La zona del Bajío tuvo un gran cierre de año 2022 en la actividad industrial, como lo muestra la reactivación de submercados como el de Querétaro Norte, una mayor presencia de empresas de manufactura y logística y precios de renta con una tendencia al alza.
Así lo resaltaron los reportes de actividad industrial en Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes que elaboraron Fernando Lara, Luis Moreno y Karen Gutiérrez, analistas de la división de Investigación de Mercados de Newmark.
Querétaro
Al cierre de 2022 aumentó en 3% el inventario Clase A respecto al trimestre anterior, sumando 6.6 millones de metros cuadrados (m2); a su vez, la absorción bruta, disponibilidad y los precios tuvieron un incremento en el mismo periodo. Por otro lado, se observaron absorciones negativas y disminución del ritmo de construcción, el cual pasó de 308 a 264 mil m2, explicado por la finalización de proyectos industriales.
"La llegada de grandes empresas relacionadas (Data Centers, empresas de logística y electrónica) se vieron reflejados en proyectos BTS y su participación en el marcado fue tal que representaron amplias proporciones de los valores de absorción bruta: 54% para el submercado Aeropuerto, 49% en El Marqués y 95% en Querétaro Norte. Al cierre del 2022, la manufactura representó el 52% de la inversión extranjera directa. De esta inversión, los principales subsectores que mayor inversión recibieron fueron la industria de plástico y hule (45%), química (18%), alimentaria (15%) y automotriz (14%)", señaló Fernando Lara.
El 76% de los parques industriales de Querétaro, dijo, cuentan con mega lotes industriales para recibir a grandes empresas. Fue el caso de la reactivación del submercado Querétaro Norte, que tendrá una importante planta automotriz en Finsa III con una inversión de 97 millones de pesos. Otro ejemplo es el anuncio de un nuevo parque industrial (Industrialix) en el municipio de Corregidora, que ocupará 122 hectáreas y tendrá una inversión de mil 572 millones de pesos.
Durante el 2022, el submercado más dinámico fue Aeropuerto, el cual representó alrededor del 50% del volumen de absorción bruta (485 mil m2) y absorción neta (95 mil m2). Dichos valores a su vez fueron impulsados principalmente por proyectos BTS.
Guanajuato
Sobresalieron dos operaciones de inversión entre desarrolladores industriales al cierre del año: Advance Real Estate y BTS Development que vendieron parte de su inventario ubicado en Apaseo. El estado finalizó con inversiones superiores a los 2 mil millones de dólares y un incremento continuo en el valor de sus exportaciones en el 2022. Se espera que la detonación del sector industrial continúe hacia 2023, ya que los sectores de manufactura anunciaron expansiones a inicios del presente trimestre.
Entre las inversiones en Guanajuato destacan las de manufactura y logística, así como ampliaciones en los sectores automotriz, electrónica, alimenticia, plástico, metalmecánica y textil.
"Al finalizar el 2022, en los valores de absorción neta se observó un aumento, que a su vez impulsó la disminución en la tasa de disponibilidad al pasar 3.6% a 3.0% entre el tercer y cuarto trimestres y un inventario clase A que alcanzó los 8.3 millones de m2 al cierre del trimestre. Esto fue posible por el comportamiento anual de los precios, los cuales permanecieron estables. Por otro lado, aunque la construcción disminuyó en un 30%, nuevos proyectos industriales se han anunciado hacia 2024, como la llegada de empresas de manufactura y logística, las cuales ven amplias oportunidades en la localización estratégica, además de opciones competitivas respecto a otros mercados", señaló Lara, analista de la división de Investigación de Mercados de Newmark.
La superficie de absorción neta, prosiguió, estuvo impulsada por los atractivos precios competitivos de los diversos submercados de Guanajuato. Al cierre del 4T, los corredores que presentaron incrementos en sus precios máximos de salida fueron Apaseo, Celaya, Irapuato y León. A su vez, se registró una reducción en los precios de salida para los submercados restantes, explicados por la salida del mercado de naves con precios altos, y con características y ubicaciones competitivas Se espera que en 2024 las empresas continúen fortaleciendo su presencia por lo que los cierres orientados a BTS, impulsarán el crecimiento del inventario industrial.
El sector de fabricación de equipo de transporte representa el 70% del valor de las exportaciones del estado, su crecimiento sigue siendo sostenido y se espera que se fortalezca con la presencia de empresas de manufactura complementarias. Respecto a la inversión extranjera directa, el 97% provino de la manufactura y la fabricación de autos fue la rama en donde se obtuvo la mayor inversión (97% de la inversión dedicada al subsector de fabricación de equipo de transporte).
