Atlampa, en la alcaldía Cuauhtémoc, desde principios del siglo XX fue conocida como Rancho el Chopo y fue una de las 11 zonas industriales más importantes de la Ciudad de México.
Sin embargo, desde hace algunos años, quedó seccionada debido a la construcción del Tren Suburbano, lo que generó un cambio significativo en las relaciones sociales, económicas y culturales con los vecinos de las colonias de Tlatelolco, Buenavista y Santa María la Ribera.
Para la realización del financiamiento del Plan Maestro de Atlampa, que sería un detonante para la construcción de más de 644 viviendas, a través del sitio http://atlampa.centrogeo.org.mx/ , se creó un apartado para la elaboración de su Plan Maestro en base a diversos impuestos y cargos.
Para ello, el Gobierno de la CDMX, anunció una serie de instrumentos urbanos relacionados directamente con la gestión del suelo, para generar un desarrollo urbano, infraestructura, vivienda y la reconversión industrial en esa zona de la alcaldía.
Impuestos productivos
Una de las vertientes que maneja el proyecto, es el impuesto asociado al suelo, que está relacionado con la propiedad del suelo.
“Dentro de los impuestos asociados al suelo, existen modalidades de impuestos que capturan una fracción del valor del suelo, ya sea por la propiedad o posesión (impuesto predial) por la compra (impuesto sobre adquisición de inmuebles o traslado de dominio), por la subdivisión o fusión de predios”, destaca el proyecto.
Otra modalidad, será recaudar recursos a través de la intensidad en el uso del mismo, es decir, cobrando un derecho por permitir al propietario o inversionista inmobiliario, incrementar la intensidad de uso (para construir un piso adicional), afirma el documento.
Este impuesto deberá canalizarse a un fondo público del Gobierno de la Ciudad (de México) para mejorar el espacio público, la infraestructura y mitigar el impacto de la intensificación en el uso del suelo, “con un manejo transparente”.
Según el proyecto, “actualmente, la compra de ese derecho de desarrollo se da entre el inversionista y el funcionario en turno en un marco de opacidad y fuera de la ley o la norma”.
Impuestos sobre altura
Otra vía sería el impuesto a la plusvalía, donde se recupera una fracción de la valorización, a través de una tasa que se aplica regularmente con base a la diferencia de valor entre el período base y un segundo período de tiempo, en la cual, el propietario se beneficia por la obra pública que realizan tanto la Alcaldía como el gobierno de la Ciudad (como introducción de infraestructura urbana, vías, mantenimiento y conservación de calles, parques, espacios públicos, transporte público, etc.) sin haber realizado ninguna inversión.
Otro elemento es el cambio en el uso del suelo cambio del uso de suelo de habitacional a mixto o comercial, el cual se puede multiplicar el valor del suelo en 5 o 10 veces más, debido a su cercanía a espacios relacionados con actividades comerciales y de servicios, además de las generadas por el mercado inmobiliario.
La venta de derechos de desarrollo se da a través de la venta de superficies adicionales para construcción al permitir el incremento de altura en las edificaciones, en zonas estratégicamente determinadas.
En resumen, para efectos de este Plan Maestro se ve como ingresos posibles, de acuerdo con la Ley de Ingresos 2019:
- Impuesto predial
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles
- Contribución de mejoras por obras públicas
- Derechos por los servicios de expedición de licencias
- Derechos por los servicios de supervisión y revisión de obras públicas sujetas a contratos
- Derechos por los servicios de alineamiento y señalamiento de número oficial y expedición de constancias de zonificación y uso de inmuebles
Para el caso de Atlampa se consideran como factibles las primeras herramientas, debido a que se encuentran asociados al tamaño del predio, al valor de la construcción y al monto de una transacción inmobiliaria.
Inversión productiva
Según el documento, el costo total de la cartera de proyectos será de 8,150 millones de pesos, de esta cantidad el 53% se propone provenga de la inversión privada y, el 47% es decir 3 mil 833 millones de pesos con inversión pública.
Es importante destacar que la propuesta de venta de derechos de desarrollo, abre la posibilidad de incrementar una superficie adicional para la construcción del orden de 967,420 m2 y considerando un precio de 5,000 pesos por metro cuadrado, se obtienen por la venta de derechos de desarrollo más de 4,837 millones de pesos, cifra superior a la requerida como inversión pública.
Con información del Proyecto Atlampa
