La oferta de departamento o casas completas predominan en el abanico de Airbnb en comparación con otras opciones como cuartos privados, compartidos o de hotel, según datos de Inside Airbnb.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires lidera la lista de las metrópolis seleccionadas para el gráfico con el 91% de anuncios correspondientes a departamentos o casas completas. Ciudades europeas como París (89.3%) y Ámsterdam (80.5%) también destacan. México aparece en décimo sitio, con el 65.7% de las solicitudes de casas o departamentos completos.

En muchas localidades del mundo, los alquileres temporales como Airbnb están desplazando los alquileres permanentes, lo que está causando problemas en la oferta de vivienda para las familias.

Para analizar este fenómeno Statista entrevistó a Dimitris Pettas, doctor en Arquitectura por la Universidad Técnica Nacional de Atenas (entre otros títulos) y actual investigador de la Universidad Técnica de Berlín.

De acuerdo con Pettas, la retirada de unidades de vivienda del mercado convencional de vivienda para colocarlas en el de alojamiento turístico “lleva a una oferta limitada de viviendas para residentes permanentes, lo que, a su vez, abre el camino para el aumento de los alquileres. Los alquileres convencionales aumentan tanto por la oferta limitada como porque muchos propietarios que mantienen sus unidades en el mercado convencional ajustan los alquileres de acuerdo con las ganancias que podrían obtener en el mercado de alquileres temporales”.

Pero según el investigador, el problema va más allá y afecta también la relación de los hogares con sus viviendas. “El efecto del desarrollo del mercado de alquileres temporales es una disociación del ‘hogar de la esfera de la reproducción social’ y su vinculación a las lógicas de obtención de beneficios, a través de procesos de comercialización, conversión en activos financieros y financiamiento (...)”.

Florencia Melo: Además del problema habitacional, ¿qué otros retos sociales o económicos de los alquileres temporales hay?

Dimitris Pettas: Por supuesto, los problemas inducidos por los alquileres temporales no se limitan a la vivienda, ya que estos proporcionan la base material y las condiciones para el desarrollo de procesos de turistificación, lo que conduce a rupturas profundas en el tejido socioeconómico de los barrios. Las actividades comerciales y los pequeños negocios que no sirven a las necesidades de los turistas (talleres mecánicos, papelerías, instalaciones educativas) están cerrando y son reemplazados por cafeterías, restaurantes, bares, etc.

Al mismo tiempo, los servicios públicos básicos (escuelas, centros de salud) también están amenazados a medida que los residentes permanentes se marchan. Finalmente, las cargas sobre la infraestructura pública (transporte, gestión de residuos) también son significativas. En resumen, los alquileres temporales son principalmente una amenaza para aquellos que no pueden vincular sus actividades a ellos de diversas maneras, mientras que son una oportunidad para los inversores y los negocios relacionados con el turismo.

FM: ¿La estandarización de las propiedades de Airbnb ha hecho que las experiencias de viaje sean menos únicas?

DP: El concepto original de Airbnb surgió como una continuación del Couchsurfing, ofreciendo a los anfitriones la oportunidad de ganar un poco de dinero extra. Según numerosas entrevistas que he realizado con anfitriones, en las primeras etapas de Airbnb (aproximadamente hasta 2014/2015), los motivos detrás de la participación de los anfitriones también incluían interactuar con los visitantes, hacer amigos, involucrarse con diferentes culturas, etc. Durante este periodo, los visitantes se alojaban principalmente en viviendas en las que los anfitriones también estaban presentes, mientras que sus expectativas, junto con los servicios proporcionados por los anfitriones, eran bastante limitados.

Buscan evitar que inmuebles privados se conviertan en hoteles

FM: ¿El concepto original de Airbnb sigue siendo viable en el mercado actual?

DP: En los últimos años, estamos experimentando una profunda “profesionalización” del mercado, impulsada principalmente por la participación de inversores y el cambio general en la lógica y las motivaciones a medida que los alquileres temporales se convirtieron en una actividad estrictamente orientada a obtener beneficios. En la mayoría de las ciudades, en los últimos años, la proporción de departamentos completos disponibles es significativamente mayor que la proporción de compartidos. (...) Los propietarios o administradores de múltiples listados pueden reducir sus costos operativos al lograr economías de escala (y, por lo tanto, ofrecer precios más competitivos), mientras que su nivel de servicios es sustancialmente más alto. A través de mi investigación, es evidente que los departamentos que forman parte de múltiples listados obtienen mejores evaluaciones y están más a menudo asociados con estados de “superanfitrión”.

FM: Se han implementado regulaciones para contener la oferta de viviendas temporales, evitando que nuevas viviendas se incorporen al alquiler temporal o generando un registro de este tipo de viviendas. ¿Estas podrían ser algunas soluciones?

DP: Los esfuerzos regulatorios para restringir los alquileres temporales se han implementado con éxito en muchas ciudades. Barcelona es la única que tiene un enfoque más espacial/geográfico (a través de la identificación de zonas) y, al mismo tiempo, más “holístico” (a través del reconocimiento de las presiones generales impulsadas por el turismo). En Berlín, las regulaciones relevantes también parecen ser bastante efectivas, ya que, por ejemplo, la mitad de los listados corresponden a propiedades en las que el propietario aún reside.

FM: ¿Qué otras políticas podrían implementarse?

DP: En términos de políticas, pueden identificarse dos enfoques (curiosamente contrarios). El primero impulsa el reconocimiento de que Airbnb es una actividad profesional con fines de lucro y debe ser regulada (fiscalización, licencias, etc.). El segundo intenta llevar la actividad de regreso a su “lógica amateur”, de igual a igual (limitaciones en cuanto a los días, permitiendo solo listados en los que los anfitriones también permanezcan en el departamento, etc.), puntualizó el experto.