En la dinámica del mercado de vivienda en México, el primer semestre del año trajo dos elementos a considerar. Por un lado se observó una recuperación a niveles antes de la pandemia en la venta de unidades.
Por el otro, se detectó un cambio en la tipología del producto que tiene que ver con el desarrollo de viviendas más pequeñas, característica que busca ajustar el precio al presupuesto de las familias mexicanas.
A esa conclusión se llegó durante la mesa ‘Balance del Sector Inmobiliario en el Primer Semestre de 2022’, que se llevó a cabo en el marco del programa Inversiones Inmobiliarias, conducido por Karim Goudiaby, Fundador y CEO de la inmobiliaria digital NEXIMO.
Siguiendo la misma temática, en la primera mitad del año, la comercialización de unidades alcanzó niveles vistos antes de la pandemia, explicó Justin Moreno, Chief Data Officer en Tinsa México; agregó que a la par de este fenómeno, se observó una transformación en el tipo de producto que se pone a disposición de los clientes.
“En cuanto al número de unidades vendidas, estamos viendo cifras similares a lo que teníamos antes de la pandemia. Sin embargo, estamos detectando que ciertas zonas se están compactando: se está desarrollando producto más pequeño para lograr un ticket de precio más justo, que el mercado lo pueda consumir”, comentó.
Ante los retos que se observan en el entorno, los desarrolladores han optado por cambiar el tipo de producto que ofrecen, con el objetivo de alinearse a la capacidad de compra del mercado.
Si observamos el tema de la inflación, prosiguió el especialista, el ingreso de los hogares no ha crecido de la misma forma. Por lo que el consumidor final comenzó a buscar un producto que pueda comprar con lo que tiene. El caso del inversionista es distinto, porque puede comprar para rentar.
Moreno comentó que los desarrolladores han iniciado procesos para adaptar el producto que se construye. Concretamente, “los proyectos que han salido en esta primera mitad del año ya son más pequeños”, mencionó.
Inicio de nuevos proyectos disminuye
En lo que respecta al movimiento de inventarios y el comportamiento en la construcción de viviendas, Claudia Velázquez, directora de operaciones de Softec, expresó que el inicio de nuevos proyectos que se observó en el primer trimestre del año va muy por debajo de lo registrado en 2021.
Dicho escenario provoca que la incorporación de nuevo inventario no vaya al mismo ritmo para compensar lo que se desplaza. Un problema fuerte que tiene la gran mayoría de los mercados, sino es que todos los mercados de vivienda nueva terminada, es que el ritmo de inicio de nuevos proyectos no es suficiente para reponer lo que se va vendiendo.
“En el primer trimestre de 2022 se inició solo el 10% de los proyectos que iniciaron en todo 2021. Tenemos registrado que iniciaron mil 200 proyectos en 2021. Hoy, en la cuarta parte del recorrido del año, solo el 10% de los proyectos y el 8% de las unidades han iniciado para reponer lo que se vendió. Y esto ha ido decreciendo desde 2016”, señaló Velázquez.
Aunque se agoten los inventarios y la oferta no se reponga rápidamente, el precio de la vivienda no se verá afectado bajo la lógica de la ley de la oferta y demanda, consideró la especialista, porque el alza en tasas de interés en hipotecas podría mermar la capacidad de las familias para comprar vivienda, y con ello compensar el fenómeno.
“Nosotros consideramos que se van a seguir agotando los inventarios, pero esto no necesariamente podría justificar que los precios suban en una regla oferta-demanda porque, si los proyectos se venden mayoritariamente con crédito hipotecario, y las tasas de interés tenderían a subir, tanto por inflación como por ajustes de las tasas de referencia, la cantidad de gente que pueda pagar una hipoteca tendería a bajar. Esto podría generar una regulación de los precios, en que los inventarios no se sigan agotando”.
