En México, el mercado industrial mantiene el dinamismo que reportó desde el año pasado con niveles de demanda récord, fuertes incrementos de inventario, precios presionados al alza, tasas de vacancia a la baja y volúmenes de construcción elevados.
Durante el segundo trimestre del año (2T22), la demanda bruta industrial superó el millón 700 mil metros cuadrados (m2), casi un 6% por arriba de la reportado el mismo periodo del 2021. Al comparar las cifras de los primeros seis meses del 2022, se observa un incremento mayor, de más del 21%, lo que indica un fuerte dinamismo histórico que representa el 1T22 en el mercado mexicano industrial.
También la demanda neta repuntó en más del 41% en comparación con el segundo trimestre del 2021, rebasando el millón 260 mil m2, una muestra clara de la disminución de las desocupaciones a nivel nacional, de acuerdo con un Reporte Industrial de Solili.
Zonas con mayor demanda bruta
Al analizar la distribución geográfica de la demanda bruta, el documento observó que durante el 2T22, Monterrey, Ciudad de México y Guanajuato ocuparon las primeras posiciones con 430 mil m2, 287 y 229 mil m2, respectivamente.
Con el 56% del total nacional, la frontera norte es la zona de mayor impulso de la demanda industrial, donde resalta también el 40% de la demanda neta. Dicho crecimiento, se deben principalmente a las relocalizaciones de los procesos productivos de manufactura, a pesar de la fuerte presión inflacionaria por la que transitan los mercados de la frontera.
“Hay una reactivación destacada en la demanda del Bajío, especialmente en los mercados de Guanajuato y Querétaro, que logran hacerse con cifras de prepandemia; sin embargo, dicha demanda proviene de proyectos hechos a la medida, faltando por recuperar la demanda en los proyectos especulativos”, señala el reporte.
Agreg que la demanda en los mercados de El Bajío y del norte proviene, en su mayoría, del desarrollo de la actividad manufacturera, destacando los sectores automotriz, electrónico, aeroespacial, médico, entre otros; a su vez, en los mercados del centro y del occidente existe una concentración mayor en actividades logísticas.
Vacancia
Ahora bien, la fuerte disminución de la vacancia ha sido la constante en la mayoría de los mercados entre abril y junio de este año, que ha podido contraerse en más de dos puntos porcentuales en el último año para cerrar en 2.6% a nivel nacional.
Ducha disminución en las tasas de vacancia de la mayoría de los mercados, obedece a que la demanda se ha posicionado por encima de la oferta, “tendencia que esperamos se mantenga en lo que resta del año, ya que en algunos mercados, como es el caso de Tijuana, Ciudad Juárez, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, se ha tenido que recurrir al prearrendamiento, por lo que un destacado número de proyectos, una vez se incorporen a inventario, ingresarán ocupados, mientras que, por otro lado, la desocupación ha disminuido drásticamente en la mayoría de los mercados del país”.
Actualmente, la vacancia que antes se consideraba como sana, ahora es la máxima, como el caso de los mercados de Guanajuato y San Luis Potosí (5.9% y 5.3%, respectivamente). Por otro lado, Solili visualizó vacancias de mínimos históricos en Tecate, Tijuana y Ciudad Juárez, que cierran el 2T22 con porcentajes de 0.3%, 0.7% y 0.8%, respectivamente.
Mientras que el resto de los mercados se mueven alrededor del promedio nacional, como es el caso de Monterrey (2.5%) y la Ciudad de México (2.7%), aunque entre los dos concentran la mayor cantidad de metros vacantes, al representar el 36% de los espacios industriales disponibles en el país.
Suben los costos
En el alza de los precios de rentas industriales, influye la presión que generan las bajas tasas de vacancia, junto con el incremento en el costo de la construcción derivado del espiral inflacionario que se observa en las economías del mundo.
A nivel nacional, los mercados con los precios más altos son CDMX y Tijuana, sin embargo, mercados como Ciudad Juárez, Reynosa, Guadalajara, Monterrey, Tecate y Mexicali reportan precios de cierre en naves industriales en construcción muy por arriba que sus precios promedio, es decir, esperan incrementos de precios mayores en estos mercados en los próximos meses.
“En contraparte, los mercados que conforman la zona de El Bajío mantienen precios con tendencia ligera al alza pero siendo los más estables del país, como efecto de que la mayoría de los espacios vacantes provienen desde periodos prepandemia, en donde los costos de construcción no eran los actuales, por lo que han decidido mantener el precio y así volverloS más competitivos respecto a otros mercados del país”, indicó Solili.
M2 de construcción
Un indicador clave para engranar las bajas tasas de vacancia ha sido el de la construcción, con casi 5.2 millones de m2 de obras industriales que avanzan a lo largo del territorio nacional, que estaría representando una cantidad similar a todo el inventario que hoy representa Guadalajara.
Con más de 1.4 millones de m2 en construcción, Monterrey sigue en la primera posición, cifra que representa el 28% del total nacional, le sigue la Ciudad de México con múltiples proyectos industriales que representan poco más de la mitad de lo que se edifica en Monterrey.
También destaca con fuerza la región de Bajío en actividad constructiva, que cerró el trimestral con obras que casi alcanzan los 1.2 millones de m2, un 82% superior a lo que se edificaba hace un año. Parte del detonante de este indicador son los centros de datos en la región, que configuran grandes superficies y se construyen bajo la modalidad de proyectos hechos a la medida.
De acuerdo con el reporte, tanto los desarrolladores que avanzan en sus respectivas obras como aquellos que planifican nuevos desarrollos industriales, seguirán enfrentando el reto de la escasez de tierra con infraestructura, situación que se ha agudizado en mercados como CDMX y Tijuana, que demandan extender la huella industrial más allá de los mercados habituales.
Además, el conflicto entre Rusia y Ucrania que afecta el clima geopolítico global, traerá importantes secuelas en los precios de energéticos y alimentos, así como problemas que continúan afectando las cadenas de suministro que no terminan de retornar a la normalidad.
A su vez, las épocas de elevada inflación requieren que tanto inversionistas como los portafolios con activos en funcionamiento, pongan toda su atención en el apalancamiento, los plazos y tasas de los instrumentos financieros que dan soporte a la operación, ya que sin duda seguirá en lo que resta del 2022 el apetito por activos industriales bien ubicados.
Finalmente, Solili resaltó que a pesar de los retos importantes por los que atraviesa México y las principales economías del mundo, “consideramos que nuestro país cuenta con ventajas para competir y atraer inversiones; en el plano inmobiliario estimamos que el 2022 continuará con fuertes indicadores de demanda industrial y que será un año que puede marcar cifras superiores a lo reportado el año anterior, cuando se habían alcanzado cifras récord”.
