Es conocido que los ingresos que se obtienen por la enajenación de bienes inmuebles están gravados con dos impuestos federales: el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA).

1. En el caso del ISR, la base será la ganancia obtenida la cual, para decirlo en términos simples, es la diferencia entre el ingreso percibido y las deducciones autorizadas por la ley debiendo, en el caso de personas físicas, calcularse al momento de llevar a cabo la enajenación en escritura pública. Se aplica una tarifa progresiva, cuyo porcentaje para aplicarse sobre el excedente del límite inferior va del 1.92% al 35% y, enterarse mediante declaración (teniendo el carácter de pago provisional o definitivo, dependiendo el caso).

Lo anterior pareciera un poco complicado de entender, pero lo importante es saber que las deducciones autorizadas por la ley pueden atemperar la carga impositiva,  además de que existen algunas exenciones que permitirán en ciertos casos quedar liberado del pago del impuesto o en su caso reducirlo. Cabe señalar que, como parte del Sistema de Coordinación Fiscal entre la Federación y las entidades, se prevé que una parte del impuesto se entere directamente a la entidad donde se encuentra el inmueble.

1. Por su parte, el IVA se causa a razón de una tasa del 16% sobre el monto total del ingreso; siendo que en este caso el suelo y las construcciones destinadas a casa habitación, o que fueron edificadas para ese destino, están exentas del mismo.

En ambos casos, el cálculo, cobro, entero y declaración del impuesto está a cargo del notario que formalice la enajenación en escritura pública.

Ahora bien: En adición a estos dos impuestos, con los que generalmente estamos familiarizados ¿puede causarse algún otro impuesto por enajenación de inmuebles? La respuesta es: Sí, puede causar un impuesto cedular.

¿Qué son los impuestos cedulares?

Son impuestos locales que las entidades federativas pueden establecer por ingresos que ya se encuentren gravados por leyes de carácter federal, cuyo sujeto activo es dicha entidad, quien los recauda, administra y destina para sufragar sus propios gastos públicos, conforme a sus propias leyes. Ello, sin que se consideren como una especie de participación de la Federación, pues estos impuestos los establece cada entidad, en el marco de lo que establece la ley federal, en este caso la del IVA.

El artículo 43 de la Ley del IVA establece que las entidades federativas podrán establecer impuestos cedulares sobre los ingresos que obtengan las personas físicas que perciban ingresos –entre otras actividades– por la enajenación de bienes inmuebles, sin que ello se considere un incumplimiento de los convenios de coordinación fiscal celebrados con la Federación.

Beneficio fiscal en CDMX en la adjudicación de inmuebles, ¿en qué consiste?

El impuesto debe tener las siguientes características:

-Solo podrá establecerse en los casos en que las personas físicas obtengan ingresos por enajenación de bienes inmuebles;

-La tasa del impuesto que se podrá establecer será entre el 2% y el 5%;

-La base sobre la cual se aplicará dicha tasa será la ganancia obtenida por la enajenación de inmuebles ubicados en la entidad federativa de que se trate, con independencia de que el contribuyente tenga su domicilio fiscal fuera de dicha entidad;

-Dicha base impositiva deberá considerar los mismos ingresos y las mismas deducciones que se establecen en la Ley del ISR, para el mismo tipo de ingreso, sin incluir el impuesto cedular local.

Es importante aclarar que estos impuestos son distintos a las porciones que en términos de la Ley del ISR deben participar de lo recaudado por el propio ISR a las entidades federativas donde se ubica el inmueble materia de la enajenación. Son impuestos distintos y autónomos, aunque deriven del mismo ingreso, por lo tanto, no pueden acreditarse entre ellos, ni tampoco deducirse. Recaen completamente dentro de la potestad tributaria de cada entidad.

El Beneficiario Controlador y sus implicaciones

Desde luego, esto implica que las operaciones de venta y enajenación en general, de inmuebles puedan ser más o menos gravosas, dependiendo de la entidad federativa donde se ubique el inmueble, y ello puede a su vez convertirse en un factor importante para que cada entidad decida la conveniencia o no de establecer dicho impuesto y bajo qué tasa.

Actualmente la Ciudad de México no ha establecido este impuesto. Chiapas, Chihuahua, Durango, Guanajuato, Guerrero, Nayarit, Oaxaca, Quintana Roo y Yucatán, han establecido impuestos cedulares por ingresos derivados de ciertas actividades, primordialmente por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles.

Chihuahua, Guanajuato, Quintana Roo y Yucatán, sí han establecido impuestos cedulares por los ingresos que se obtengan por enajenación de inmuebles. En todos los casos a razón de una tasa del 5 por ciento.

Por ello, es muy importante que antes de realizar cualquier acto relacionado con la enajenación o adquisición de un inmueble, acudas con el notario de tu confianza y recibas asesoría profesional, puntual y certera, pues siendo sujetos obligados a calcular, cobrar y enterar estos impuestos, podrás conocer de primera mano el costo de “escriturar” tu inmueble y cuánto de dicho monto (la gran mayoría) corresponde a las distintas contribuciones que se generan por tales actos.

* Notario 159 de la Ciudad de México.

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