Por la pandemia, el acelerado crecimiento del e-commerce y la última milla han detonado la creación de centros de distribución verticales, naves subterráneas y el surgimiento de las Dark Store o tiendas oscuras, con un enfoque de venta 100% virtual.

A pesar de la desaceleración de varios sectores, el mercado industrial presenta índices sanos, con tasas de disponibilidad entre 3.5% y el 6% en la mayoría de los mercados y que absorbió a nivel nacional aproximadamente 2 millones de metros cuadrados durante 2020.

Por otro lado, aún quedan muchos desafíos a resolver para seguir creando una plataforma de última milla y una respuesta óptima al cliente.

“El e-commerce brincó de 85.7 mil millones de pesos en 2012 a 137 mil 505 millones de pesos en 2018, de acuerdo con el INEGI, hay 74.3 millones de usuarios de internet y de los cuales, 93% se conecta por medio de dispositivo móvil y 32% por computadoras. 32% reporta haber realizado alguna compra por internet, siendo los jóvenes de 18 a 34 años de edad los principales consumidores de este ‘nuevo’ mercado mientras que para 2021 se estima que el número de usuarios mexicanos será de 92.2 millones”, destacó Sergio Pérez, director ejecutivo de servicios corporativos de Newmark.

Nuevas variantes

Agregó que en 2020 el movimiento logístico fue en transacciones de 2 mil a 3 mil metros cuadrados al interior de las ciudades, mismas que en promedio tienen un costo por metro cuadrado 30% y hasta 40% más elevado que en los macro CEDIS y donde las operaciones de compra y venta de bienes y servicios por internet marcaron a la logística y la distribución.

“Escuchamos de manera más recurrente, iniciativas para aumentar la rentabilidad de los desarrollos con estrategias tales como los centros de distribución verticales o los espacios subterráneos que buscan aumentar la rentabilidad sobre el desarrollo, son naves industriales con espacios para la distribución de pedidos online con forma de tienda o supermercado que no están habilitados al público general, simplemente se encargan de preparar pedidos de mercancías para su distribución en horarios finales y son un tipo de desarrollo muy susceptible al costo de la tierra, ya que demandan grandes extensiones territoriales y necesitan ser muy competitivos en el costo por metro cuadrado para permitir a los inquilinos seguir siendo rentables”.

Ejemplificó un centro de distribución de tres pisos en Seattle. En México, y el área metropolitana de la Ciudad de México; este modelo de naves industriales verticales inició en 2017 y dada la escasez de terrenos y al alto costo de los mismos, “sabemos que existe un par de proyectos diseñados en este segmento que podrían estar disponibles durante el próximo año”.

Distintivos

Cabe mencionar que este segmento de naves multiniveles para operaciones genéricas, no compite con las naves multiniveles que una tienda departamental utiliza, ya que estas son diseñadas para un uso específico y necesidades precisas de la operación.

Otro ejemplo es Sub Tropolis, un desarrollo de almacenaje subterráneo en Missouri, Kansas City, Estados Unidos, donde con casi 5 millones de metros cuadrados aprovechan las ventajas en control de temperatura, acceso y costo, aunque esto es algo que también se ha debatido por algún tiempo para implementar en grandes metrópolis en donde se puede aprovechar la infraestructura subterránea para destinarla a proyectos sustentables o altamente demandados de usos mixtos, residenciales o comerciales.

“Con la explosión del delivery, al corto plazo se estará migrando a las dark stores, espacios que almacenan grandes cantidades de inventario que serán demandadas por plataformas en línea, páginas web o aplicaciones móviles y cuyos pedidos serán recibidos, procesados y enviados desde un solo punto que no requiere de infraestructura para recibir clientes, aminorando costos”, destacó.

Lo anterior cobra relevancia, ya que tres de cada 10 pymes han implementado estrategias digitales y ”tan sólo en 2020 el aumento en las ventas por retail electrónico aumentaron 19.4% en América Latina; 18.1% en América del Norte; 16.9% en Europa y 16.5 a nivel global en promedio.