El mercado industrial clase A en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) ha mantenido un crecimiento significativo en el inventario durante el tercer trimestre de 2022 (3T22), siendo la logística la que demandó mayor número de metros cuadrados (m2).
Así, México se posicionó por tercer año consecutivo, en el top 5 de países con mayor crecimiento en e-commerce. Lo anterior resalta del reporte de actividades del mercado industrial correspondiente a la ZMCDMX que elaboró Diana Merino, analista de la división de Investigación de Mercados de Newmark.
El inventario industrial incorporó 290 mil 326 m² a los 13.2 millones de m2 del 2T22, en el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), posicionándolo una vez más como la zona más dinámica del mercado industrial del Valle de México.
Respecto a la absorción neta, Cuautitlán alcanzó más de 152 mil m² en absorción por proyectos Build to Suit (BTS), Tepotzotlán registró números favorables con el 15.6% de la absorción y se mantiene con expectativas de crecimiento por proyectos en desarrollo, y el corredor Tultitlán cerró con una absorción de 27 mil 600 m², que representa el 13% de la absorción neta del trimestre.
El reporte de la la Asociación Mexicana de Ventas en Línea (AMVO), la experiencia de compra en línea y los hábitos de consumo tras la coyuntura en 2020, han impulsado el e-commerce en México, estos factores continúan siendo el canal más importante para el desarrollo de espacios destinados al almacenaje y distribución de productos.
Al cierre del tercer trimestre, las transacciones más importantes para este sector fueron con proyectos Build to Suit en el corredor CTT, teniendo una absorción bruta con más de 300 mil m², de los cuales un 87% pertenece a operaciones de espacios dirigidos al sector logístico.
Durante el 2022 y hacia el 2023, la conceptualización y desarrollo de condominios industriales in field para proyectos de última milla ubicados dentro de la CDMX, ha sido y seguirá representando una constante para satisfacer la alta demanda de usuarios del sector del comercio electrónico, logístico y de distribución, siendo este tipo de activo inmobiliario un acelerador de la actividad en los meses siguientes.
Sin embargo, los principales retos para los siguientes años con el desarrollo de grandes parques industriales en el Área Metropolitana y proyectos tipo last mile dentro de la CDMX, son la escasez y los altos costos de los inmuebles y terrenos disponibles en venta.
En el corredor CTT se están reconfigurando nuevas zonas no convencionales con una buena aceptación de los desarrolladores que tienen necesidades inminentes de los distintos usuarios para arrendar espacios. Para condominios industriales dentro de la ciudad, el reto igualmente es encontrar y reconfigurar antiguos inmuebles, debido a los altos costos para desarrollar y generar rentabilidad con un proyecto inmobiliario industrial con activos que serán adquiridos a precios muy elevados.
Se espera que para el cierre de año, el inventario siga aumentando considerablemente por proyectos en construcción y planeación dentro de la zona.
Indicadores sobresalientes del mercado Valle de México y Toluca
-Absorción. Se registró una absorción neta superior respecto al 1S22 cerrando en más de 100 mil m², debido al ingreso de nuevos espacios industriales con poca disponibilidad. La tasa de disponibilidad en la CDMX se ha reducido al pasar de 3.5% en el 2T22 a 2.3% en el 3T22.
-Actividad. La actividad reportada en la primera mitad del segundo semestre, se consolida como la más alta versus los trimestres anteriores. Se reportan 386 mil 371 m², concentrando el 71% de la actividad en el corredor Cuautitlán, uno de los más dinámicos de la Zona Metropolitana.
-Precios. Cerró el precio promedio de salida en renta en 6.37 dólares, 0.48 centavos más que el trimestre anterior, ocasionado por la escasez de la oferta disponible.
-Construcción. En la Zona Metropolitana de la CDMX, los proyectos en construcción todavía representan una cantidad importante de metros cuadrados (475 mil 59) que se incorporarán al mercado dentro de los próximos años.
Cuautitlán alcanzó más de 152 mil m² en absorción por proyectos BTS.
Dadas las condiciones del país donde los pronósticos de crecimiento económico han mejorado en los últimos meses y los niveles de desempleo en la ZM CDMX, han continuado a la baja ligeramente desde el segundo trimestre, nos permiten observar tendencias de que el mercado industrial en la ZM seguirá demandando espacios, principalmente de los sectores de logística y distribución”, destacó Jorge Fabris, director para el sector industrial de la consultora.
