tanto en nuestras oficinas como en las distintas sedes que para tal efecto tiene dispuestas el Colegio de Notarios de la Ciudad México (Cuauhtémoc, Iztapalapa y Santa Fe), se nos plantee el caso de un inmueble que no ha sido debidamente escriturado a las personas que lo adquirieron por virtud del fallecimiento de su propietario original.

Desde luego pueden existir distintas problemáticas y cada caso tiene una solución distinta, pero en mi experiencia, el mayor problema generalmente lo constituye el monto de las contribuciones que se deben pagar. Inclusive, en gran cantidad de casos, los interesados ni siquiera saben que hay que cubrir impuestos, derechos y una serie de gastos a la Tesorería de la Ciudad de México, para poder resolver su asunto, y al informarles sobre ello, la sorpresa es mayúscula.

Más complejo todavía, cuando los interesados ya han hecho un gasto importante (en dinero y tiempo) al tramitar un juicio, pues a pesar de contar con una sentencia queda pendiente llevar a cabo la escritura de adjudicación, pues ello no es competencia del juez, sino del notario.

Lo anterior por diversas razones pero, primordialmente, porque tratándose de adquisición de inmuebles, el notario es el único habilitado por la ley para conferir de eficacia a tales actos, pues cuenta con la formación y conocimientos especializados para asesorar debidamente a los interesados, actuando siempre de manera imparcial buscando el beneficio de todos ellos, teniendo a su cargo precisamente cobrar estas contribuciones para entregarlas a la Tesorería, además de llevar a cabo las gestiones y trámites necesarios para que se hagan las respectivas inscripciones en el Registro Público de la Propiedad. Toda esta tarea tan compleja debe ser realizada por el notario, ese especialista en quien el Estado delega su fe pública, por su capacidad y probidad.

Pensemos en el caso frecuente de aquel dueño original que falleció y sus herederos, que nunca “escrituraron”, ya también fallecieron. También está el caso del dueño casado bajo el régimen de sociedad conyugal, en cuyo supuesto estaríamos frente a una pluralidad de dueños (y tal vez de herencias). Igualmente, los ya conocidos (y no deseados) “intestados”, o las historias frecuentes de herederos que no logran ponerse de acuerdo y litigan la herencia durante años en tribunales.

Es así que podemos tener una enorme cantidad de asuntos que están pendientes de escriturar desde hace varios años e incluso décadas, y la cuestión puede complicarse pues la ley fiscal por regla general establece que los impuestos se calculen conforme a las tasas, tarifas o tablas, que estaban vigentes al momento del fallecimiento (¡lo cual en algunos casos podría implicar estar hablando de un 10% de impuesto sobre el valor del inmueble!).

¿Tienes una herencia pendiente de escriturar?

La buena noticia es que actualmente nuestro Código Fiscal establece una serie de beneficios muy importantes para este año, que se traducen en lo siguiente:

• Es posible utilizar la ley vigente para calcular los impuestos, si es que resulta más benéfica.
• Si cumples en conjunto con los 3 requisitos que a continuación se mencionan, pagarás CERO pesos, de impuesto:

1.- Que el valor más alto del inmueble (entre el de avalúo comercial, el catastral o el de adjudicación) no exceda de $3’075,710.90.

2.- Que el otorgamiento, firma y solicitud de inscripción de la escritura de adjudicación sea a más tardar dentro de los 5 años del fallecimiento del (los) propietario(s) original(es) del inmueble, contados a partir de la fecha de defunción indicada en el acta; y

3.- La adjudicación del inmueble sea a favor del cónyuge, concubino, hijos, nietos, bisnietos y/o padres, abuelos o demás ascendientes en primer grado.

• Si solamente cumples con alguno de dichos requisitos, tendrás un descuento del 50% en el impuesto a pagar.
• Si el valor catastral del inmueble (el que aparece en la boleta predial 2025) está en cualquiera de los siguientes rangos, tendrás el descuento que en cada caso se indica, tanto en el impuesto sobre adquisición de inmuebles como en los derechos que cobra el Registro Público de la Propiedad (no importa el uso, ni el número de inmuebles que se adjudiquen y la única base es el valor CATASTRAL):

*En este caso hay que realizar un pago por inscripción al programa de descuentos a la Dirección General de Regularización Territorial.

• Por último, si no se desea pagar la inscripción al programa de descuentos anterior, y el valor catastral del inmueble (el que aparece en la boleta predial 2025) está en cualquiera de los siguientes rangos, tendrás el descuento que en cada caso se indica en las mismas contribuciones antes referidas, aunque en este caso el inmueble tendrá que contar con uso habitacional y únicamente es posible utilizar el beneficio para un solo inmueble en el año.

• Estos beneficios los puedes hacer valer durante todo el año, ante cualquier notario de la Ciudad de México;
• No importa si hay más de una herencia acumulada;
• Los notarios nos sumamos también con reducciones en los honorarios notariales, que establece el Arancel, único y obligatorio, publicado en la Gaceta Oficial de la CDMX el 31 de enero de 2025.

Estos son algunos de los más importantes beneficios que estable la ley y será el notario quién te podrá indicar cuál es el que más te conviene, así como precisarte los requisitos que en cada caso se deberán cumplir para acceder a cada descuento.

Ello te permitirá que en este 2025 logres finalmente tener una escritura que ampare tu propiedad, y con ello tengas la seguridad jurídica que requieras, pudiendo así no solo tener en orden en tu patrimonio, sino además la posibilidad de donar, vender, hipotecar o heredar tu casa libremente y sin problemas jurídicos.

Por último, recuerda que no es necesario que acudas ante una instancia judicial para tramitar una herencia (ya sea testada o intestada). Los notarios igualmente estamos habilitados para llevar a cabo dichos trámites de manera ágil y accesible, salvo los casos de excepción que marca la ley.

Acércate con tu notario, estamos para servirte.

*Notario 159 de la Ciudad de México.