Hasta agosto de este 2021, se otorgaron 323 mil 345 créditos para adquisición de vivienda en el país (considerando vivienda nueva y usada), que, a periodos iguales, equivale a un incremento del 13% respecto a las cifras de 2020.
De dicho monto, los créditos otorgados por los bancos presentaron el mayor crecimiento. Han pasado de 61 mil 246 a 78 mil 394 viviendas financiadas (+28%); impulsados por las bajas tasas de interés y diversificación de productos hipotecarios atractivos para el mercado.
Para la vivienda de tipo social, Nuevo León se mantiene como el estado líder en venta de vivienda con el 13% de participación del segmento a nivel nacional. En el caso de la vivienda media, el Estado de México, Nuevo León y Jalisco presentan prácticamente los mismos volúmenes de colocación; mientras que para los segmentos residencial y residencial plus, la CDMX sigue siendo líder, ya que el 78% de los proyectos actualmente ofertados corresponden a estos segmentos.
Oak 58 High Living, Puebla.
¿Qué ha pasado con la CDMX?
Al cierre del tercer trimestre de 2021 (3T21), en la Ciudad de México se encontraban en venta mil 263 proyectos, con una superficie promedio de 111 metros cuadrados (m2) por 7.3 millones de pesos, y 59 mil 705 pesos el m2.
Es notable que los precios se han contenido desde finales de 2019, sin embargo, con el incremento general en los costos de insumos para la construcción, se prevé que, durante el 2022, el valor de la vivienda ya pueda reflejar un impacto hacia el alza de los valores de venta.
En el caso de la vivienda media, el valor por m2 se sitúa en poco más de 41 mil pesos, y durante este año se han desplazado casi 3 mil unidades, siendo un segmento de oportunidad por la amplia demanda, históricamente poco atendida en la capital del país.
Sin embargo, una de las tendencias durante este 2021, fue precisamente la incorporación de nuevos proyectos enfocados en este segmento en ubicaciones muy céntricas, con buenas vías de comunicación, alternativas de transporte y variedad de servicios a walking distance. Lo anterior, con propuestas de desarrollos eficientes en superficies y amenidades.
Zonas como la colonia Tabacalera y San Rafael, han tenido un auge muy relevante para este segmento, donde actualmente la superficie promedio es de 65 m2, con una marcada tendencia hacia departamentos más compactos, pero con tickets accesibles, incluso por debajo de los 2 millones de pesos (mdp). Siendo éstos muy atractivos, pues, hasta hace poco, no existía este tipo de producto en zonas bien posicionadas.
Al cierre del 3T21, en la Ciudad de México se encontraban en venta mil 263 proyectos, con una superficie promedio de 111 m2 por 7.3 millones de pesos.
Perfil de la oferta y demanda
Además de las características de ubicación y precio, estos desarrollos se caracterizan por dar un peso importante a las amenidades y servicios, ofreciendo espacios de coworking, roof garden común con zonas grill, lavandería / tintorería, áreas para mascotas, recepción de e-commerce, entre otros.
De igual forma, los esquemas de financiamiento, especialmente en los desarrollos en preventa, han tenido que reinventarse y ajustarse a las nuevas condiciones del mercado. Ello, con enganches mínimos desde un 5%, y otro 15% diferido durante la obra, lo que permite mensualidades más accesibles a las solicitadas en esquemas tradicionales previos a la pandemia.
Los principales compradores para la vivienda media, hoy, en la CDMX, son inversionistas y millennials. Para dichos perfiles, los atributos más importantes para seleccionar una propiedad son: ubicación, seguridad y precio. Donde la definición de una buena ubicación está relacionada con la cercanía hacia sus principales polos de actividad diaria.
En el caso de las parejas sin hijos, valoran especialmente la cercanía al trabajo, a pesar de que en algunos casos han cambiado a esquemas de trabajo híbridos o Home Office.
Entre la tecnología y lo tradicional
Por otra parte, las tendencias en cuanto a estrategias comerciales también han evolucionado, donde está claro que las herramientas digitales, cuyo uso se aceleró con la pandemia, son hoy en día medios fundamentales para el éxito de un proyecto inmobiliario.
En potenciales compradores de una vivienda de tipo medio en la CDMX, hoy los canales para conocer un desarrollo en orden de importancia son: portales inmobiliarios, Facebook y medios tradicionales (anuncios en la calle).
Sin embargo, para concretar una operación de compraventa, se busca una integración híbrida, no solo digital, ya que la comunicación presencial genera seguridad y confianza.
Por lo anterior, el contar con un showroom, departamento muestra y sobretodo personal que tenga la capacidad de empatizar con las necesidades del potencial comprador, resultan fundamentales para enfrentar los retos de un mercado dinámico, pero con una constante: la búsqueda de calidad de vida.
Esta última es una premisa que pocos sectores pueden brindar a tal nivel como el de la vivienda.
Texto:Marisol Becerra López* - *Directora de Consultoría TINSA México y VP MULIV - Mujeres Líderes por la vivienda y del sector inmobiliario.
Foto: OAK 58
