De enero a marzo del 2023, El Bajío registró una absorción neta de 127,000 metros cuadrados (m2), cifra que duplicó la que se alcanzó en el 1T22. Por su parte, la absorción bruta alcanzó 151,000 m2, esto es 81% mayor a la registrada de enero a marzo del 2022. La tasa de vacancia continúa disminuyendo y cerró el trimestre en 4.0%, de las más bajas desde 2018.
Lo anterior forma parte de ‘Reporte de Mercado Industrial de Bienes Raíces del Bajío’ correspondientes al primer trimestre de 2023 que presentó CBRE México, con las siguientes cifras en el panorama general:
- El inventario registró 13.3 millones de m2 al cierre del trimestre, lo que representó un incremento anual del 3.4 por ciento.
- La nueva oferta del 1T23 alcanzó cerca de 140 mil m2, mientras que la actividad en construcción registró 4,250 mil m2, 68% superior a la del 1T22.
- El 1T23 registró una tasa de vacancia de 4.0%, menor a la reportada al 1T22 (4.3%).
Para los siguientes meses se espera la reactivación de proyectos especulativos, principalmente en Querétaro, el cual cerró con más de la mitad de los proyectos en construcción en la región. Confían en que la actividad de comercialización aumente durante el 2023 debido a la expansión de empresas instaladas en la región, incluso se han anunciado nuevas inversiones.
Indicadores de mercado
El Bajío se ha caracterizado por la expansión de las empresas instaladas en la región, Guanajuato y Querétaro lideran la demanda industrial. Al cierre del trimestre, ambas entidades sumaron más del 69% de la absorción neta, cifra que representa cerca de 87,000 m2. La demanda se divide en una mitad para la industria de manufactura ligera y la otra para inquilinos logísticos.
De acuerdo con el documento, se espera que el nearshoring, el cual ha atraído inversiones en los mercados industriales de la frontera México-Estados Unidos, también lo haga en la región del Bajío, principalmente de empresas del sector automotriz el cual es un clúster importante en la región, sobre todo en San Luis Potosí y Guanajuato. También, esperan que Querétaro continúe con demanda de tipo logístico, y con la diversificación de industria manufacturera ligera como hasta ahora.
La actividad en construcción se ha caracterizado por el desarrollo de Proyectos Build to Suit, tan solo al cierre del 1T23 cerró con poco más de 450,000 m2 en desarrollo, de los cuales 54% son proyectos con esas características y que ya están pre-arrendados, mismos que se espera sean entregados hacia septiembre de 2023.
Con la reactivación de la actividad en construcción, se espera que continúe la expansión de las empresas de logística que arribaron a la región en el periodo de pandemia, y que la manufactura ligera y la industria automotriz demanden espacio industrial en la región atraídos por las ventajas logísticas, la fuerza laboral calificada, así como la infraestructura de los parques industriales en El Bajío.
Inventario
Al cierre del 1T 2023, El Bajío cerró con un inventario de 13.3 millones de m2, lo que representó un alza anual del 3.4%. Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Querétaro y Guanajuato, siendo éstos los que concentraron más de la mitad de la nueva oferta. Sobresale que en la región la mitad de la actividad en construcción son proyectos BTS, que se entregarán durante los primeros nueve meses del año.
Tasa de Vacancia
La tasa de vacancia cerró en 4.0% al 1T23, esto es 0.3 puntos porcentuales menor a la del cierre del 1T22; es de las tasas de vacancia más bajas desde 2018. San Luis Potosí reportó la tasa de vacancia más baja de las cuatro entidades que conforman la región (2.4%), mientras que Guanajuato fue el mercado con la tasa de vacancia mayor (4.6%), derivado de la nueva oferta que ingresó vacante.
El Bajío reflejó, al cierre del 1T23, una recuperación derivada de negociaciones avanzadas durante el cierre del 2022. Se espera que en este año la demanda esté motivada principalmente por la expansión de inquilinos ya instalados en la región del sector de manufactura ligera y de la industria automotriz. El 52% de actividad en construcción se encuentra pre-arrendada, por lo que se espera que la demanda neta se recupere durante el 2023.
Con lo que respecta a los proyectos en construcción especulativos, se han reactivado, lo que indica una posible alza en la tasa de vacancia, si antes no se pre-arriendan espacios en construcción. Por otra parte, se estima que el precio de salida continúe con ajustes al alza debido a la nueva oferta de los proyectos que están en desarrollo y que se espera concluyan en los siguientes trimestres.
