En el 2022, los principales impulsores de la recuperación económica en América Latina fueron el tipo de cambio, la inflación, la reactivación del empleo y las estimaciones de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), que en conjunto permitieron que el inventario del mercado industrial superara los 57 millones de metros cuadrados (m2).
Así lo dio a conocer Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark en el reporte de actividades correspondientes a los bienes raíces industriales en la región, y que también destacó que la tasa de disponibilidad se redujo nuevamente al reportar 5.2% en promedio.
Una alta demanda de espacios registraron los 10 mercados que monitorea la empresa, resaltó D´Agostino, con excepción de Bogotá que, durante el segundo semestre del 2022, detuvo los proyectos de construcción y la ampliación de empresas nacionales a la espera de decisiones políticas y cambios tributarios del nuevo gobierno.
Buenos Aires, Argentina
Durante la segunda mitad del 2022, el mercado presenció un aceleramiento en la atracción de demanda, cerrando su balance con indicadores positivos y una tasa de disponibilidad con tendencia a la baja: en 7.5%, cercano a mínimos históricos. Este factor, junto a una rentabilidad del 7% anual, ocasionó un incremento en la demanda tanto de ocupantes como de inversionistas tradicionales y no tradicionales sobre este sector. Por ello, se espera que se agilicen las transacciones de compra-venta especialmente por parte de empresas con gran liquidez, como estrategia de protección del capital.
Río de Janeiro, Brasil
Registró una reducción en el volumen de ocupaciones durante los últimos dos trimestres del 2022, lo que condujo a una absorción neta anual acumulada de -13,000 m². Además del alto volumen de espacios liberados, la entrega de nuevo inventario incrementó la tasa de disponibilidad de 13.1% a 16.8% al cierre del año. La reducción del espacio ocupado fue originada por importantes inquilinos de los sectores industriales y de retail. Al cierre del 2022, el precio de renta fue de $20.80, una reducción del 2% trimestral, pero 8% más alto que el año previo.
Sao Paulo, Brasil
Creció su inventario clase A en 1.66 millones de m2 en 2022, 33% por encima del año anterior y muy por arriba de la media histórica anual de 591 mil m2 (2014-2021). Siguiendo la tendencia de los últimos dos años, el mercado registró indicadores positivos a lo largo del 2022. Se presentó un nuevo récord en la absorción neta anual: 1.25 millones de m2 (frente a los 1.14 millones de m2 en el cuarto trimestre del 2021), superior a la media histórica de 581 mil m2 (2014-2021). La tasa de disponibilidad se incrementó en los últimos 2 trimestres debido al alto volumen de inventario nuevo entregado aún no ocupado.
San José, Costa Rica
Presentó una tasa de disponibilidad del 5.5%, gracias a facilidades especializadas construidas a la medida. Actualmente, hay 191.260 m² en construcción, distribuidos en 18 proyectos y con una preventa del 70%, mostrando una oferta altamente competitiva. Durante el último semestre del 2022 se acumuló una absorción neta de 429,962 m², que corresponde, en gran parte, al submercado de Alajuela.
Bogotá, Colombia
Se evidenció durante el segundo semestre del 2022 que los proyectos de construcción y la ampliación de empresas nacionales se detuvieron, al esperar las decisiones políticas y cambios tributarios del nuevo gobierno. En contraste, las compañías extranjeras han continuado con sus proyectos locales, ocupando espacios de bodegas en las zonas suburbanas como calle 80. La tasa de disponibilidad en la segunda mitad del año continúa bajando como resultado de la ausencia de proyectos especulativos que hagan que la disponibilidad de bodegas clase A aumente.
Ciudad de Panamá, Panamá
Para el 2S 2022, presentó un alto dinamismo motivado por el aumento en el consumo interno, el tránsito del Canal Interoceánico y la aprobación de incentivos para la instalación de empresas de manufactura. El crecimiento de la oferta se concentró en las Áreas Revertidas y la Periferia Este, donde además se construyen actualmente más de 200,000 m². Desarrollos como Panamá Pacífico y Panapark, fueron los que tuvieron los mayores niveles de ocupación y en los que predominaron operaciones logísticas regionales y globales.
Ciudad de México, México
Desde inicios del 2022, ha conservado un crecimiento exponencial. Para el segundo semestre, el inventario cerró en 13.5 millones de m2, con un crecimiento de casi 350 mil m2 en comparación con el periodo anterior. Se espera que para el 2023 se entreguen más de 500 mil m2 de naves especulativas que se estarán ofertando, en su mayoría, en el Corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán (CTT). La absorción de este periodo representó un significativo crecimiento, ya que el semestre anterior cerró en 10 mil 36 m² debido a la presencia de absorciones negativas; sin embargo, en el segundo semestre, se presenta una absorción de casi 300 mil m2.
Guadalajara, México
Se caracterizó el segundo semestre de 2022 por la disminución en la tasa de disponibilidad del mercado, lo cual influyó en la reducción de los valores de absorción bruta y neta. La tasa de disponibilidad pasó de 1.6% a 0.3% entre el primer y segundo semestre del 2022. La absorción bruta cerró en 180 mil 227 m2 y la absorción neta en 16 mil 699 m2. A su vez, la caída en la disponibilidad impulsó aumentos en el área de construcción (34%), mientras que los precios de salida pasaron de $5.13 a $5.30 dólares por m2 por mes.
Monterrey, México
El segundo semestre registró una absorción bruta de más de 786 mil m² en donde, al sumarlo con la absorción del primer semestre de 2022, nuevamente se observó una cifra histórica en el mercado de 1.27 millones de m2 (en 2021 reportó 1.26 millones de m2). Esta demanda industrial generó una tasa de disponibilidad del 0.5%, que se interpreta como un espacio disponible de tan solo 41 mil 300 m². El espacio en construcción cerró el año con un nuevo hito: más de 1.16 millones de m2.
Tijuana, México
Los precios llegaron al punto más alto registrado en la historia del sector. Inversionistas y desarrolladores de todo el país – e incluso, del continente – quisieron entrar al mercado. Algunos tuvieron éxito, mientras otros todavía se encuentran explorando alternativas de cómo llegar. El mercado industrial se mueve a un ritmo difícil de igualar: con la disponibilidad históricamente baja y construcciones que, en los meses por venir, no estarán abiertas al mercado.
