El mercado industrial en Monterrey se mantiene en un fuerte ciclo de expansión al registrar cifras récord en todos sus indicadores al cierre del 2022. La absorción bruta acumulada superó los 1.9 millones de metros cuadrados (m²), cifra 48% mayor a la registrada en 2021. Esta variación anual fue muy similar a la monitoreada para la absorción neta, cerrando un 45% por arriba del año anterior, en 1.3 millones de m².
Lo anterior lo dio a conocer CBRE, y explicó que esta actividad industrial es impulsada principalmente por nuevas inversiones del sector manufacturero que atienden el sector norteamericano. China destacó como el principal país de origen de la demanda en 2022, tomando un 34% de la absorción bruta total, y mostrando un importante crecimiento en relación con el 10% registrado en 2021.
Al cierre de 2022 la actividad de construcción superó los 1.1 millones de m² distribuidos en 46 propiedades. De la superficie total en desarrollo, un 73% se encuentra en proyectos Build-to-Suit, dejando 303 mil m² al mercado especulativo. Adicional a esto se monitorean más de 657 mil m² en planeación que iniciarán su construcción durante el primer semestre de 2023, de los cuales un 52% ya se encuentra prearrendado.
Este acelerado crecimiento del inventario a lo largo del año corresponde a los altos niveles de demanda registrados en la ciudad, en donde la absorción bruta acumulada se registró en 1.9 millones de m². Esta actividad de mercado fue liderada por los submercados de Apodaca (32%), Salinas Victoria (19%) y Santa Catarina (13%).
Cabe destacar que un 52% de la demanda anual se encontró en propiedades Build-to-Suit. Por lo que estos indicadores han llevado a la tasa de vacancia a 1.0%, su nivel más bajo registrado, en donde cinco de los nueve submercados no tienen espacio existente vacante.
Para 2024, la perspectiva es positiva, ya que, si bien se espera una contracción en la demanda debido a los indicios de una recesión económica en los Estados Unidos y una desaceleración de la economía mexicana, el interés de compañías asiáticas en la región norte del país mantendrá el mercado activo.
Respecto a los incrementos en precios de tierra que se han monitoreado en la ciudad, se prevé que con los incrementos en costos de construcción asociados a la baja vacancia podrían mantener los precios de salida elevados durante los próximos meses.
Inventario
A su vez, el inventario en Monterrey cerró en 12.42 millones de m², esto es un incremento anual del 8.3%. Más de 953 mil m² de nuevos espacios industriales fueron entregados durante el año, siendo Apodaca (371 mil m²), Salinas Victoria (211 mil m²) y Santa Catarina (150 mil m²) los submercados con mayor participación. También, se monitorearon 325 mil m² en inicios de construcción.
Tasa de vacancia/disponibilidad
Tras una caída anual de 3.6 puntos porcentuales, la tasa de vacancia cerró en 1.0%, un nuevo mínimo histórico. Se debe esta contracción en la disponibilidad a la elevada demanda industrial que ha ido agotando los espacios disponibles en el mercado. Y toda la oferta existente se encuentra en cuatro de los nueve submercados de la ciudad, concentrando Apodaca el 69% de la vacancia.
El líder en la demanda industrial en Monterrey y su área metropolitana continúa siendo el sector de manufactura al finalizar el 4T22, tomando el 59% de la superficie arrendada total. En segundo y tercer lugar se encuentran los sectores de transporte & logística y de alta tecnología, con un 17 y 10% respectivamente.
Durante el 4T22, estos tres sectores han sido los principales impulsores de la actividad, con 458 mil m² de la demanda total. Mientras que China continúa como principal país de origen de las nuevas inversiones, con el 34% de la absorción bruta.
Por último, la firma de corretaje informó en un comunicado que las inversiones nacionales ocupan el segundo lugar con un 30%, dejando en tercer lugar a Estados Unidos con un 12%. Al finalizar el 4T22 la transacción promedio se mantuvo en 14 mil m², mientras que el 33% de la actividad se concentró en transacciones Build-to-Suit.
