Usualmente, estos anuncios se refieren a la oferta de bienes inmuebles a un precio mas bajo, pero no son claros respecto de las verdaderas características que tendrá esa venta. En este sentido, este tipo de ventas puede representar un problema para los interesados en adquirir “dichos remates” con la creencia que son una verdadera “ganga”, pues ignoran las diversas obligaciones que adquieren al firmar estas ventas que podrían convertirse en un viacrucis legal.
Estas líneas tienen como fin hacer un planteamiento de lo que se debe tomar en consideración al adquirir un inmueble que puede ser objeto de un remate judicial en juicio determinado.
Existen muchos supuestos, por ejemplo, que el inmueble aún no haya sido objeto del remate o también que ya se hubiera rematado el mismo.
Lo primero que se tiene que analizar es el estado real jurídico del procedimiento y el estado de posesión que guardan dichos inmuebles en remate, por lo que, el interesado adquirente debe de conocer, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- ¿De qué tipo de juicio se deriva el inmueble a adquirir?
2.- ¿Si el remate ya fue aprobado por el juez y en qué términos se va a firmar la escritura?
3.- Si el bien rematado tiene otros gravámenes. Es decir, que haya otros acreedores que hayan sido llamados a juicio y no hayan comparecido, por ejemplo, Infonavit, Fovissste, Sociedad Hipotecaria Federal, alguna Institución Financiera, etcétera, esto es, que el inmueble ofrecido en venta no tenga otros acreedores, porque de ser así, esa venta ofertada le va a ocasionar problemas.
4.- Verificar la situación jurídica del inmueble en el Registro Público de la Propiedad.
5.- Verificar los adeudos que hubiere de pago de predial y agua y alguna otra contribución.
6.- Cerciorarse que el contrato que firmará no sea de compraventa sino de una cesión de derechos adjudicatarios, que es el término legal correcto para este tipo de actos.
7.- Verificar cuantas cesiones de derechos adjudicatarios hubo con anterioridad. Cada una de ellas está gravada y normalmente tendrá el adquirente que pagar las contribuciones, aún cuando no le corresponda hacerlo, como es el caso del Impuesto Sobre la Renta. Es distinto el caso de que se cedan derechos litigiosos, pues representan una complejidad distinta.
8.- No es raro que se cause el ISR por adquisición, lo cuál representa un costo adicional al precio que pagó el adquirente.
9.- Verificar que de firmarse el contrato de cesión de derechos adjudicatarios, se apersone al expediente judicial para que se otorgue a su favor la escrituración correspondiente.
10.- Verificar en qué momento se le va a dar posesión del bien inmueble ofrecido en remate.
11.- El adquirente tendrá que hacerse cargo de los vicios ocultos o redhibitorios. Por supuesto el vendedor no responde por la evicción.
12.- Cuando el adquirente quiera vender en el futuro, no tendrá costo de adquisición, puesto que no tendrá un Comprobante Fiscal por Internet (CFDI). Cuando el adquirente venda el inmueble, no tendrá derecho a la deducción del costo de adquisición. Tendrá derecho a la deducción del 10% del precio de venta (deducción ciega). Lo que significa que a futuro pagará más de ISR.
Todas las anteriores premisas deben ser consideradas al momento de negociar la adquisición de dichos inmuebles por parte de los interesados adquirentes.
Esta información es importante para que el comprador interesado analice si puede ser una verdadera oportunidad la adquisición de los derechos de adjudicación por remate judicial. Además, se deben valorar los costos económicos y de tiempo en su caso, para que sea factible la “venta” por parte de los promotores inmobiliarios.
También debe tomarse en cuenta que, en su momento, se tendrá que formalizar ante notario público la transmisión de esos derechos en una escritura pública, que respaldará la titularidad de la propiedad a adquirir.
Para más información sobre este y otros temas relacionados con la adquisición de inmuebles, asesórate con tu notario de confianza.
El autor es Notario 121 de la Ciudad de México
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