Desarrolladores y empresas siguen con un fuerte interés en el mercado industrial en Monterrey, el cual es impulsado por inversiones de origen asiático, principalmente. Al 2T22, el mercado continúa con un ciclo de expansión al registrar indicadores históricos de construcción, demanda y una tendencia al alza en los precios de renta.
La absorción bruta registró 976 millones de metros cuadrados (m²), cifra 131% por arriba de los 422 mil m² del primer semestre del 2021 (1S21). A su vez, la absorción neta registrada en el 1S22 fue de 608 mil m², un 80% mayor a la observada en el mismo periodo del año pasado.
Indicadores de mercado
En el primer trimestre del año, Nuevo León recibió inversiones de Argentina, Estados Unidos España, principalmente, por más de mil 150 millones de dólares (mdd), el equivalente al 5.7% del volumen de Inversión Extranjera Directa (IED) de todo el país, situándose en la tercera posición nacional, de acuerdo con la Secretaría de Economía.
De acuerdo con un analsiis de CBRE, a pesar del descenso de 30% en contraste con el mismo periodo de 2021, se calcula que el año cerrará con un volumen similar al año pasado acorde al pipeline de nuevos proyectos que monitorea la Secretaría de Economía Estatal.
Al referirse al desempeño del sector manufacturero, la firma señaló que ha tenido un impacto positivo en el desarrollo del inventario industrial en Monterrey, ya que el 2T22 cerró en 11.91 millones de m². La nueva oferta trimestral equivale a poco más de 331 mil m² que se incorporaron al mercado debido a la terminación de 21 propiedades.
Destacó que el 81% de dicha superficie se entregó pre arrendada y fue el principal impulsor de la absorción neta trimestral. Mientras que los submercados de Apodaca y Salinas Victoria mostraron el mayor crecimiento, quedándose con el 81% de la nueva oferta total.
Con máximos históricos se mantiene la actividad de construcción con más de 868 mil m² distribuidos en 36 proyectos, un 70% de esta superficie corresponde a naves BTS, dejando 261 mil m² al mercado especulativo. CBRE espera que durante el segundo semestre del año inicie la construcción de más de 570 mil m² adicionales, de los cuales el 35% ya se encuentra arrendado.
Inventario
El inventario en Monterrey cerró el 2T22 con 11.91 millones de m², esto es un incremento anual del 6.7%. Se entregaron más de 331 mil m² de nuevos espacios industriales durante el último trimestre, lo que significa el crecimiento trimestral más pronunciado que se tenga registrado. En el submercado de Apodaca se localiza el 60% de esta nueva oferta, el más grande de la ciudad.
Tasa de vacancia
Al compararla con el 6.8% registrado en el 2T21, la tasa de vacancia tuvo una caída pronunciada al cerrar en 2.5% en el mismo lapso pero del 2022. Al finalizar el trimestre, los submercados de Monterrey y San Nicolás continúan con las tasas más altas (6.9% y 5.5%, respectivamente). La mayor superficie vacante está en Apodaca con 131,009 m², seguido de Escobedo con 36,211 m² y Guadalupe con 33,825 m².
El sector de manufactura sigue lidereando la demanda industrial en Monterrey y su área metropolitana durante el 2T22, con el 52% de la superficie arrendada total. Seguido de los sectores automotriz y de transporte (25%) y logística (8%).
Gracias a estos tres sectores, principalmente, se ha impulsado la actividad durante la primera mitad del año. El origen de estas nuevas inversiones es encabezado por China con el 52% de la absorción bruta, dejando a las inversiones procedentes de Estados Unidos en el segundo sitio con el 19% y México detrás con 17 por ciento.
