Si bien un entorno de tasas de interés más altas puede crear un entorno operativo difícil para los bienes raíces en general, los REIT han posicionado sus balances para ser resistentes en 2023, opinó Nicole Funari, vicepresidenta del área de investigación de Nareit, el organismo que agrupa a los fideicomisos de inversión en bienes raíces de Estados Unidos.
Consideró que este panorama es todavía incierto porque en este año todavía están presente factores que indican una posible recesión económica a medida que la Reserva Federal continúa aumentando las tasas a corto plazo para reducir la inflación.
Sin embargo, consideró que estos vehículos estadounidenses de inversión inmobiliaria se encuentran en una posición sólida para hacer frente a tasas más altas y competir contra participantes del mercado más apalancados para la compra de propiedades porque administraron de manera efectiva sus balances.
En este sentido, abundó que el apalancamiento, medido como activos de deuda a mercado, se ha mantenido por debajo del 40% desde 2011 y se ha estabilizado en el rango bajo a medio del 30% desde 2016.
A partir del tercer trimestre de 2022, el apalancamiento es del 34.5%, con un plazo medio ponderado al vencimiento de 83.5 meses, o superior a siete años. Además, porque han tomado deuda a tasa fija para asegurar intereses bajos a largo plazo.
“La proporción de deuda a tasa fija ha pasado de 73% en 2005 a más del 85% en 2021 y 2022. Al mismo tiempo que los REIT han pasado a la deuda a tasa fija, la tasa de interés promedio de su deuda ha caído”, añadió.
“Todos los sectores han reducido los gastos por intereses como parte del ION desde los niveles de 2005. En particular, incluso los sectores con las proporciones más altas de gastos por intereses a ION hoy tienen niveles por debajo del promedio de la industria para 2005 de 35.4 por ciento”, prosiguió.
En este sentido, destacó al segmento residencial que ha experimentado la mayor reducción en gastos de intereses a ingreso operativo neto (ION) desde 2005, 22 puntos base menos, seguido por centros de datos y comercio minorista, ambos 20 puntos base menos.
La madera y los centros de datos están muy por debajo del promedio de la industria en cuanto a gastos por intereses, por debajo del 10%, y han tendido a mantener los gastos por intereses por debajo del promedio de la industria.
Mientras que el alojamiento, resorts y la atención médica están por encima del promedio con 23.2% y 26.1%, respectivamente. El cuidado de la salud ha tenido la reducción más pequeña en el porcentaje de gastos por intereses, solo 2 puntos básicos.
