En la práctica inmobiliaria es común que las personas que han adquirido un bien inmueble por prescripción positiva y que acreditan su carácter de propietarias con copias certificadas de sentencias judiciales dictadas en el procedimiento respectivo, incluso a pesar de estar inscritas en el Registro Público, sean cuestionadas respecto a la idoneidad o validez de dichos documentos como títulos justificativos de su derecho.

La prescripción positiva, también llamada prescripción adquisitiva o usucapión, es un medio de adquisición de la propiedad tan válido como cualquier otro, que implica la declaración judicial dictada en un juicio ordinario (sin perjuicio de que en algunas entidades existen vías sumarias para su trámite) de que una persona se ha convertido en propietario en virtud de haber poseído un bien por un tiempo determinado y con los requisitos que establece la ley.

Estos requisitos son fundamentalmente que la persona posea en concepto de propietario, esto es, que haya celebrado un acto cuyo efecto ordinario sea transmitir la propiedad, aun cuando por diversas circunstancias ese efecto no se produzca, y que esa posesión sea continua, pacífica y pública. Dependiendo de si existe buena o mala fe, el plazo de la posesión puede ser de cinco o diez años.

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Ahora bien, la sentencia que dicta el juez en el juicio respectivo constituye un título de propiedad suficiente y susceptible de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, sin requerir formalidad adicional. No obstante, es necesario cumplir con determinados requisitos para su inscripción y principalmente, tener en cuenta los efectos fiscales que esta figura produce.

Desde el punto de vista fiscal, la adquisición por prescripción causa impuestos tanto locales como federales. A nivel local, se causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles, comúnmente conocido como ISAI, tomando como valor el más alto entre el valor catastral y el valor de avalúo referidos a la fecha en que cause ejecutoria la sentencia que la declaró. Sin embargo, si el adquirente pagó el impuesto relativo al acto que dio origen a la posesión, por ejemplo, el relativo a un contrato privado de compraventa, no debe pagar nuevamente el impuesto por la adquisición por prescripción.

A nivel federal, se considera que las personas físicas residentes en México que adquieren un inmueble por prescripción obtienen un ingreso gravado por el impuesto sobre la renta, acumulable al resto de sus ingresos anuales, con la necesidad de efectuar un pago provisional del 20 por ciento. Se considera ingreso el valor del avalúo referido a la fecha en la que se consumó la prescripción y de no constar dicho dato en la sentencia, a la fecha en la que se interpuso la demanda. No obstante, si se recurrió a la prescripción para purgar vicios del título por el cual se adquirió la posesión y se pagaron los impuestos correspondientes derivados del acto que dio origen a la posesión, no se estará en este supuesto. Estos impuestos pueden ser tanto el local de adquisición antes mencionado, el impuesto sobre la renta y el IVA, en su caso, ya que la ley no hace distinción alguna.

Para que el registro público pueda realizar la inscripción, es necesario presentar oficio en original con sello y firma del juez que dictó la resolución solicitando su inscripción, precisando el antecedente registral, sin el cual el Registro Público no puede realizar asiento alguno. Asimismo, deberá presentarse copia certificada de la sentencia y del auto que la declare ejecutoriada, original de la declaración y del comprobante de pago del impuesto local sobre adquisición de inmuebles, avalúo elaborado por perito autorizado por la Tesorería y datos generales del adquirente.

Si bien es cierto que la legislación no requiere la intervención notarial en las adquisiciones por prescripción, es de hacer notar que, en las informaciones de dominio, a las que se recurren cuando el inmueble que se pretende adquirir no está inscrito en el Registro Público de la Propiedad, sí se exige que la sentencia sea protocolizada ante notario previamente a su inscripción. Sin embargo, para efectos de matricidad y conservación del documento, resulta altamente recomendable que las sentencias de prescripción, una vez que se hayan pagado los impuestos y se hayan inscrito en el Registro Público, sean protocolizadas ante notario.

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*Notario 136 de la Ciudad de México