No basta la perspectiva civil tradicional conforme a la cual el propietario puede gozar y disponer de un bien inmueble de una manera absoluta, exclusiva y perpetua.
Por el contrario, toda vez que es una decisión política fundamental del estado mexicano el reconocimiento de la propiedad privada, siempre que ésta cumpla una función social que contribuya al desarrollo democrático del país, se le han impuesto una serie de limitaciones, superando así la máxima romana de que el que es dueño del suelo lo es por arriba hasta el cielo y por abajo hasta el infierno (usque ad coelum et ad inferos). Dentro de estas limitaciones están las que tienen por objeto que el inevitable crecimiento urbano se manifieste de una manera planificada y ordenada.
La planeación, en ésta como en muchas áreas, está inserta en el Sistema de Planeación Democrática previsto por el artículo 26 constitucional, del cual deriva el Plan Nacional de Desarrollo, que, entre otros aspectos, comprende el cuidado del entorno en el ordenamiento territorial y el desarrollo urbano. Con ello, sin menoscabo del carácter técnico, las decisiones al respecto lejos de ser arbitrarias, encuentran debida legitimación en su carácter democrático.
En la Ciudad de México la planeación se materializa en el Programa General de Desarrollo Urbano y los programas delegacionales y programas parciales, que en ese sentido son los instrumentos para hacer efectivo el derecho de los habitantes al suelo urbano, a la vivienda y a la infraestructura urbana, entre otros, a través de una zonificación primaria que divide el territorio en suelo urbano y de conservación y el establecimiento en cada una de ellas, de usos, destinos y reservas.
La gestión, que es un elemento ejecutivo, parte de fijar las relaciones entre la mencionada zonificación y los usos o destinos del suelo en predios y áreas específicas, el establecimiento de registros públicos y la emisión de diversos actos administrativos, entre los que destacan los certificados de zonificación de uso de suelo. Igualmente permite la emisión de normas de ordenación para regular la intensidad de las construcciones, su ocupación y las formas de aprovechamiento; las características de las edificaciones y el impacto urbano, entre otros. También permite la determinación de áreas de gestión estratégica y áreas de actuación en suelo urbano, que distinguen aquellas que tienen potencial de desarrollo, mejoramiento o reciclamiento; de conservación patrimonial y de integración metropolitana, y las correspondientes al suelo de conservación.
También, este elemento de gestión se materializa en diversos instrumentos de planeación, como son los sistemas de actuación social, privada o por cooperación; los polígonos de actuación que permiten realizar proyectos urbanos en una superficie integrada por uno o varios predios mediante la relotificación o relocalización de usos de suelo o destinos, y el peculiar sistema de transferencia de potencialidades, que es un instrumento de fomento y ejecución que permite ceder derechos excedentes de intensidad de construcción no edificados, de un área emisora a un área receptora determinadas por los programas parciales, mediante la autorización de la autoridad competente y que permite generar recursos para el mejoramiento, rescate y protección del patrimonio cultural.
Finalmente, por lo que se refiere a las actividades de vigilancia y sanción, además del amplio catálogo de infracciones en materia administrativa que en materia urbana comprenden inclusive las relacionadas con policía y buen gobierno, existen disposiciones específicas en materia de protección al consumidor adquirente de vivienda, así como la tipificación de delitos, respecto de los cuales, al menos en el ámbito legislativo, hemos tenido avances significativos en la Ciudad de México.
*Notario 136 de la Cd. de México
