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El concepto de Ciudad Inteligente va mucho más allá del aprovechamiento de la tecnología. En México, desde 1949, el arquitecto Mario Pani, con su visión para el Multifamiliar Miguel Alemán, marcó el incipiente inicio de las Smart Cities en América Latina.

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Sin duda, como otros temas, la pandemia detonó la necesidad de contar con Smart Cities, no solo a nivel mundial sino en América Latina y México.

Por definición, en las Smart Cities o Ciudades Inteligentes, se aplican las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC) con el objetivo de proveerlas de infraestructuras que garanticen un desarrollo sostenible, una creciente calidad de vida para ciudadanos, mayor eficacia de los recursos y una participación ciudadana activa.

Pero el concepto, según sea el análisis, es mucho más amplio. Se requieren diseños inteligentes en calles, movilidad, reducción de costos, tiempos y riesgos del transporte, menores riesgos de contagio, que generen salud, conexión digital, que prevengan accidentes, que cuenten con servicios inteligentes, educación accesible, seguridad, políticas participativas y gestión administrativa eficaz, entre otros temas. 

Un plan inteligente, o Smart Plan, por su traducción al inglés, debe aspirar a ser sencillo, medible, accionable, realista y con tiempos cortos de implementación.

 

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Inicios en México

Formalmente, el concepto Smart City surgió con la implementación de las llamadas Ciudades Digitales, en 2004, en España, que se considera como el primer programa para las Ciudades Digitales que se abordó en el mundo.

México ha presentado, desde hace más de 50 años, dos dinámicas de crecimiento inmobiliario bastante dispares; una, de acuerdo con las necesidades de los pobladores de construir donde se pudiera; la otra, con un desarrollo planificado.

En este último rubro, desde 1949, el arquitecto Mario Pani, con su visión para el Multifamiliar Miguel Alemán, marcó el incipiente inicio de las Smart Cities en América Latina; posteriormente, las grandes visiones urbanísticas se concretaron en diversos espacios inmobiliarios como la Unidad Habitacional Tlatelolco, que constituyó como un gran plan de regeneración urbana para la Ciudad de México en 1966, éste contó con 102 edificios y 12 mil 016 departamentos con 649 cajones para autos.

En su momento, de acuerdo con un parámetro smart, su equipamiento lo conformaron centros deportivos, clínicas, escuelas, guarderías, oficinas y teatros. En similar dinámica, estuvo la Unidad Independencia, en San Jerónimo (1962).

 

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Nueva visión latinoamericana

Décadas después, otro mexicano, Marco Martínez O’Daly, consultor de la Red de Ciudades Inteligentes México-Centroamérica, reunió, con los esfuerzos de la Fundación Friedrich Naumann Stiftung für die Freiheit, un compendio de ideas para crear Smart Cities a través de cinco ejes: Ciudad Startup, Ciudad Móvil, Ciudad Accesible, Ciudad Resiliente, Ciudad Transparente, y Emprendimientos urbanos inteligentes, a través del libro Ciudades Inteligentes 2.0.

El libro, con más de 105 herramientas, nos va delineando los fundamentos teóricos, prácticos y tropicalizados a la experiencia de América Latina para iniciar las Ciudades Inteligentes en México y la región, a partir de experiencias reales que contemplaron modelos inmobiliarios desde una nueva óptica.

“El tema inmobiliario presenta un gran potencial si se desarrolla desde una perspectiva desde las Smart Cities, pero de manera histórica. En las últimas décadas nos atoramos en un solo modelo de desarrollo comercial de vivienda, pero existen muchos modelos de desarrollo inmobiliario y para hacer la arquitectura de edificios que están revolucionando al mundo, y que están funcionando a nivel Latinoamérica como oportunidad comercial y de negocio”, afirma Martínez O’Daly en plática con Real Estate Market & Lifestyle.

Y no se trata solo de teoría. Actualmente, ya este modelo se aplica como manual urbano y de administración de ciudades en Tepatitlán, Jalisco, y Playas de Rosarito y Tecate, Baja California, donde las autoridades la usan como diagnóstico de inicio para elaborar sus planes urbanos, reglamentos, prácticas ciudadanas, políticas de usos de suelo y programas de desarrollo locales.

Entre los casos de éxito, destacan la Ciudad Cayalá, en Guatemala, que inició su reconversión en 2002, con el sector privado, municipalidad y ciudadanía, convirtiéndose en uno de los mejores barrios creativos de América Latina, a tal grado de considerarse como una especie de Silicón Valley regional, que además cuenta con gran variedad de restaurantes, foodtrucks, lofts y escuelas creativas; además de otros casos de éxito en San José, Costa Rica y Antigua, en Panamá.

 

Dentro de las Ciudades Inteligentes se deben incluir diseños de movilidad, reducción de costos y tiempos, educación accesible, seguridad, políticas participativas, entre otros temas.

 

Martínez O’Daly enriquece la visión con las diversas experiencias asiáticas, europeas y sudamericanas. “Las dinámicas de México y Centroamérica son similares, entonces, las herramientas de uno le sirven a otro. Hemos estado apoyando a la Fundación Nauman con esta red de Ciudades Inteligentes en otras ciudades, como Panamá, y ha sido enriquecedor juntar todas estas herramientas”.

El propósito, agrega el especialista, es que cuando “un alcalde llegue a gobernar una ciudad o un director de planeación que deseen hacer un impacto y no sepan por dónde comenzar, aquí mostramos todo el expertise de los alcaldes y con ello se ahorrarán varios años de conocimiento para la gestión de las ciudades, lo que es vital”.

En cuanto a temas relacionados con el Real Estate en México, el manual presenta oportunidades en diversos segmentos para los desarrolladores: “Uno de los temas que más se destacan es la competitividad y la promoción inmobiliaria. En la mayoría de las ciudades se está atendiendo una gestión de desarrollo y construcción inmobiliaria como si fuera un enemigo”, afirma.

 

 

A continuación, presentamos siete visiones donde las Smart Cities y el desarrollo inmobiliario van intrínsecamente vinculados a temas retail, industrial o usos mixtos, según el modelo de O’Daly.

1.- Competitividad y promoción inmobiliaria. La industria inmobiliaria es una de las más importantes de todas las ciudades y determina la competitividad del resto de las industrias de una urbe, incrementando o disminuyendo los costos de hacer negocios. Pero también enfrenta mayores barreras de entrada.

Por un lado, los mercados de terrenos o suelo de una ciudad pueden estar operando bajo prácticas anticompetitivas, controladas en monopolio u oligopolio, especulando y elevando artificialmente el costo del suelo para la urbanización o construcción.

Por otro lado, la burocracia de los gobiernos, a través de una gran cantidad de trámites separados, elevan los costos y tiempos necesarios para emprender un proyecto de desarrollo inmobiliario, donde solo grandes empresas y capitales pueden navegar esa burocracia, lo que resulta en vivienda y productos inmobiliarios excesivamente costosos y de baja calidad.

Una Ciudad Inteligente debe impulsar programas que reduzcan las barreras de entrada y fomenten mayor emprendimiento y competencia en su industria inmobiliaria, que incrementen la cantidad de suelo legal, lotes y macro lotes, servidos con infraestructura, listos para edificarse.

Lo anterior otorga más flexibilidad para el aprovechamiento de las propiedades intraurbanas, para la densificación o intensificación, facilitando la entrada de emprendedores que construyan o regeneren no solo fraccionamientos nuevos, sino viviendas, locales, lotes baldíos o hasta techos y patios subutilizados.

Para ello, se requiere la creación de promotoras inmobiliarias para la adquisición de grandes reservas territoriales, así como para su planeación, subdivisión y comercialización, especialmente de terrenos con complicaciones legales, o bien, de procedencia ejidal o agrícola. Aunado a lo anterior, se requieren oficinas físicas o virtuales de orientación y consultoría inmobiliaria para orientar a inversionistas ante posibles extorsiones y corrupción.

Posteriormente, se requiere la creación de apps y herramientas digitales para consultas inmobiliarias que concentren toda la información necesaria para inversionistas, con la definición de las limitaciones inmobiliarias de cada predio, e incluso, con listados de posibles tipos de proyectos permitidos, así como claridad en el proceso de cada uno.

2.- Impulso a la economía naranja e industrias creativas. Tal como el actual Gobierno Federal, muchas ciudades apuestan a las industrias de subsistencia –en decadencia– o incluso, a la manufactura o inversiones extranjeras en búsqueda de mano de obra barata; pero las Ciudades Inteligentes les apuestan a las industrias de alto valor, tecnológicas, digitales y entretenimiento –a lo que algunos denominan la economía naranja–, como parte de la cuarta revolución industrial.

Por lo que debe trabajarse en:

  • Industrias de experiencias (turismo).
  • Tecnología de alto valor agregado.
  • Bioingeniería y biomedicina.
  • Internet y e-commerce.
  • Redes sociales y aplicaciones digitales.
  • Moda y cultura.
  • Música, cine y entretenimiento.

Si el emprendedor, con su startup o scale-up, no encuentra el talento necesario en una ciudad, en el momento de llegar a un punto crítico, se reubica.

3.- Implementación de una logística de valor circular. Impulsar economías creativas, startups y scale-ups locales es una estrategia inteligente con pequeños y medianos negocios que resulta en una derrama económica favorable.

Lo anterior atrae talento y capacitación técnica para empleados de sectores sociales y populares. Esto es favorable, siempre y cuando no se impulse con estrategias que ahuyenten a las industrias creativas.

Una Smart City puede integrar herramientas logísticas que propicien mayor industria, independientemente de su ubicación geográfica. Para ello, hay que considerar la infraestructura internacional o regional logística básica, como puertos, aeropuertos y estaciones de trenes.

Por otro lado, se deben contemplar los ingresos logísticos como herramienta financiera municipal que sean cubiertos por los usuarios logísticos, para servirles con infraestructura urbana de la mejor calidad, pero, sobre todo, en beneficio de los residentes locales y servicios públicos. Centros de almacenamientos y de transferencia multimodal que permitan radicar productos de todo tipo sin tener que transportarlos por el centro de las ciudades y, en dado caso, transferir mercancía a vehículos pequeños y más compatibles con las calles.

Infraestructura logística especializada, de mucho menor costo, que se enfoca en un nicho mucho más pequeño pero de mayor valor, como pueden ser puertos para veleros y yates, helipuertos y aeropuertos para pequeños aviones.

 

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4.- Emprendimiento, como herramienta retail. La cultura emprendedora impulsa el desarrollo, la reducción de la pobreza, la generación de mejores empleos, la reducción de costos de vida, la atracción de la inversión extranjera e inversión local.

Para ello, las políticas públicas y proyectos inmobiliarios deben plantearse:

  1. ¿Qué tan fácil o difícil es invertir, innovar y comenzar, crecer y hacer negocios en tu ciudad?
  2. ¿Cuánto tiempo, dinero o riesgo legal cuesta?
  3. ¿Los emprendedores y el talento más exitoso se quedan o se van de la ciudad?
  4. ¿Qué porcentaje de las personas en la ciudad y en los barrios emprenden?

5.- Creación de Zonas Económicas Especiales (ZEE). Desafortunadamente, con el gobierno de presidente Andrés Manuel López Obrador, se desarticuló una política que iba encaminada a la creación de varias zonas de desarrollo regional, las cuales, por ejemplo, catapultaron la logística de China para el liderazgo mundial en el comercio, las cuales generan hasta el 50% del Producto Interno Bruto (PIB) en la economía del gigante asiático.

Actualmente, con el surgimiento de las zonas económicas especiales 4.0 y 5.0, se impulsan estructuras especiales para el desarrollo económico e industrial, pero ahora bajo un contexto de tecnología digital avanzada para la colaboración comercial entre pequeñas y medianas industrias. Lo anterior permite la creación de parques tecnológicos con mejor infraestructura urbana.

Este tipo de zonas económicas especiales tiene incluso una ventaja adicional, al poder impulsarse en gran medida desde lo local, sin la necesidad de exenciones legales y regulatorias federales o internacionales.

 

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6.- Evolución del concepto de suelo mixto. Una política de usos mixtos inteligentes comprende definir usos prohibidos, en vez de los permitidos, y aquellos que realmente son una amenaza para la seguridad de los vecinos y la sana convivencia; pero, por otro lado, se debe permitir la evolución de usos para que el mercado explore la combinación óptima.

Definir reglas de diseño y de convivencia, que garanticen armonía entre los usos, con reglas estrictas de ruido, olores, contaminación y hasta de fachadas, colores y estilos de diseño, entre otros, será fundamental para planificar densidades, edificios, barrios y localidades. 

7.- Códigos inteligentes de diseño arquitectónico para edificios. Finalmente, la adopción de dichos códigos permitirán crear lineamientos urbanos y arquitectónicos, también conocidos como códigos basados en forma que tienen por objeto regular la forma de los edificios, en vez de sus usos o densidades internas.

Éstos están basados en el transecto, para lo cual se definen lineamientos específicos en cada una de las categorías, desde las más rurales hasta las más urbanas.

El transecto es una clasificación de zonas en la ciudad a partir de aquellas más urbanas o centrales, destinadas a un mayor aprovechamiento e intensidad y de aquellas más rurales o lejanas, o de mayor riesgo, destinadas a un menor aprovechamiento e intensidad de usos.

Algunos códigos regulan la forma de los edificios, otros entran a detalles muy precisos, como color, de estilo de arquitectura, de ubicación y dimensiones de las ventanas, de materiales, etc.  Este modelo regulatorio ha demostrado ser de gran utilidad, no solo para desarrollos nuevos, sino también para la preservación y mejoramiento de zonas de patrimonio cultural y centros históricos.

Estos códigos inteligentes de diseño potencializan la calidad urbanística del desarrollo de ciudades por medio de la regulación de la arquitectura y el paisajismo. Así, el espacio edificable mantiene mucha flexibilidad para el desarrollo, especialmente para usos mixtos y de mayores densidades o intensidades, pero a la vez, el resultado desemboca en la construcción de calles con las escalas humanas necesarias para la movilidad, entre otras ventajas para las ciudades del futuro. 

 

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Texto:Mario Vázquez

Foto: PNGWING / DIGITIZATION / HERALDO DE MÉXICO / PNGWING / VOGUE MÉXICO / URBAN MENU /SANTIAGO ARAU