A lo largo de la historia, en las relaciones jurídicas y económicas, ha existido la necesidad de otorgar garantías para dar seguridad a un acreedor de que su crédito será cubierto.

Antiguamente se permitió que el deudor respondiera del incumplimiento de sus obligaciones con su persona; esto evolucionó, transitando de una responsabilidad personal a una patrimonial, actualmente nadie responde con su persona; hoy existe un principio general de responsabilidad por el que “el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, con excepción de aquellos que, conforme a la ley, son inalienables o no embargables” (dice la ley que responde del cumplimiento, aunque en realidad es en el caso de incumplimiento cuando responde con todos sus bienes, con excepción de los mencionados).

No obstante, el saber que una persona responde con todos sus bienes no siempre es suficiente, pues en caso de concurso, el pago a los acreedores estará sujeto a un orden de preferencia, lo que puede provocar que a los últimos en la fila ya no se les pueda pagar porque no alcancen los bienes para hacerlo.

Para evitar lo anterior y dar una mayor seguridad al acreedor, existen diversas formas de garantías que, entre otros objetivos, tienen el de dar una prelación al acreedor frente a otros acreedores; entre ellas está la hipoteca.

La hipoteca está definida en el Código Civil para el Distrito Federal como la “garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley”.

Conceptos básicos sobre el gravamen en una propiedad

Esta garantía está sujeta a tres principios, a saber: especialidad (solo puede recaer sobre bienes especialmente determinados); indivisibilidad (el derecho real de hipoteca no se verá reducido en cuanto a su objeto si la obligación garantizada se cumple parcialmente); y publicidad (solo surtirá efectos frente a terceros si obra inscrita en el Registro Público de la Propiedad).

Asimismo, el Código Civil le da el tratamiento de crédito privilegiado al hipotecario, pues el acreedor de este tipo de garantía no requiere entrar a concurso y su crédito se pagará con una preferencia especial, lo que disminuye el riesgo de verse en el supuesto de que no alcancen los bienes del deudor para cubrir la deuda.

Los tres principios mencionados, junto con la prelación privilegiada que la ley concede al acreedor hipotecario y las opciones procesales que ésta regula para hacerla efectiva, es lo que hace de la hipoteca una garantía de gran utilidad y de las más utilizadas en la práctica, pues tiene varias ventajas frente a otro tipo de garantías.

Por otro lado, desde principios de este siglo, se ha regulado en leyes mercantiles la mal llamada “hipoteca industrial”. En ella lo que se da en garantía es la unidad completa de la empresa, siendo que en esta universalidad hay bienes muebles e inmuebles, pudiendo ser presentes o futuros. La realidad es que se le ha llamado hipoteca porque se busca que tenga las mismas ventajas que la hipoteca civil antes comentada, sin embargo, no se cumplen los principios a que debe estar sujeta esta garantía, por lo que no comparte su esencia.

En suma, existe un amplio catálogo de garantías que sirven como seguridad adicional al principio genérico de responsabilidad patrimonial, siendo una de ellas la hipoteca, en opinión del suscrito la más evolucionada y eficaz del catálogo; aunque debemos ser cuidadosos y no encuadrar en la misma a otras figuras que no comparten su esencia, pues, aunque las llamemos “hipotecas” no lo son.

*Notario 50 de la Ciudad de México.