Con un total de 4,027 proyectos activos en 24 ciudades, las tres grandes metrópolis del país —Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey— concentran alrededor del 60% del inventario nacional, de acuerdo con el Reporte de Verticalización de 4S Real Estate.

En el primer semestre de 2024, estas tres urbes registraron un crecimiento considerable en sus ventas de unidades verticales, acaparando el 58% del total. Sin embargo, el crecimiento sostenido en estas ciudades podría verse ralentizado en los próximos años debido a factores como la falta de nuevos proyectos, una limitada diversificación en los segmentos de vivienda, y los altos costos de la tierra, entre otros desafíos.

Ciudad de México: Epicentro de la vivienda vertical

La Ciudad de México se posiciona como líder indiscutible en el mercado de vivienda vertical, representando casi el 40% de la oferta nacional. A pesar de esta posición dominante, la capital enfrenta serios obstáculos que podrían impactar su crecimiento en los próximos años. La escasez de nuevos desarrollos, combinada con el aumento en los costos de la tierra, ha limitado la capacidad de expansión. Además, el análisis de 4S Real Estate revela que solo el 20% de los departamentos en venta pertenecen al segmento de precio medio (500 mil a 2 millones de pesos), mientras que el resto está dirigido a los segmentos más altos.

Colonias como Polanco, Del Valle, Roma y Condesa, siguen siendo epicentros del desarrollo vertical, aunque el déficit de unidades habitacionales en estas zonas resalta la necesidad de una planificación más estratégica. La alta demanda en la capital, junto con un ritmo lento de reposición de inventario, sugiere que el panorama inmobiliario podría enfrentar mayores presiones en el futuro cercano.

Guadalajara: Dinamismo y diversificación

Guadalajara se mantiene como una de las ciudades más dinámicas en términos de vivienda vertical, ocupando el segundo lugar nacional. Zonas como Zapopan, Puerta de Hierro y Providencia lideran el crecimiento en la región, con una absorción del 32% del inventario disponible. Una de las fortalezas de esta ciudad es su capacidad para ofrecer proyectos habitacionales de uso mixto, que integran áreas residenciales con comerciales y de servicios. Estos desarrollos no solo mejoran la calidad de vida de los habitantes, sino que también contribuyen a evitar la expansión desordenada de la mancha urbana.

Monterrey: Expansión acelerada y demanda creciente

Monterrey, por su parte, muestra un crecimiento acelerado en su mercado de vivienda vertical, con una absorción del 23% del inventario a la fecha. Zonas como San Pedro Garza García y Valle Oriente lideran la demanda de desarrollos residenciales en áreas de alta plusvalía. Sin embargo, el crecimiento en Monterrey ha sido desigual, con algunas áreas de la ciudad mostrando menor dinamismo.

Esto subraya la necesidad de estrategias más equilibradas de desarrollo, sobre todo en zonas con mayor disponibilidad de terrenos, lo que podría presentar una oportunidad para un crecimiento sostenido si se superan los desafíos regulatorios.

Ciudades emergentes: Nuevas oportunidades de crecimiento

Además de las tres grandes urbes, otras ciudades como León, Querétaro, Mérida, Aguascalientes y Tijuana están emergiendo como nuevos focos para el desarrollo de vivienda vertical. León ha mostrado un crecimiento constante, impulsado por su expansión económica, mientras que Querétaro ha visto un resurgimiento en la demanda de proyectos verticales debido a su ubicación estratégica. Aguascalientes, por su parte, también está comenzando a experimentar una mayor demanda en este segmento.

Mérida y Tijuana son otros dos mercados emergentes con gran potencial. Mérida destaca por su calidad de vida y su crecimiento económico, mientras que Tijuana se ha convertido en un atractivo destino tanto para residentes nacionales como extranjeros.

La importancia de la diversificación y la inteligencia de mercado

Una de las tendencias más notables en el mercado de vivienda vertical es la baja oferta de proyectos destinados a la renta institucional, a pesar de la alta demanda. Según cifras del reporte, entre el 2% y el 4% de los proyectos verticales actuales están dirigidos a este segmento, lo que representa una oportunidad significativa para desarrolladores e inversionistas. Modelos como el coliving y otras soluciones residenciales innovadoras están cobrando relevancia, especialmente entre las generaciones más jóvenes.

Mayela Sánchez, especialista en Inteligencia de Mercado de 4S Real Estate, señala que la clave para un crecimiento sostenido en este sector es comprender las diferencias regionales y segmentar de manera adecuada los productos inmobiliarios. "Conocer mejor las demandas de los diferentes segmentos y nichos desatendidos, así como las nuevas estructuras sociales y familiares, permitirá a los desarrolladores crear proyectos más especializados y alineados con las necesidades de un mercado en constante evolución", concluye Sánchez.

La vivienda vertical en México se encuentra en un momento de gran dinamismo, con la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey a la cabeza. Sin embargo, el futuro del sector dependerá de la diversificación de los proyectos y la capacidad de las ciudades para adaptarse a las demandas del mercado. Las ciudades emergentes también juegan un papel clave en este crecimiento, presentando nuevas oportunidades de desarrollo.