Las diversas oportunidades que han apuntalado al Industrial Real Estate en México, pasa por un recuento y reinvención de sectores como el e-commerce, la logística y diversos temas que acompañan a la manufactura.
Los anteriores, son ingredientes atractivos que permiten visualizar de manera optimista para entender y alinear estas tendencias presentes y futuras con la construcción de un portafolio en este segmento.
Sin embargo, ¿qué factores debemos considerar al momento de hacer inversiones en el segmento del Industrial Real Estate?
Primeramente, una clave consiste en seleccionar el inmueble tomando en cuenta los factores que determinan el éxito de una propiedad de este tipo. Las que mejor los cumplan, mantendrán su fuerza cuando el mercado no se encuentre en condiciones óptimas:
1.- Ubicación. Hay zonas, como el norte de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX); sin embargo, hay otras que para el tema logístico y ahora de “última milla” o last mile, presentan grandes oportunidades dado que no hay disponibilidad. Estas zonas son: sur, en donde predomina el segmento habitacional o comercial, oriente (Iztapalapa) y poniente (Interlomas y Santa Fe). En ésta, el reto a vencer son los precios de los terrenos y propiedades, que son mucho más altos que en las zonas industriales.
2.- Accesos. En estos, es importante ver la movilidad, ya que estos inmuebles están muy ligados a temas de transportación y movilidad de mercancías. Lo ideal es encontrar un espacio que cuente con una accesibilidad para el manejo de las mismas, así como verificar que las entradas y salidas del propio inmueble sean ágiles.
3.- Licencias y permisos. Es importante que la propiedad cuente con el uso de suelo que permita la operación a realizar, planes vigentes de desarrollo, de tal forma que el inquilino o usuario pueda rápidamente integrarse a sus operaciones.
4.- Factores ambientales. Se podría no concretar una compraventa por temas relacionados con la contaminación del suelo, dada la actividad predominante del usuario anterior.
5.- Infraestructura. Hay proyectos que no se pueden concretar debido a que no cuentan con la energía eléctrica requerida por el usuario, o bien por problemas con el suministro de agua o gas natural. Esto es en función de la zona donde se encuentra el inmueble.
6.- Documentación legal. Hay temas previos que pueden inhabilitar la adquisición, tales como problemas en la cadena de sucesión, subdivisiones o fusiones no ejecutadas, gravámenes o documentación incompleta en cuanto a licencias de construcción o terminación de obra o concordancia del predial con las superficies de escritura y cédulas de zonificación.
Además, un portafolio resiliente debería:
7.- Ser consistente: capaz de proveer un riesgo controlado y moderado sobre el retorno de la inversión a través de los diferentes ciclos de mercado.
8.- Diversificación: mantener la exposición a múltiples pero correlacionadas fuentes de inversión.
9.- Alerta al riesgo: capaz de monitorear y de manejar el riesgo, así como mitigar la volatilidad.
10.- Flexible: capaz de capitalizar las oportunidades que nos va presentando el mercado e ir reaccionando de manera oportuna a las mismas a lo largo del tiempo.
“La oportunidad está ahí, pero se requiere conocimiento y planeación para garantizar el éxito”, destaca Antonio Román, Vicepresidente senior en CBRE y también especialista en temas logísticos de comercio electrónico, para operaciones de fulfillment y última milla.
